??導(dǎo) 讀 

??1、百?gòu)?qiáng)房企9月業(yè)績(jī)不及8月，同環(huán)比雙降

??2、逾9成房企單月業(yè)績(jī)同比降低，半數(shù)同環(huán)比雙降

??3、市場(chǎng)下行壓力加劇，一線城市成交全線回落

??☉ 文／克而瑞研究中心

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??榜單解讀

??前言：2021年9月，“金九”的市場(chǎng)行情未如期到來，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇。28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比再降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至25%，較2019年同期下降17%。其中，一線城市成交全線回落，同、環(huán)比分別下降36%和23%。24個(gè)二、三線城市成交持續(xù)走低，環(huán)比再降4%、同比跌幅擴(kuò)至23%，近8成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)降。 

??企業(yè)層面，9月百?gòu)?qiáng)房企單月銷售操盤金額不及8月、環(huán)比首次下降，同比下降36.2%。下半年以來百?gòu)?qiáng)房企銷售承壓、業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和去年同期，7-9月連續(xù)三個(gè)月單月業(yè)績(jī)同比下跌，且9月同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。9月，逾9成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，其中6成企業(yè)同比降幅大于30%，逾半數(shù)企業(yè)同環(huán)比雙降。截至9月末，有近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及70%，四季度去化壓力較大。

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??業(yè)績(jī)：百?gòu)?qiáng)房企9月單月業(yè)績(jī)不及8月
同環(huán)比雙降

??2021年9月，“金九”的市場(chǎng)行情未如期到來，9月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模不及8月、首次環(huán)比下降。同比去年下降36.2%，較2019年同期也下降17.7%，7-9月單月業(yè)績(jī)連續(xù)三個(gè)月同比下跌，且同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

??一方面，隨著去年同期銷售恢復(fù)、業(yè)績(jī)同比基數(shù)回升，今年二季度以來百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊俪拭黠@放緩趨勢(shì)。另一方面，下半年以來受市場(chǎng)整體降溫的影響，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和去年同期。從累計(jì)業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，前三季度百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)22.8%和12.5%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僖苍诩铀俜啪彙?/p>

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??格局：TOP30房企保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)
百?gòu)?qiáng)門檻173億元

??今年以來，在政策調(diào)控不斷升級(jí)、部分城市市場(chǎng)調(diào)整的背景下，百?gòu)?qiáng)房企在各梯隊(duì)銷售門檻繼續(xù)提升的同時(shí)，規(guī)模增速也呈現(xiàn)一定的分化。其中，行業(yè)龍頭房企繼續(xù)增長(zhǎng)穩(wěn)健、保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，10強(qiáng)房企1-9月銷售操盤金額門檻達(dá)到2138億元，同比增幅最高達(dá)33%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升25.6%和19.8%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定提升。

??而TOP50房企銷售操盤金額門檻僅保持在426.9億元，門檻增幅低于其他梯隊(duì)房企。此外，截至9月末百?gòu)?qiáng)房企的銷售操盤金額門檻同比增長(zhǎng)23.5%至173億元，而TOP200房企門檻則同比降低1.8%至44.1億元，銷售規(guī)模格局進(jìn)一步分化、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

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??集中度：TOP4-10和TOP21-30梯隊(duì)房企集中度提升

??2021年前三季度，百?gòu)?qiáng)和TOP200房企銷售操盤金額集中度分別為65.3%和72.5%，較去年同期分別降低0.4和0.6個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，今年以來TOP3龍頭房企規(guī)模增速放緩明顯，截至9月末TOP3房企銷售操盤金額集中度較去年同期顯著降低2.4個(gè)百分點(diǎn)至11.5%。

??但同時(shí)，TOP4-10和TOP21-30梯隊(duì)房企的市場(chǎng)份額則穩(wěn)中有升，集中度分別提升1.1和0.7個(gè)百分點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化。而隨著市場(chǎng)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，50強(qiáng)之后房企的銷售金額集中度較去年同期也略有降低，中小規(guī)模房企增長(zhǎng)空間進(jìn)一步受限。

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??企業(yè)表現(xiàn)：逾9成房企單月業(yè)績(jī)同比降低
半數(shù)同環(huán)比雙降

??具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，2021年9月百?gòu)?qiáng)房企中逾9成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中6成企業(yè)同比降幅大于30%。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，也有近9成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。整體來看，9月房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，逾半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降。值得注意的是，在全口徑TOP50中有21家房企9月單月業(yè)績(jī)環(huán)比上升，其中陽光城9月單月銷售業(yè)績(jī)209.9億元，是唯一一家同環(huán)比雙增的企業(yè)。

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??規(guī)模房企目標(biāo)完成分化
近半數(shù)企業(yè)1-9月完成度不及70%

??從目標(biāo)完成情況來看，今年前三季度企業(yè)整體的目標(biāo)完成水平表現(xiàn)出一定的分化。一方面，在披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企中，截至9月末有近2成企業(yè)的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率在75%以上，其中7家企業(yè)目標(biāo)完成率高于80%，業(yè)績(jī)完成度較佳。

??但同時(shí)，受下半年以來市場(chǎng)整體降溫、銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彽挠绊懀刂?月末有近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及70%，四季度去化壓力較大。具體來看，截至9月末大發(fā)、濱江、綠城、首開、金地、景瑞、正榮、融信等房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出，目標(biāo)完成率在75%以上，預(yù)計(jì)全年大概率能超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。

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??企業(yè)展望：四季度需加快開發(fā)、保證供應(yīng)
積極去化回款

