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??導(dǎo) 讀 

??1、前7月投資同比降幅擴(kuò)大，僅35家房企新增貨值過百億

??2、63%新增貨值集中于TOP10，百強(qiáng)拿地銷售比0.16

??3、頭部房企拿地放緩，謹(jǐn)慎理性下聚焦一二線

??4、土地成交規(guī)模仍將低位運(yùn)行，核心城市土拍或?qū)⑦M(jìn)一步降溫

??榜單解讀

??前言：熱點(diǎn)城市土拍熱度回落之下，7月房企投資低位運(yùn)行。新增貨值百強(qiáng)門檻值同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，拿地百強(qiáng)的投資金額同比下降20%，百強(qiáng)房企拿地銷售比僅0.16，且仍然有近六成百強(qiáng)房企尚未拿地。此外，頭部房企7月單月投資也大幅放緩。 整體來看，在頭部房企上半年積極參拍一系列優(yōu)質(zhì)地塊以后，房企投資保持“收斂、聚焦”的策略，國央企主導(dǎo)的土地投資格局短期內(nèi)不會改變，民企投資復(fù)蘇仍需要銷售回穩(wěn)的支撐。

??1?

??前7月投資同比降幅擴(kuò)大

??僅35家房企新增貨值過百億

??7月份以來，由于土拍逐漸分散、且核心地塊供應(yīng)減少，熱點(diǎn)城市的土地市場熱度也有所回落，僅剩部分特別優(yōu)質(zhì)地塊能吸引房企積極參拍、搖號成交。

??在此背景下，截止7月末，新增貨值百強(qiáng)門檻值為47億元，同比下降19%，較上月末同比差值再度增大13個百分點(diǎn)，新增貨值10強(qiáng)、20強(qiáng)等各梯隊(duì)門檻值持續(xù)同比全線下滑，尤其10強(qiáng)、50強(qiáng)門檻值同比下滑超過30%。

??截止7月末，新增貨值超過百億的房企為35家，較上月末僅增加3家，但對比去年同期減少了19家，投資低迷可見一斑。其中華潤、濱江和保利位列新增貨值前三。

??總量方面，1-7月新增貨值、總價和建面百強(qiáng)的總額分別為116655億元、8270億元和7278萬平方米，拿地金額百強(qiáng)房企的投資力度同比下降20%，投資力度的收縮幅度較上月更甚。

??2

??63%新增貨值集中于TOP10

??百強(qiáng)拿地銷售比0.16

??集中度方面，7月末TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)總量的63%，其次11-20強(qiáng)房企占比達(dá)15%，而后50強(qiáng)房企新增貨值僅占5%，行業(yè)集中度走高，未來分化也將加劇。

??對比去年同期集中度來看，10強(qiáng)房企集中度占比提升18個百分點(diǎn)，此外11-20強(qiáng)和后50強(qiáng)房企的占比分別減少7和13個百分點(diǎn)。

??拿地銷售比方面，1-7月百強(qiáng)房企拿地銷售比0.16，各梯隊(duì)拿地銷售比與6月末相比雖然有微弱的回升，但投資意愿依然處于低谷，與去年同期相比仍有較大差異。

??分梯隊(duì)來看，僅有10強(qiáng)房企拿地銷售比達(dá)到0.23，其他梯隊(duì)均不足0.2，后50強(qiáng)房企更是僅有0.05。

??3

??頭部房企拿地放緩

??謹(jǐn)慎理性下聚焦一二線

??1-7月，仍有近六成百強(qiáng)房企尚未拿地，市場不斷走弱之下房企投資依然謹(jǐn)慎。從7月單月拿地來看，頭部房企拿地較上半年大幅放緩。全口徑銷售TOP10拿地金額除保利外，其余企業(yè)單月拿地均不足百億，且7月拿地金額與前六月均值相比均出現(xiàn)大幅減少，招商、濱江等降幅超過60%。此外，龍湖、中海等7月并未拿地。一方面是受到集中供地城市土拍節(jié)奏影響，另一方面，上半年頭部房企在核心城市拿地相對充裕，市場走弱下，整體投資回歸理性和謹(jǐn)慎。

??當(dāng)前投資十分聚焦，一二線是企業(yè)布局、補(bǔ)倉、調(diào)倉的重點(diǎn)，三四線則無人問津。多數(shù)房企上半年拿地城市不超過15個，而華潤、濱江、招商等一二線拿地金額占比更是超過90%。

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??土地成交規(guī)模仍將低位運(yùn)行

??核心城市土拍或?qū)⑦M(jìn)一步降溫

??除了溢價率下滑外，本月杭州進(jìn)行的第七輪土拍還出現(xiàn)杭州2023年首輪流拍和本地國資委托底的現(xiàn)象，結(jié)合日前上海集中土拍出現(xiàn)流拍、南京本輪集中土拍也有托底等情況展望，在當(dāng)前銷售端回落的影響下，再加之大量優(yōu)質(zhì)地塊已在上半年的密集出讓，下半年熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價和流拍地塊，土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場趨同。

??隨著上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的補(bǔ)充，若三季度銷售無明顯企穩(wěn)回升，房企拿地大概率保持理性和謹(jǐn)慎，聚焦一二線的同時，更加關(guān)注性價比高的優(yōu)質(zhì)地塊。拿地格局上，短期不會有明顯變化，依舊是央國企占主導(dǎo)，民企保持弱復(fù)蘇態(tài)勢。