??“上半年不賺錢也要拿地，下半年讓利也不投資”是2021年房企投資真實的縮影。2022年，謹慎投資預期難以大幅扭轉，投資結構性回暖是大概率事件。

??榜單解讀

??前言：在“雙集中”供地新政、金融監管加強等諸多因素共同影響下，今年房企投資經歷了前所未有的挑戰，投資積極性、投資力度均明顯下降，百強房企拿地銷售比低至0.25，降至5年來最低點。

??“上半年不賺錢也要拿地，下半年讓利也不投資”是2021年房企投資真實的縮影。整體來看，七成房企2021年拿地金額同比下滑，其中三成企業在四季度投資幾乎停滯。隨著規模房企在首輪集中供地后集體“隱身”，國企、央企成為土地市場的“生力軍”。

??展望明年，我們認為謹慎投資預期難以大幅扭轉，投資結構性回暖是大概率事件。年末出臺的降準、穩健財政政策等組合拳雖然對房企融資而言是積極信號，但體現在投資上仍需3-6個月的修復期。

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??成交規模下降22%，土拍熱度前高后低

??截止到12月28日，全國300城土地市場成交建筑面積20.5億平方米，較2020年同期下降了22%。與土地成交規模變動走勢一致，成交金額較去年同期也明顯收縮，全國土地總成交金額62494億元，同比去年同期下降了10%。

??受到集中供地以及融資收緊、市場下行等因素影響，全年土地市場熱度前高后低，上半年溢價率高企，核心城市土地遭“哄搶”，頻繁觸及限價，但進入下半年，市場“冰火兩重天“，國企托底”和“流拍撤牌頻現”并存。

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??銷售前20占據五成新增貨值

??中下游房企生存空間持續遭擠壓

??2021年，新增貨值百強門檻為214.4億元，同比微降3%，新增土地價值、新增土地建面的百強門檻分別為83億元和152.8萬平方米，其中金額同比上升13%，建面則降20%。新增土儲超過2000億的房企共有10家，較去年減少6家，可見在現金流持續吃緊的壓力下，企業投資力度明顯收緊。

??在新增貨值前5中，除碧桂園以超過5000億元位列榜首，其余均為國企、央企，萬科、保利、中海等新增貨值也超過3000億元。綜合來看，新增貨值10強與銷售10強高度重合，強者恒強的格局并為改變。

??在全行業面臨資金壓力、投資收縮的情況下，頭部房企的投資也有所放緩，但新增貨值的集中度依然維持在高位，十強房企新增貨值占百強的35%，11-20強房企新增貨值占百強的20%，百強新增貨值有一半以上被20強房企獨占，剩余80強房企僅能分食45%。

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??全年拿地銷售比降至0.25，創下近五年新低

??從歷年拿地銷售比變化來看，也足以顯示今年房企投資的謹慎程度：2021年百強房企新增土儲拿地銷售比僅為0.25，較去年下降0.12，與2017年的高峰相比則降幅超過50%，并創下近五年新低。

??具體到各季度，由于首輪集中供地的集中爆發，當時房企的資金仍相對充裕，納儲態度相對積極，因此拿地銷售比在二季度達到全年高點，為0.38。第三季度后期以及第四季度，在連續出臺的金融監管政策嚴控之下，房企陸續面臨較大的償債壓力和現金流壓力，拿地銷售比持續下降，四季度僅有0.12。

??04

??三成房企拿地銷售比低于0.2

??部分中小房企投資幾乎停滯

??雖然房企下半年普遍收斂投資，但由于二季度積極拿地，導致企業全年拿地銷售比分化顯著。1-12月拿地銷售比低于0.2的房企占34%，投資態度極為謹慎，拿地銷售比在0.2-0.4的房企占43%。而拿地銷售比高于0.4的房企占23%，超過監管要求的40%紅線，未來應該收斂投資力度，或加強銷售力度。

??2021年全年拿地較為積極的房企中，主要有兩種類型：

??第一類以深耕長三角的區域型房企為主，如大家、上坤、德信等。這些房企的新增貨值排名遠高于銷售排名，主要是由于上半年長三角熱點城市供地足夠充裕。第二類則是龍湖、金茂等財務相對穩健的企業，拿地銷售比依然達到0.4以上的水平，投資態度相對積極。

??與此同時，還有超過三成房企拿地銷售低至0.2以下，既包括恒大、世茂等規模房企，也包括敏捷、禹洲、三盛等中小房企，這些企業投資也幾乎停滯，究其原因，一方面是受到企業自身財務壓力的影響，另一方面則是集中供地對這些房企的拿地策略也有一定影響。

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??全年先揚后抑

??半數50強房企四季度未拿地

??從銷售50強房企單月投資力度的變化來看，全年呈現“先揚后抑”的走勢。5-6月份是房企拿地的窗口期，在首輪集中供地的帶動下，50強房企單月投資額最高達到5445億元，創2020年以來新高，也是全年投資力度最高峰。

