??導(dǎo) 讀 

??1、土地成交量升價(jià)跌，地市熱度降至“冰點(diǎn)”

??2、TOP10占百強(qiáng)新增貨值半壁江山，央國企優(yōu)勢明顯

??3、百強(qiáng)投資門檻降幅均超過60%，整體拿地銷售比0.19

??榜單解讀

??“前言：10月份，7城扎堆進(jìn)行了集中供地，但結(jié)果并未出乎意料，土地市場熱度持續(xù)降溫，多城土拍均以底價(jià)成交為主。總體來看，10月全國土拍溢價(jià)率創(chuàng)全年新低，僅為2.2%。

??房企投資意愿同樣降至冰點(diǎn)，單月50強(qiáng)拿地金額同環(huán)比降幅均超過60%，央國企三季度在一線、準(zhǔn)一線城市拿地后，后繼乏力。城投“托底”依舊是土地市場主旋律。部分城市民企略有復(fù)蘇，但多數(shù)仍綁定城投進(jìn)行合作拿地。

??綜合而言，由于市場仍處在筑底階段，融資收緊、銷售疲弱導(dǎo)致各類企業(yè)的投資意愿均較低，尤其是當(dāng)前民企，信心難以恢復(fù)，預(yù)計(jì)全年謹(jǐn)慎投資的預(yù)期不變，核心一二線仍是投資的聚集地。

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??土地成交量升價(jià)跌

??地市熱度降至“冰點(diǎn)”

??截至10月27日，全國300城經(jīng)營性土地10月總成交建筑面積為10498萬平方米，全月成交建筑面積預(yù)計(jì)將與9月份相持平。由于本月集中供地規(guī)模下降，導(dǎo)致全國土地市場的成交結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，總成交金額3410億元，同、環(huán)比分別下降17.3%和32.1%，平均樓板價(jià)回落至3248元/平方米，環(huán)比下降28%，但仍處于相對高位。

??本月有廣州、天津、南京、成都、無錫、蘇州、濟(jì)南7城進(jìn)行年內(nèi)第三、四輪集中供地，但土拍熱度表現(xiàn)并不理想，僅有南京整體溢價(jià)率達(dá)到3%，其他城市的整體溢價(jià)率均未達(dá)到1%，10月份全國土拍溢價(jià)率也僅為2.2%，創(chuàng)下今年新低。

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??TOP10占百強(qiáng)新增貨值半壁江山

??央國企優(yōu)勢明顯

??集中供地以來，百強(qiáng)房企的新增土儲(chǔ)集中度居高不下，截止10月末，TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的比例已經(jīng)達(dá)到50%，銷售TOP10房企中，有6家同樣位列新增貨值TOP10的行列，重合度較高，也反映出當(dāng)前僅有銷售仍正常維持的規(guī)模房企在拿地。且從新增貨值TOP10來看，國央企仍然保持巨大優(yōu)勢。

??總體來看，新增貨值長期集中于銷售TOP20的房企中，剩余的80強(qiáng)房企新增貨值僅占百強(qiáng)的25%。長此以往市場集中度也將繼續(xù)提升、持續(xù)強(qiáng)弱分化。

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??百強(qiáng)投資門檻降幅均超過60%

??整體拿地銷售比0.19

??截止10月末，新增貨值百強(qiáng)門檻為72.4億元，拿地金額、建面百強(qiáng)門檻分別為26.3億元和37.7萬平方米，環(huán)比僅小幅增長，但同比降幅均在60%以上，房企投資的積極性同比呈現(xiàn)斷崖式下跌，投資力度不及去年同期的一半。

??1-10月新增土儲(chǔ)貨值TOP10房企與9月末保持一致，新增土儲(chǔ)TOP10房企固化且與10強(qiáng)以外的房企進(jìn)一步拉開差距，新增土儲(chǔ)位列第10的建發(fā)房產(chǎn)比第11位的廣州地鐵貨值高出125億元。

??拿地銷售比來看，房企投資意愿持續(xù)保持在低位，10月末百強(qiáng)房企拿地銷售比0.19，與上月末持平，一方面是由于本月集中供地的城市數(shù)量較少，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)不多，無法提振房企投資積極性，另一方面則受到行業(yè)大環(huán)境仍在筑底的影響。

??分梯隊(duì)看，由于本月集中供地相對減少，10強(qiáng)、11-20強(qiáng)房企拿地銷售比與九月末相比各自下降0.01，分別為0.22和0.28，相對百強(qiáng)整體而言仍算較高位水平，其余三個(gè)梯隊(duì)房企的拿地銷售比分別為0.05、0.09和0.19。

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??50強(qiáng)拿地金額降同環(huán)比降幅超六成

??僅保利、龍湖維持三季度投資力度

??10月，盡管集中供地仍在進(jìn)行，但與9月份的上海、杭州等一線及準(zhǔn)一線核心城市相比，房企參拍意愿顯著下滑。單月銷售50強(qiáng)房企拿地金額接近400億元，同環(huán)比分別下降64%和68%，拿地金額僅高于1月份，是年內(nèi)次低。考慮到2022年1月臨近過年且集中供地幾乎尚未開啟，因此，當(dāng)前土地市場的熱度以及房企拿地力度、意愿已經(jīng)降至谷底。

