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??導(dǎo) 讀 

??1、4月土地成交量平價(jià)跌，核心城市熱度分化
2、金額TOP100總量同比跌19%，貨值門檻同比跌32%
3、銷售TOP10拿地金額集中度近六成，建發(fā)、綠城拿地銷售比高于行業(yè)平均
4、“金三銀四”缺席疊加供應(yīng)放緩，企業(yè)投資持續(xù)保持審慎

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：4月份土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量平價(jià)跌的走勢(shì)，整體仍在底部運(yùn)行，土拍熱度較上月進(jìn)一步走低，即便是核心城市熱度也分化顯著，反映了當(dāng)前土地投資的“冷清”。

??1-4月，新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為6720億元、3027億元和3793萬(wàn)平方米，同比分別下降19%、23%和8%，同比指標(biāo)由正轉(zhuǎn)負(fù)，企業(yè)投資繼續(xù)收縮。

??前四月仍有近七成房企尚未拿地，銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅為0.16，拿地仍聚集在頭部的央國(guó)企中，其中銷售TOP10拿地金額占百?gòu)?qiáng)比重接近60%。

??在市場(chǎng)顯著筑底、呈現(xiàn)回暖勢(shì)態(tài)前，房企都將保持審慎、觀望態(tài)度，土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)將集中于國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)核心地塊上。

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??4月土地成交量平價(jià)跌
核心城市熱度分化

??截至4月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交4189萬(wàn)平方米，較上年同期持平。平均樓板價(jià)2638元/平方米，同環(huán)比均明顯回落。市場(chǎng)熱度方面，4月平均溢價(jià)率3.5%，較上月下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。月內(nèi)僅上海、成都、海口平均溢價(jià)率超過(guò)5%，其余一二線城市土拍溢價(jià)率均不足1%。重點(diǎn)城市之間市場(chǎng)熱度分化顯著：杭州月內(nèi)成交的13宗地，有12宗為底價(jià)成交，西安、南京、長(zhǎng)沙等地土拍更是全部底價(jià)成交；而成都月末成交的錦江區(qū)宅地溢價(jià)率高達(dá)48.5%，刷新成都含宅地塊的樓面價(jià)新高。

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??金額TOP100總量同比跌19%
貨值門檻同比跌32%

??1-4月新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為18.9億元，同比下降32%，降幅保持不變，新增總價(jià)、建面百?gòu)?qiáng)門檻值分別為6.4億元和18.4萬(wàn)平方米，同比降幅分別為29%和10%，但降幅持續(xù)收窄。華潤(rùn)、建發(fā)和濱江位列新增貨值TOP3席位，華潤(rùn)年內(nèi)新增貨值超過(guò)450億元，建發(fā)、濱江4月份參與杭州土拍新增拿地較多，年內(nèi)新增貨值也均超過(guò)300億元。

??1-4月，新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為6720億元、3027億元和3793萬(wàn)平方米，三個(gè)指標(biāo)同比分別下降19%、23%和8%，同比指標(biāo)由正轉(zhuǎn)負(fù)，主要由于4月份房企投資規(guī)模不及往年同期，在核心城市供地減緩、優(yōu)質(zhì)地塊減少的情況下，企業(yè)投資收縮。

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??銷售TOP10拿地金額集中度近六成
建發(fā)、綠城拿地銷售比高于行業(yè)平均

??4月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企投資延續(xù)自2月以來(lái)回暖趨勢(shì)，4月投資金額450億元，環(huán)比曾17%，但由于去年基數(shù)較高，同比下跌61%。單月來(lái)看，建發(fā)、濱江、龍湖拿地金額分別達(dá)到163億元、74億元、64億元，位列前三位，其中建發(fā)在廈門、上海、武漢、杭州等核心城市均有斬獲，濱江則持續(xù)重倉(cāng)杭州。由此可見(jiàn)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍是房企首選。

??整體來(lái)看，投資謹(jǐn)慎的趨勢(shì)未有改變。一方面前四月仍有近七成百?gòu)?qiáng)房企未拿地；另一方面，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅為0.16。

??聚焦到銷售TOP10企業(yè)來(lái)看：第一，1-4月銷售Top10拿地金額占百?gòu)?qiáng)比重為57%，投資高度集中在頭部企業(yè)；第二，綠城、越秀、龍湖、濱江、建發(fā)拿地金額排名與銷售排名相近，且拿地銷售高于行業(yè)平均，其中建發(fā)、綠城拿地銷售比超過(guò)0.5；第三，前四月拿地金額僅有綠城、龍湖、濱江較去年增長(zhǎng)，而保利、中海等今年投資略有放緩，前四月投資金額同比下降62%和74%。

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??“金三銀四”缺席疊加供應(yīng)放緩
企業(yè)投資持續(xù)保持審慎

??目前，從供求規(guī)模的角度來(lái)看，土地供應(yīng)節(jié)奏與去年同期相當(dāng)、成交規(guī)模也同比基本持平，行業(yè)的供求平衡仍在調(diào)整中，一季度以來(lái)上海、杭州、合肥等熱點(diǎn)城市均明顯放緩了供地節(jié)奏，典型如合肥近兩次預(yù)供地公告均僅放出4宗宅地。

??在供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)健康之前，土地市場(chǎng)的規(guī)模超跌仍將維持一段時(shí)間，供應(yīng)的減少一定程度影響了企業(yè)投資的選擇和判斷。

??企業(yè)端來(lái)看，樓市“金三銀四”的缺席、銷售不及預(yù)期仍是導(dǎo)致企業(yè)持續(xù)審慎投資的最重要因素。月末中央經(jīng)濟(jì)局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，以及各大重點(diǎn)城市均或多或少放松了限購(gòu)政策，預(yù)計(jì)接下來(lái)市場(chǎng)將迎來(lái)更多政策細(xì)則落地。房企及購(gòu)房者均有較濃的觀望情緒，在市場(chǎng)顯著筑底、呈現(xiàn)回暖勢(shì)態(tài)前，房企都將保持審慎、觀望態(tài)度，土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)將集中于國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)核心地塊上。