??而隨著金融監管的持續嚴格，以及第二、三輪集中供地對企業資質、資金審查等方面的要求持續提高，房企投資力度持續收縮。第三季度投資50強房企拿地金額為4600億元，為僅為第二季度的三分之一。

??第四季度在12月集中供地密集開拍之下，投資力度略有反彈，12月銷售50強房企單月投資金額超過1600億，回到今年2月份水平，但較5月份的高點下降70%。其中接近半數房企四季度投資幾乎暫停。

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??超六成企業拿地金額同比下降

??僅國企、央企投資保持穩健

??縱觀2021年百強房企投資表現，由于集中供地帶來的資金壓力，以及融資持續收縮、市場下行等因素共同作用，有超過六成的百強房企拿地金額同比下降，近三成房企同比降幅高達50%。其中世茂、陽光城等規模房企從8月份以來投資幾乎停滯，而三盛、陽光大地等中小房企投資金額同比降幅超過70%。

??在整體表現低迷之下，仍有部分房企2021年投資保持相對積極、穩健的態勢。主要以國企央企為主，百強中拿地金額同比上漲且全年金額超過250億的房企中，國企、央企占據半壁江山，其中萬科、中海、招商、華潤等均位列2021年新增拿地價值前10，而越秀、建發等在集中供地中表現突出，拿地金額較2020年增長129和60%。此外，德信、大家、弘陽等深耕長三角的房企，在長三角集中供地中斬獲頗豐。

??值得注意的是，拿地金額同比上漲的房企投資策略不盡相同。大部分房企如萬科、金茂、建發、大家等拿地高峰主要集中在上半年，聚焦在第一次集中供地，其上半年拿地金額較全年占比均超過60%，而中海、武漢城建、大華等相對聚焦在二、三輪集中供地，其中中海下半年拿地金額占全年比例接近六成。

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??一二線投資占比持續提升

??百強近一半投資額聚集長三角

??今年在集中供地的影響下，一二線城市吸收了七成百強房企的投資額，較2020年提升接近10個百分點，尤其第二、三輪集中供地大部分集中在10月以后，導致第四季度投資金額高度聚焦一二線城市，金額占比合計高達70%，三四線城市占比僅有30%。

??可見在房企現金流整體收緊的情況下，核心城市、優質地塊的拿地優先級進一步提升，且由于集中供地對資金短期占有量高，不少房企為保證在集中供地拿地，放棄了部分三四線城市拿地的機會。

??區域層面，長三角依然最受開發商青睞，百強房企全年投資金額中有46%集中于長三角，其次珠三角、中西部和環渤海各占17%-18%，整體形成了“一超三強”的格局。

??進入拿地金額前20的城市中，有15個是集中供地的試點城市，可見百強房企的投資本就較為集中在部分熱點城市，而集中供地政策下，試點城市土地供應增加，又吸引了更多房企投資，形成循環，未來城市間的市場分化也將更為明顯。

??除了22個集中供地的城市以外，溫州、佛山、金華、紹興和東莞也進入拿地金額20強城市，在區域經濟發展的帶動下，這幾個三四線城市房地產市場的表現比部分二線城市熱度更高。

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??投資預期修復仍需3-6月

??關注第二輪集中供地機遇

??回顧今年企業拿地表現，大部分企業毫無疑問正在經歷“寒冬”。短期來看，“雙集中”供地的模式不會有所改變，雖然年末融資、供地等政策面釋放了一定的利好信號，但從當前企業的銷售以及融資情況來看，依舊面臨較大的困難。所以短期市場觸底反彈的基礎并不牢靠，預計投資力度的修復仍需要經過3-6個月的調整期。

??謹慎的態度仍是未來投資的主旋律。去杠桿大背景下，“促銷售、抓回款”，保證現金流仍是企業第一要務，只有“先活下去才能活的好”。

??2022年，集中供地的22個核心城市仍應是房企關注的重點。從第三輪土拍的情況來看，在經歷了第二輪的“冰點”之后，土拍政策上各城市均作出了讓步，盡管仍多是以底價成交，但市場人氣略有恢復。

??因此，我們認為，在三穩的預期下，未來各城地價仍有下調空間，如果明年第一輪集中供地仍然熱度低迷，不排除第二輪集中供地將持續降地價的可能性，因此建議房企關注第二輪集中供地的機會，投資時嚴格把控風險，同時也關注大量城投公司拿地后的合作開發訴求。

       對于三四線城市的投資，從今年“集中供地帶來的擠壓效應，再到下半年與集中供地一損俱損”的走勢看，大部分普通三四線投資價值并不高，應保持謹慎態勢，需求透支、購買力不足是這些城市潛在的巨大風險。而城市群內的核心三四線，在政策、產業、人口、經濟等強支撐之下，仍可以看高一線。