??內容提要>>>

??? 百強房企9月業績不及8月，同環比雙降

??? 第二輪城集中供地開啟，但整體拿地規模有限

??? 9月房企新增融資總額環比僅上升1.2%

??? 房企營銷規模擴大，特價房工抵房規模增加

??? 張大赫任職萬科冀北首席合伙、總經理

??? 物管行業迎來整合潮，商業綜合體接連簽約

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??合約銷售

??百強房企9月業績不及8月，同環比雙降

??核心觀點

??2021年9月，百強房企實現單月銷售操盤金額7596億元，單月業績規模不及8月、首次環比下降，較2020年同比也下降36.2%。下半年以來百強房企銷售承壓、業績表現不及上半年和去年同期，7-9月連續三個月單月業績同比下跌，且9月同比跌幅進一步擴大。從累計業績表現來看，前三季度百強房企累計銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長22.8%和12.5%，累計業績增速也在加速放緩。 

??從企業表現來看，39家典型上市房企中，34家企業實現累計業績同比增長。單月業績方面，9月房企表現不及上半年及歷史同期，18家房企單月同環比雙降。近半數房企同比降幅超30%，僅綠城中國、陽光城和榮盛發展實現單月業績同比增長，分別為28.3%、11.3%、8.1%。值得注意的是，陽光城9月單月銷售業績209.9億元，環比增長9.9%，是唯一一家同環比雙增的企業。

??我們認為，隨著融資“三道紅線”、投銷比管控等政策相繼出臺，企業短期償債壓力加大、投資和擴張動能相應降低。四季度，房企需要加快開發、保證貨量供應，深化銷售渠道、加強營銷和折扣力度，促進銷售去化、加速現金回流。此外，未來房企經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，在開發和銷售端也對企業的經營效率、供貨節奏及去化效率提出了更高的要求。

??02

       企業拿地

??第二輪城集中供地開啟

??但整體拿地規模有限

??核心觀點

??22城第二輪集中供地9月集中開拍，受此影響9月30家重點房企投資力度上升，但相比今年月均拿地規模有限。本月30家典型房企新增土儲總建面為1253萬平方米，環比上升6.4%；新增土地成交價格1141億元，環比上升23.5%，但是相比今年以來的月均投資規模，9月拿地規模仍然十分有限。平均樓板價9107元/平方米，與上月相比上升16%。均價上升主要由于多個重點城市進行第二輪集中土拍，成交集中在一二線城市拉高平均樓板價。 

??受集中供地影響，一二線城市成本月投資主力，但溢價率走低。整體來看，30家典型房企本月土儲成交結構中，一二線城市占比較高，占拿地金額占比達70%，其中青島、南京、合肥居前三，深圳隨后，但由于受到土拍規則限制等影響，加上房企拿地積極性有所降低，溢價率較上輪集中供地也在走低。區域分布方面，30家典型房企中投資40%位于長三角，南京拔得頭籌；其次為環渤海，投資額占比26%，主要由于青島、天津等地集中供地。 

??對比5月第一輪集中供地，本次已供地城市中30家重點監測房企整體拿地力度相對放緩。本輪集中供地中，不少城市集中出讓地塊拿地門檻均有所提升，綜觀已拍城市表現，土地流拍和臨時撤牌將成為熱點城市集中土拍常態，這也意味著當前市場降溫預期已經形成，“穩地價、穩房價”調控效果顯現。從成交規模來看，2021年全年全國土地市場成交規模也將較2020年有所回落。展望未來，在房地產行業整體資金環境仍然高度收緊的環境下，央企、國企在接下來也仍是集中土拍拿地主力，行業格局有望進一步改變。