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??導讀

??2023年末房企總土儲貨值下降，50強門檻下降顯著，頭部企業仍具優勢。土儲與銷售百強房企重合度達70%，小型房企壓力增大。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??重要說明

??本榜單中房企總土儲是指房企所有已確權土地中未售部分。多數上市房企在財報中會公布其總土儲面積甚至貨值。但是由于主要存在如結算口徑、確權與否、以及貨值計算標準等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統一調整。如下：一、部分房企公布的是按結算口徑的土地儲備，包含“已售未結轉”部分，不能反映未來可售資源，統一去除該部分數據。二、隨著城市更新的深入，很多房企的土地資源來自于城市更新，這類項目由于拆遷難度大，權益關系復雜，因此我們采取確權為標準。三、對于土地貨值判斷，每家房企采取的估值標準不同。我們統一采用當前周邊可比房價為標準，不加入未來預期。四，由于全口徑的范圍不包含代建業務，因此本土儲統計也不包含代建土儲。五，考慮到部分房企年報未準時發布，故本次不作為總土儲參榜單樣本。

??榜單解讀

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??總土儲貨值百強門檻下降25%

??截止2023年末，總土儲貨值TOP100房企的貨值總量為29.3萬億元，較2022年末下降13.9%，TOP100企業總土儲建面18.2億平方米，同比降幅達到17.5%。

??總土儲貨值百強門檻值為273億元，總土儲建面百強門檻值為84.1萬平方米，同比分別下降24.9%和49.78%，同比跌幅依然較大。分梯隊來看，百強門檻值降幅最大，其次為50強門檻值，反之總土儲10強門檻值僅下降8.09%，由此可見目前能夠拿地的仍然是以頭部企業為主。

??2

??超過三成企業總土儲不及千億

??總土儲貨值TOP100的房企中，僅有6家房企總土儲貨值超過萬億，與2022年末持平，且總貨值過萬億的企業仍為保利、綠地、萬科、融創、碧桂園和中海保持不變；其次5000-10000億元梯隊減少1家、3000-5000億梯隊大幅減少8家。

??相應地，總土儲貨值較低的梯隊企業數量在增加：總貨值在1000-3000億元企業數量增加6家，總貨值不及千億的企業增加3家。

??3

??總土儲與銷售10強重合度高達70%

??總土儲百強與銷售百強一直保持著較高的重合度，2023年末總土儲百強房企與銷售百強房企重合度達到七成，總土儲20強與銷售20強重合度75%，10強房企的重合度也達到70%。其中保利、萬科、中海、華潤、招商、碧桂園和金地既位列2023年末總土儲前十，也是2023年銷售十強房企。

??按企業性質來看，總土儲百強里國企、央企的土儲總量占比達到52%，民企占48%，占比分布于2022年末持平，城投類房企拿地分散而較少進入總土儲百強。

??4

??銷售百強土儲總量同比降17.8%

??聚焦銷售百強房企，受到企業投資持續收緊的影響，銷售百強房企總土儲貨值連年下降，2023年末僅為26.4萬億元，同比跌幅17.8%，與最高峰相比則下降39%。

??按銷售梯隊劃分來看，土儲資源依然高度集中：10強房企總貨值占百強總貨值的35%，較2022年末增加2個百分點；11-20強房企總貨值占比25%，同比微降1個百分點。總體來看，百強房企六成的土儲集中于前20強房企中。

??5

??銷售百強總土儲平均去化周期4.89年

??2023年樓市持續低迷，房企庫存去化壓力仍在持續增大：百強房企2023年末總土儲去化周期再創新高，達到4.89年。值得一提的是，2023年末銷售百強的總土儲貨值同比已經下降，意味著在投資收緊、貨值降低的情況下，去化周期仍持續拉長而未見改善，當前銷售壓力較大。