??目前，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷收緊、行業(yè)增速放緩，針對(duì)房企投、融兩端的調(diào)控力度不斷加強(qiáng)。隨著融資“三道紅線”、投銷比管控等政策相繼出臺(tái)，企業(yè)短期償債壓力加大、投資和擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低。特別是今年下半年以來市場(chǎng)整體降溫、企業(yè)貨量供應(yīng)不足、項(xiàng)目去化表現(xiàn)不佳，使得銷售承壓。四季度，房企需要加快開發(fā)、保證貨量供應(yīng)，深化銷售渠道、加強(qiáng)營(yíng)銷和折扣力度，促進(jìn)銷售去化、加速現(xiàn)金回流。

??中長(zhǎng)期來看，降杠桿將是行業(yè)政策的主要發(fā)力點(diǎn)。未來房企經(jīng)營(yíng)邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，在開發(fā)和銷售端也對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率、供貨節(jié)奏及去化效率提出了更高的要求。同時(shí)，近年隨著前期高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，房企整體的盈利水平下行已是行業(yè)趨勢(shì)。未來企業(yè)也需加強(qiáng)產(chǎn)品打造、關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)、提高產(chǎn)品適銷性，在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

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??市場(chǎng)：下行壓力加劇，成交同比跌幅擴(kuò)至25%
零首付、工抵房等頻現(xiàn)

??2021年9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比再降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至25%，較2019年同期下降17%。

??一線城市成交全線回落，同、環(huán)比分別下降36%和23%。其中，北京、廣州和深圳同比跌幅都在30%附近，上海暫以45%同比跌幅居首。北京房企供貨節(jié)奏明顯加快，其中不乏今年5月首批集中供地的項(xiàng)目，去化表現(xiàn)普遍不甚理想，新開盤項(xiàng)目去化率大都低于60%。上海第四批次樓盤陸續(xù)啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)，臨港新城、徐涇、唐鎮(zhèn)等熱點(diǎn)板塊打新熱度不減，多盤頻頻觸發(fā)積分。例如徐涇板塊的蟠龍?zhí)斓兀J(rèn)籌量超3千組，明星盤翠湖五集入圍積分更是接近滿分。受“三價(jià)就低”政策影響，上海二手房的不少潛在置業(yè)群體輾轉(zhuǎn)打新?lián)u號(hào)，遠(yuǎn)郊剛需盤明顯受益，典型如奉賢區(qū)南橋板塊的金海壹品、保利·明玥湖光均觸發(fā)積分。廣州各區(qū)域市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)冷，黃埔區(qū)打新熱度減退，多數(shù)項(xiàng)目去化率不足5成；增城區(qū)去化壓力加劇，部分項(xiàng)目去化率低至10%。深圳供應(yīng)顯著放量，去化表現(xiàn)則存在較大差別，熱銷盤金地·峰境瑞府、星河天地仍能實(shí)現(xiàn)“日光”，但也有部分項(xiàng)目去化率跌至3成以下。

??24個(gè)二、三線城市成交持續(xù)走低，環(huán)比再降4%，同比跌幅擴(kuò)至23%。近8成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)降，熱點(diǎn)城市廈門、武漢、寧波等同比跌幅都在20%附近，壓力城市昆明、長(zhǎng)春、南寧等同比更是腰斬。僅杭州、成都等個(gè)別城市仍保持熱度，同比仍實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。下半年以來，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重，房企打折降價(jià)動(dòng)作頻頻，部分城市項(xiàng)目折扣力度空前，青島、桂林等均出現(xiàn)了售價(jià)近乎腰斬的“工抵房”，之前的熱點(diǎn)城市惠州同樣出現(xiàn)了零首付、購(gòu)房返現(xiàn)等市場(chǎng)亂象。值得擔(dān)憂的是，繼上月的昆明、沈陽5城之后，本月株洲、張家口紛紛落地“限跌令”，直觀反映市場(chǎng)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻，部分城市房?jī)r(jià)超預(yù)期下滑。不過，現(xiàn)階段全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存仍處合理區(qū)間，僅限于少數(shù)壓力城市庫(kù)存高企，短期內(nèi)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)整體可控。

??各區(qū)域市場(chǎng)皆轉(zhuǎn)冷，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)顯著降溫，多數(shù)城市成交轉(zhuǎn)弱，同比均有不同程度的回落。粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)迅速冷卻，廣州、深圳即使供應(yīng)放量，成交也未見起色，周邊的佛山、東莞成交明顯失速，同比跌幅均擴(kuò)至60%。中西部地區(qū)市場(chǎng)持續(xù)下滑，省會(huì)城市武漢、長(zhǎng)沙等成交適度回落，省內(nèi)三、四線城市成交整體低迷。京津冀、東北、北部灣等地區(qū)市場(chǎng)仍是一片哀鴻，多數(shù)城市不僅成交持續(xù)低位運(yùn)行，而且房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌。

??展望四季度，央行第三季度例會(huì)特別提出：維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。我們認(rèn)為嚴(yán)守系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)仍是底線，房企融資可能仍將堅(jiān)持去杠桿，居民購(gòu)房信貸政策有望適度調(diào)整，表現(xiàn)為提升居民按揭額度、縮短放貸周期，保證市場(chǎng)正常交易。受此影響，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，成交有望企穩(wěn)回升，尤其是那些市場(chǎng)需求及購(gòu)買力相對(duì)堅(jiān)挺的核心一二線以及強(qiáng)三線城市，成交整體提升幅度或?qū)⒏鼮榭善凇?/p>