??導 讀 

??1、百強房企11月業(yè)績環(huán)比微降0.3% 

??2、11月重點城市成交創(chuàng)下半年新低 

??3、“三箭齊發(fā)” 輸血優(yōu)質(zhì)房企 4、企業(yè)運營改善的核心還是在銷售端

??榜單解讀

??前言：2022年11月，房地產(chǎn)市場繼續(xù)探底，重點30城成交面積環(huán)比下降14%，創(chuàng)下半年來單月新低，同比跌幅擴至30%。且受限于國內(nèi)疫情多點散發(fā)，不少城市市場陷入“半停擺”狀態(tài)，重點30城供應面積同比跌幅近4成。

??企業(yè)層面，規(guī)模房企11月整體銷售延續(xù)低迷表現(xiàn)，TOP100房企單月銷售規(guī)模環(huán)比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。截至11月末，多數(shù)企業(yè)目標完成率不足80%，且大幅低于往年同期。

??11月，央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等多部門，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，“輸血”優(yōu)質(zhì)房企恢復經(jīng)營“造血”功能，紓困方向也從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。隨著融資功能逐漸恢復，央國企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營有望逐漸回歸正軌，而出險房企仍將有序出清。

??但值得注意的是，多數(shù)房企當前仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。在短期銷售受制于市場整體需求和購買力不足、表現(xiàn)依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

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??11月業(yè)績環(huán)比微降0.3%

??同比降幅較前兩月持平

??2022年11月，TOP100房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5589.8億元，環(huán)比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。累計業(yè)績來看，百強房企1-11月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在42.6%的較高水平。整體來看，近期雖然市場政策端和企業(yè)融資端釋放利好，但企業(yè)銷售端受制于市場整體需求和購買力，表現(xiàn)仍相對低迷。預計百強房企全年業(yè)績的同比降幅將保持在40%以上。

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??逾4成百強房企單月環(huán)比增長

??TOP30表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年11月百強房企中有近4成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增長，其中21家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%至30%之間，19家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。TOP30房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，僅1家企業(yè)的單月業(yè)績環(huán)比降幅高于50%，其余企業(yè)的環(huán)比降幅均在30%以內(nèi)。其中，11月綠地、華發(fā)、中國鐵建、萬達、中糧大悅城的表現(xiàn)相對突出，單月業(yè)績環(huán)比增幅均高于40%。整體來看，2022年行業(yè)格局變動加劇、規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯，央國企及部分優(yōu)質(zhì)房企相對堅挺、表現(xiàn)出較強的抗周期韌性，如華潤、建發(fā)、越秀、華發(fā)、濱江、仁恒等。

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??多數(shù)規(guī)模房企目標完成情況不及預期

       今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標，或是主動調(diào)降全年目標。但從規(guī)模房企1-11月的業(yè)績表現(xiàn)來看，企業(yè)整體的目標完成情況明顯不及預期。具體來看，在公開披露年度目標的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至11月末的目標完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。絕大多數(shù)企業(yè)前11月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。12月房企貨值供應、銷售去化壓力進一步放大。

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??三箭齊發(fā)全面支持房企融資

??11月8日交易商協(xié)會表示支持民營企業(yè)債券融資支持工具“第二支箭”，預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資；11月12日央行和銀保監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)布“央十六條”，為房企的經(jīng)營性融資以及“保交樓”專項融資提供改善支持。此后11月28日，證監(jiān)會又公布了“股權融資優(yōu)化5條新政”，幫助房企打通股權融資渠道。至此，信貸、債券、股權三箭齊發(fā)全面支持房企融資，“輸血”優(yōu)質(zhì)房企恢復經(jīng)營“造血”功能，紓困方向也從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。

??據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，7家銀行為22家房企提供意向性授信總額度超2萬億元，6家房企儲架式注冊發(fā)行約1080億元，世茂股份、福星股份等籌劃非公開發(fā)行股票。我們認為房企供給側(cè)改革已漸進尾聲，整體融資環(huán)境有望得到實質(zhì)性改善。隨著融資功能逐漸恢復，央國企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營有望逐漸回歸正軌，出險房企仍將有序出清。

??但值得注意的是，多數(shù)房企當前仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。在短期銷售依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

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??11月市場繼續(xù)探底成交跌幅擴至30%

??弱修復下市場底或到明年二季度

??11月，房地產(chǎn)市場繼續(xù)探底，重點30城成交面積環(huán)比下降14%，同比跌幅擴至30%。一方面，受限于國內(nèi)疫情多點散發(fā)，不少城市市場陷入“半停擺”狀態(tài)，重點30城供應面積同比跌幅近4成。另一方面，市場信心缺失，受限于實體經(jīng)濟持續(xù)承壓，居民就業(yè)及收入預期下滑，預防性儲蓄需求上升，信貸需求始終羸弱。

??分區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場局部回穩(wěn)，上海、合肥、南京等部分城市成交有所回升，但持續(xù)性依舊存疑。例如南京，開盤平均去化率低位維持在15%附近，部分高性價比樓盤去化率超50%，但外圍區(qū)域全面承壓，去化率大都低于10%。杭州、寧波、常州等多城市場繼續(xù)走弱，成交也持續(xù)走低，例如常州，市場需求近乎枯竭，開盤平均去化率不足10%。

??大灣區(qū)市場近乎全面轉(zhuǎn)冷，廣州、深圳、佛山等多城成交繼續(xù)下行，廣州更是創(chuàng)近年來單月新低。受疫情影響，廣州市場陷入“半停擺”狀態(tài)，案場到訪量環(huán)比驟降60%，轉(zhuǎn)化率跌至4%，開盤平均去化率低至8%，多數(shù)項目開盤當天認購套數(shù)不足10套。僅東莞成交低位回升，開盤平均去化率結構性回升至63%，部分中高端改善盤去化率能達到90%。

??環(huán)渤海地區(qū)市場急速冷凍，北京、青島、濟南等成交持續(xù)下行，例如北京，市場兩極分化，部分高性價比樓盤首開即售罄，但不少項目去化率仍低于30%。又如天津，市場持續(xù)低迷，開盤平均去化率跌至21%，7成項目開盤當天認購套數(shù)低于10套。

??中西部地區(qū)市場再度轉(zhuǎn)弱，重慶、武漢、長沙等二線城市成交全面轉(zhuǎn)降，例如武漢，開盤平均去化率29%，部分紅盤去化率能達到60%以上，其余項目去化率均在15%附近。僅成都成交穩(wěn)步回升，開盤平均去化率52%，一、二圈層的高性價比樓盤還能實現(xiàn)“日光”，但三圈層去化壓力不斷加劇，多盤去化率低于10%。

??展望未來，我們提出以下兩點預判：

??其一，隨著房企融資功能逐漸恢復，企業(yè)暴雷或?qū)㈦A段性劃上“休止符”，疊加穩(wěn)經(jīng)濟政策持續(xù)加碼，有望對沖行業(yè)下行預期。受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市，房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定，預計到明年二季度可能形成市場底。

??其二，各線城市大概率重啟輪動修復。其中，核心一、二線城市有望“保溫”，尤其是杭州、成都這類強二線城市，在市場出現(xiàn)走弱跡象及時解綁政策，短期有助于提振市場情緒，成交或?qū)⒗^續(xù)走穩(wěn)。弱二線及多數(shù)三、四線城市或?qū)⒅着腔玻袌鲂迯凸?jié)奏將明顯滯后于核心一、二線城市，畢竟市場需求及購買力還需積累，市場真正回穩(wěn)仍需較長時間周期。