??導(dǎo) 讀 

??少數(shù)房企逆勢加快商業(yè)布局，但疫情的不確定性仍需警惕。

??☉文／克而瑞研究中心

??1

??入榜門檻
前三季度Top20內(nèi)房企租金收入同比基本持平

??2022年前三季度內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營收入TOP10入榜門檻分別為37.4億元和9.3億元，內(nèi)房企的運(yùn)營收入Top10門檻比外資房企高出了約28.1億元。此外內(nèi)房企運(yùn)營收入Top20入榜門檻為16.8億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出外資房企Top10的運(yùn)營收入門檻。可以看出，與外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更快。此外由于疫情影響，2022年前三季度TOP20內(nèi)房企的總租金收入同比2021年同期僅增長0.16%。

??2

??收入結(jié)構(gòu)
外資房企租金收入占比超內(nèi)房企達(dá)94.5%

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)87.4%，而外資房企則為94.5%。

??大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運(yùn)營收入以酒店運(yùn)營為主。例如富力、金茂、碧桂園、綠地等房企，其中2022年上半年碧桂園的酒店運(yùn)營占比達(dá)到了84%。此外部分企業(yè)在長租公寓領(lǐng)域布局加大，其中如龍湖冠寓于2022年上半年已開業(yè)11.1萬間，整體出租率為93.3%，其中開業(yè)超過六個月的項(xiàng)目出租率為95.4%，實(shí)現(xiàn)租金約11.8億元，在總租金收入中占比20.1%。

??3

??少數(shù)房企逆勢加快商業(yè)布局
疫情不確定性仍需警惕

??2022年8月在中報季期間，雖然多數(shù)房企在商業(yè)領(lǐng)域的態(tài)度較為謹(jǐn)慎，但仍有部分企業(yè)為未來設(shè)定了較快的發(fā)展目標(biāo)，其中就包括有龍湖、中海、寶龍等。 

??其中龍湖表示，截止2022年上半年在商業(yè)投資方面，龍湖已擁有開業(yè)運(yùn)營65座商場，在手近130座項(xiàng)目，未來每年都會保持10座左右的開業(yè)速度。已經(jīng)開業(yè)的商場，也會保持同店同比的增長，整個商業(yè)板塊力爭保持每年30%的復(fù)合增長。在行業(yè)下行的大背景下，龍湖表示商業(yè)投資、長租公寓、龍湖智創(chuàng)生活板塊這三塊業(yè)務(wù)會力爭保持每年經(jīng)營性收入30%—40%的年化增長，從而對龍湖穿越周期起到穩(wěn)壓器的作用。此外中海與寶龍?jiān)谙掳肽昃休^多項(xiàng)目投入運(yùn)營，如中海地產(chǎn)下半年將有十個項(xiàng)目投入運(yùn)營，預(yù)計(jì)新增商業(yè)運(yùn)營建筑面積 71 萬平方米；而寶龍地產(chǎn)下半年于余姚、杭州、景德鎮(zhèn)、廈門、紹興等地計(jì)劃開業(yè)9家購物中心（6家自營+3家輕資產(chǎn)）。 

??值得警惕的是，當(dāng)前新冠疫情不斷反復(fù)，雖然中國境內(nèi)總體可控，但由于病毒不斷變異，仍存在零星爆發(fā)的現(xiàn)象。在此背景下，各地都出臺了紓困政策，如央行上海總部表示，截至7月末，上海中資金融機(jī)構(gòu)累計(jì)投放支持企業(yè)紓困和復(fù)工復(fù)產(chǎn)信貸突破1萬億元；為各類企業(yè)和個體工商戶辦理延期還本付息超1900億元，惠及各類市場主體超6萬戶，其中99%以上是中小微企業(yè)。此外浙江、云南、海南等地也均出臺了中小微企業(yè)相關(guān)紓困政策。但未來來看，疫情的不確定性仍會給房企的商業(yè)運(yùn)營及發(fā)展帶來一定沖擊。在此背景下，房企運(yùn)營商更應(yīng)做好防疫防控，做好租戶的接洽及扶持等工作，將疫情的影響降至最低。

??4

??地產(chǎn)寒冬下
商業(yè)地產(chǎn)加快輕資產(chǎn)布局拓展規(guī)模

??近期，不少房企運(yùn)營商都加快了商業(yè)輕資產(chǎn)布局。如9月初，龍湖商業(yè)就與朝陽區(qū)國資公司正式合作，龍湖商業(yè)將以承租經(jīng)營的輕資產(chǎn)模式接手北京北苑中國鐵建廣場商業(yè)項(xiàng)目的改造運(yùn)營，預(yù)計(jì)2023年9月完成改造開業(yè)。事實(shí)上，2021年3月龍湖就宣布了全面啟動輕資產(chǎn)模式，向購物中心提供涵蓋定位和設(shè)計(jì)咨詢、招商、運(yùn)營管理、租戶管理、品牌輸出和消費(fèi)者服務(wù)等全流程的支持。

??除龍湖外，近期佳兆業(yè)商業(yè)在輕資產(chǎn)領(lǐng)域也拓展較快。9月24日佳兆業(yè)商業(yè)與豐盛集團(tuán)合作的社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目“觀瀾佳紛天地”開業(yè)，這也是佳兆業(yè)商業(yè)在深圳大本營首個輕資產(chǎn)社區(qū)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)2022年底，佳兆業(yè)拓展的東莞萬江佳紛廣場、佛山禪城佳紛天地2座輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目也將陸續(xù)開業(yè)。

??由于當(dāng)前房企外部融資端依舊收緊，銷售端持續(xù)疲軟，房企無法通過主業(yè)反哺商業(yè)地產(chǎn)，在此背景下輕資產(chǎn)成為當(dāng)前商業(yè)發(fā)展的重要趨勢。一方面，輕資產(chǎn)模式對于項(xiàng)目所需要投入的資金更少，獲取項(xiàng)目方式和風(fēng)險更低；另一方面，輕資產(chǎn)模式能更快拓展企業(yè)商業(yè)品牌，從而形成規(guī)模效應(yīng)。但同時，輕資產(chǎn)模式也對房企運(yùn)營商的運(yùn)營能力提出了新的要求，若運(yùn)營能力不足，輕資產(chǎn)模式也更容易受制于合作方，具有一定的不確定性。