??導 讀 

??超過60家百強房企布局代建，成熟代建企業不斷深耕，后起之秀加速擴張，代建發展空間廣闊。

??◎ 克而瑞研究中心

??榜單解讀

??自2021年中央經濟工作會議首次提出以來，房地產業“探索新的發展模式”一再被重申，此前“高負債、高杠桿、高周轉”的經營發展模式正逐步轉變。代建這種輕資產模式，相比傳統開發模式，具有高收益率、低杠桿以及逆周期等特性，對資金要求相對較低，能使房企在市場下行階段保存實力，已成為越來越多品牌房企的“必爭之地”。與此同時，專業的代建公司緊抓市場機會，力爭在市場上站穩一席之地。

??在此背景下，克而瑞研究中心以代建業務規模為主要衡量標準，綜合考慮企業的產品競爭力和品牌影響力，跟蹤分析企業代建持續擴張潛力，對企業代建綜合能力進行測評，以供參考和借鑒。

??01 行業現狀：超過60家百強房企布局
代建成為“必爭之地”

??在當前的行業發展背景下，越來越多的企業開始布局代建，2022年有多家房企成立代建平臺。如8月18日華夏幸福成立旗下代建公司幸福安基；8月26日，龍湖集團首次亮相旗下智慧營造品牌——龍湖龍智造；9月，中梁控股宣布成立中梁建設管理集團有限公司，正式進軍代建行業等等。據不完全統計，截至2022年底發展代建業務的品牌房企已經超過60家。這其中既有全國化大型房企如綠城、華潤、金地等，也有地方性大中型房企如建業、眾安等。

??除了房企外，還有一些專業的代建開發與管理企業，在長期的發展中也逐步形成了自身的影響力與競爭力，并占據了一定的市場份額，如藍城集團等。隨著越來越多的企業加入，代建賽道已經形成，未來的競爭格局也將不斷變化。

??狹義的代建一般代建方不占股權，主要輸出品牌與管理。隨著市場的發展，為了加深雙方合作關系，小股操盤的代建模式也越來越被廣泛運用，如萬科就在小股操盤模式上發展已久。此外，市場下行階段，部分具有代建需求項目的委托方存在資金流短缺的問題，委托方對代建方的資金需求遠超品牌需求，帶資代建也成為當下主流模式之一。

??02 競爭格局：成熟代建企業不斷深耕
后起之秀加速擴張

??代建綜合能力TOP20中有2家代建企業為上市企業；有5家代建企業成立時間較早，均于2010年前成立；此外還有2家為最近三年來開始布局或加大拓展代建業務的行業新秀。

??我國的代建行業仍處于發展階段，隨著各方持續涌入賽道，行業競爭不斷加劇，成熟的代建企業憑借自身產品及體系優勢，不斷加大代建業務的深耕力度；而近年來新入局的后起之秀，也在規模上奮勇直追，未來或將涌現更多行業黑馬。

??綠城管理、中原建業先后上市，提供資本化運作發展樣本

??當前在眾多代建行業的參與者中，綠城管理與中原建業是國內唯二兩家已經上市的代建企業，且規模均處于頭部位置。

??綠城管理成立于2010年，于2020年7月在港交所上市。2022年綠城管理的合約銷售額已超875億元；截止2022年年底，合約總建筑面積超1億平方米，合約在建面積超4700萬平方米。中原建業也于2021年5月在港交所完成上市，但與綠城管理全國化發展不同的是，中原建業以大中原為中心深耕布局。截至2022年年底，中原建業擁有266個在管項目，總建筑面積為3171萬平方米。2022年全年，中原建業在管項目合約銷售為213.17億元，合約銷售建筑面積349.84萬平方米。

??綠城管理與中原建業作為唯二兩家上市企業代表，通過對接資本平臺，進一步加速了規模擴張，同時也為其他代建企業提供了上市發展樣本。預計隨著代建行業的不斷發展，各企業代建業務逐步成熟，上市也將成為越來越多企業的選擇。