??細化至梯隊來看：

??10強房企總土儲去化周期為3.48年，與2021年末、2022年末都基本持平，華潤、招商、綠城和建發的去化周期都控制在3年以下，作為2023年拿地也相對積極的房企，能夠保持去化周期在3年以下體現了較強的銷售能力；

??其次11-20強、21-30強房企去化周期與2022年末相比均有所下降，這兩個梯隊房企在控制拿地的同時也加大了去化力度；

??反之，31-50強去化周期微漲至5.57年，后50強房企去化周期更是增加至9.7年，去化壓力明顯增大。

??6

??超九成房企總土儲貨值下降
國央企賣的多、拿得多

??2023年企業投資低迷、謹慎的趨勢未有改變，即便是央國企投資力度也較2022年進一步下滑，僅有6%的百強房企總土儲貨值同比上漲，諸如中國鐵建、華發股份2023年末總土儲貨值同比上漲11%和10%。而絕大多數企業土儲貨值均呈現下降趨勢，其中跌幅超過20%的企業占到35%，部分民企由于投資暫緩，土儲貨值更是連續兩年下降。

??而且從不同跌幅企業貨值占比來看，權重更高、土儲貨值規模更大的企業跌幅更大，如貨值降幅超過20%的企業總土儲貨值合計占比接近50%，不乏越秀、綠城、龍湖等頭部房企。

??當前市場環境下，土地儲備并非越多越好，總土儲貨值下降也并不完全底表企業投資放緩。

??尤其是對近兩年在一二線積極補充優質土儲的規模化央國企而言，拿的多、賣多的多是常態：如華潤置地、保利發展、中海地產2023年末總土儲貨值同比下降5%、8%和7%，但三家企業2023年新增貨值均超2000億元，其全口徑銷售也在3000億以上且均位于行業TOP5。

??這也從側面反映了當前企業投資的困境，即有意愿有能力拿地的僅剩央國企和少數民企，其他企業越不拿地銷售也越困難。如融信、時代等企業，總土儲規模仍保持在2000億以上，但出于自身經營危機投資拿地早已暫緩，土儲中存在“僵尸庫存”。例如融信土儲中，杭州、鄭州、太原等部分建面大于30萬平方米項目近三年始終難以去化，截止到2023年這些“僵尸庫存”占到其總土儲建面比重近40%。

??7

??企業仍應“重質輕量”優化結構
投資聚焦核心城市、核心地塊

??近兩年房地產行業持續筑底，在銷售萎靡、現金流緊張、企業頻繁爆雷之下，房企投資戰略較以往發生巨大轉變。一方面，三四線土地無人問津，眾多企業將目光聚焦在核心一二線城市優質地塊中；另一方面，“求生存”壓力下，民企在土地市場中“隱身”，央國企成為拿地的主力軍，而城投則在各個城市進行“托底”。

??在行業新的發展階段和模式下，房地產企業必須認識到，過去一味的重視土儲的總量規模已經不符合當前戰略定位，總土儲也并非越多越好，戰術上需要從從傳統的“重量輕質”轉向“重質輕量”。

??未來強調的是在土地選擇上的精準定位和對項目質量的嚴格把控，而不是盲目追求土地儲備的規模。意味著優化土儲結構、調整土地資源配置是房地產企業發展的重中之重。房企仍應將目光聚焦抗風險能力、安全性高的一二線核心城市，并以高周轉、流速快、利潤足的項目為主，減少低能級城市的投資。這也有助于企業更好地控制風險，提高資金使用效率，促進企業的長期穩定發展。

??實際上，目前市場分化愈演愈烈，在政策利好、預期修復之下，行業將在一兩年內低位調整并逐步迎來復蘇和回暖，而核心城市土地的布局更能夠快速、有效地響應市場需求，提升項目品質同時，增強競爭力，并在市場競爭中保持領先地位。

??值得注意的是，從一季度部分熱點城市土拍降溫的走勢來看，即便是核心城市內部板塊分化、差異仍然顯著，在市場尚未企穩之下，即便是核心城市次優板塊土地也應該謹慎對待。