??拿地企業(yè)來看，超過九成50強(qiáng)房企10月無投資，2022年投資“暫停”企業(yè)依舊超過30家。三季度拿地相對強(qiáng)勢的招商、華潤、建發(fā)等10月也大幅放緩?fù)顿Y腳步，僅有保利、龍湖等規(guī)模房企延續(xù)了三季度的投資力度，如龍湖單月新增拿地金額近90億元，創(chuàng)年內(nèi)新高。究其原因，一方面是10月集中供地城市土拍市場、新房市場低迷所致，另一方面也與企業(yè)戰(zhàn)略布局密切相關(guān)，龍湖拿地基本以重慶為主，華潤則更注重一線城市納儲(chǔ)。

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??央國企拿地也開始“乏力”

??土拍持續(xù)走弱仍靠城投“托底”

??從10月集中供地的結(jié)果看，無一例外均以“低溫”收尾。盡管部分城市繼續(xù)放松土拍政策、增加盈利空間，也難提振房企拿地積極性。拿地格局上，民企依舊毫無起色，央國企后繼乏力，僅有城投在“托底”。

??7城中，蘇州、濟(jì)南、成都、南京四城城投拿地幅數(shù)占比在八成左右，廣州接近七成，在一線城市中最高。相較之下，無錫、天津托底率在50%以下，兩城本地民企相對積極。值得注意的是，四季度以來城投合作拿地現(xiàn)象愈發(fā)增多，如蘇州，近三成地塊被城投+民企的組合獲得。

??土地市場剩余參與者僅剩大型央國企，但拿地也開始放緩，投資后繼乏力。從報(bào)名角度來看，多城地塊均僅有一個(gè)企業(yè)參加，鮮有規(guī)模化央國企參與，典型如成都，2022年前兩輪拿地積極的中海、保利、華潤等均未現(xiàn)身。此外，從拿地金額來看，招商、越秀10月均未拿地，華潤、建發(fā)單月拿地較三季度平均降幅在70%以上。

??市場尚未企穩(wěn)，央國企壓力同樣不容忽視，非標(biāo)的、非戰(zhàn)略二線城市投資仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度。實(shí)際上，央國企前十月拿地在現(xiàn)階段的市場行情下已經(jīng)較為“堅(jiān)挺”，拿地金額同比降幅顯著低于百強(qiáng)平均。

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??長三角一枝獨(dú)秀

??北上廣深+杭州是百強(qiáng)聚焦點(diǎn)

??截止10月末百強(qiáng)房企投資有82%集中于22個(gè)核心城市，較9月末下降2個(gè)百分點(diǎn)，主要由于本月集中供地城市減少所致。

??能級(jí)和區(qū)域的分布也基本固化：一、二線城市占比分別為37%和49%，合計(jì)占比達(dá)到86%，與9月末相比也下降2個(gè)百分點(diǎn)，與集中供地占比的走勢也基本一致，集中供地的一二線正是今年百強(qiáng)房企投資聚焦的城市；三四線城市占比回升至14%，主要新增土儲(chǔ)集中于佛山、東莞、溫州、金華等長、珠三角區(qū)域城市，保利、萬科、碧桂園在此類城市拿地積極。

??在城市層面，百強(qiáng)投資金額最高的5個(gè)城市恰好為“北上廣深+杭州”，其中又以在杭州、上海和北京投資力度最強(qiáng)，百強(qiáng)房企在這3城投資金額超過800億元，其次在深圳和廣州投資金額分別為490億和392億元。截止10月末，百強(qiáng)投資金額超過100億的城市僅有17個(gè)，比去年同期減少32個(gè)。

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??短期城投仍是維穩(wěn)土地市場重要力量

??民企深陷自救泥潭

??從今年的土地市場表現(xiàn)來看，城投公司已然成為土地市場的主力軍。前三季度，城投類公司在集中供地中拿地金額、幅數(shù)占比分別達(dá)到35%、46%。10月初，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，其中提及“不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”，這一舉措對城投拿地并不會(huì)產(chǎn)生劇烈影響，只要拿地資金來源不屬于財(cái)政撥款或是分期返還等，城投依舊是土地市場維穩(wěn)的背后“托手”，但長遠(yuǎn)來看，城投拿地的空間在縮小。

??而對于其他類型的房企而言，實(shí)際投資態(tài)度并不會(huì)受到太大影響：大型國央企在自身資金實(shí)力雄厚的加持下，得以持續(xù)在核心城市增加核心土儲(chǔ)；而民企則依然大多沉浸在自救的泥淖中，對于投資大部分表現(xiàn)為“心有余而力不足”，拿地與否主要取決于資金和項(xiàng)目利潤預(yù)期。

??今年不少集中供地的城市供地輪次從3輪增加至4輪、5輪，預(yù)計(jì)11-12月還將有不少城市進(jìn)行土拍，但市場整體也將維持10月份的低熱度，市場信心的重鑄需要較長的時(shí)間。