??藍城集團深耕代建多年，產品力成就行業領先

??除了兩家上市企業外，還有一些老牌代建企業入行時間較早，同樣具備強大的競爭優勢。如藍城集團，其介入代建可追溯至2005年，創始人宋衛平先生帶領團隊在杭州江干區首次介入城中村改造暨安置房代建，是最早介入國內代建領域的企業之一。

??經過多年發展，藍城集團已形成完整的產品體系，立足理想小鎮建設和房地產代建管理服務輸出，以多年地產開發全產業鏈資源為基礎，以農業、頤養、健康、教育為核心配套產業，為業主提供以房產品為依托的一站式綜合服務。

??截至2022年12月，藍城集團為各類委托方代建項目492個，總建筑面積9558萬平方米，筑就了桃李春風、宿遷農居房、葛衙莊安置房等優秀案例。其中，商業代建（委托代建）占比48.5%，政府代建占比47.9%，兩種代建模式并駕齊驅。

??后起之秀快速擴張，旭輝建管2022年獲取建面超900萬方

??除了老牌代建企業，近年來一些新進入的代建企業也發展較快，如龍湖龍智造、旭輝建管等等。其中旭輝建管成立于2021年，當年就取得280萬平米的合約面積，預估代建費收取4.7億，可實現銷售貨值145億元；2022年旭輝建管進一步新增管理項目47個，新增管理總建面超900萬方；其中，在售項目超10個，累計銷售額超50億。截止2022年年底，旭輝建管累計在管項目突破50個，分布在上海、北京、廣州、深圳、重慶、南京、蘇州、西安、長沙、武漢、成都等重點城市，累計在管總建面超1000萬方。

??旭輝建管發展迅猛，一方面得益于地產母公司擅長合作的基因，另一方面也與地產母公司的產品力和品牌影響力息息相關。當前越來越多的地產開發商加入代建行業，原先地產開發累積的產品力和運營管理能力將轉化為先天優勢，助力其成為代建行業的后起之秀。

??03 發展前景：城投拿地、紓困提速
為代建迎來新機
未來國內市場化代建增長空間巨大

??代建從委托主體來看，可以分為政府代建、商業代建和資本代建。政府代建承接的絕大部分項目為公共住房物業和各類公共基礎設施的建設開發，幾乎占據了代建行業的一半規模，也是當前多數代建企業的發展重心所在。2022年1月發改委等部門聯合印發《“十四五”公共服務規劃》，提出“十四五”期間（2021-2025年）40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）保障性租賃住房；2022年8月中旬住建部表示，“十四五”時期，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房870萬套(間)。這也為政府代建業務尋求到了新的增量市場。

??而在市場化代建（商業代建和資本代建）方面，當前在集中供地潮中，國進民退，地方國資或城投積極拿地為市場托底，但卻缺乏開發經驗，為商業代建帶來發展機遇。而暴雷房企數量增長，行業急需出清，隨著不良資產的增多，接手出險項目的金融機構或AMC也需要尋找代建，為項目品牌背書同時完成保交付任務。

??此外，從七普城鎮家庭戶住房現狀來看，目前中國城鎮人均住房已經超過一間，已經基本達成了人均“不缺房”的需求，但與國外發達國家平均水平或國內發達省份相比，全國城鎮人均住房面積仍有進一步上升的空間和需求。另一方面，大量與城市發展規劃不匹配的老舊“城中村”存在，也使得城鎮中依舊存在這大量舊改需求。保守估算，未來十年住房改善和舊改將為中國帶來61億平方米的新增住房需求；若七普后一個十年仍可保持年均1000萬左右的城鎮家庭戶人口增加，十年間需求增長仍可超過90億平方米。未來中國居民住房的需求仍然存在，而從目前代建參與程度來看，整體開發市場的滲透率很低，對標歐美代建參與度可達20%-30%，國內代建行業未來增長空間巨大。