??核心觀點

??【業績同比增速5.9%，完成全年目標103%】報告期年內榮盛發展先后開展“百盤爭霸”、“顆粒歸倉”、“國慶專項行動”、“四季度業績保衛戰”等專項營銷活動，全力以赴去庫存；結合疫情實際，推行“家在榮盛”和“榮易通”兩大營銷平臺。2021年榮盛發展實現全口徑合約銷售金額1345.6億元，同比增長5.9%；合約銷售面積1204.2萬平方米，同比增長2.5%。完成全年銷售目標1300億元的1.03倍，超額完成銷售目標。但考慮當前環渤海區域尤其是環京市場依然低迷，榮盛銷售依然面臨壓力。

??【全年拿地銷售比0.09，新增土儲六成布局長三角】2021年榮盛發展共在16個城市新增29宗地，全年新增土儲建筑面積303.2萬平方米，總價123.4億元，拿地銷售金額比僅0.09，拿地幾乎停滯，相比去年的0.22有明顯下降。調整布局重心，新增土儲超6成布局長三角，為近年來新高。

??【環渤海區域土儲占比高，結構優化仍需時日】截止2021年底，榮盛發展的總土儲約3469萬平方米，目前的土儲總量基本可以滿足企業未來3年左右的發展需求。區域分布與年初差距不大，環渤海占比58.8%，尤其是環渤海中河北省的土儲占比達到了43.28%，在目前環京區域整體市場情況欠佳的情況下，榮盛發展整體抗風險情況不容樂觀。

??【營收下滑，上市以來首次出現虧損】2021年榮盛發展實現營業收入472.4億元，同比下降33.94%。其中房地產業務營收400.6億元，占營業收入比重達84.8%，相較去年同期下降2個百分點。2021年榮盛發展實現毛利潤92.3億元，歸母凈利潤虧損49.6億元，整體毛利率水平為19.5%，較去年同期下降8.3個百分點，歸母凈利率為-10.5%。出現上市以來首次虧損。

??【短期債務風險高，“三道紅線”處于橙檔】榮盛發展持有現金197億元，較期初下降37.7%。現金短債比0.8，不符合“三道紅線”監管標準；長短債比相較期初下降至1.2，債務結構惡化。凈負債率為80.2%，剔除預收賬款后資產負債率為75.2%，超出監管規則不高于70%的要求，整體來看“三條紅線”處于橙檔水平。

??【多元化營收占比上升，“榮萬家”成功上市】2021年企業多元化營收實現71.8億元，占比15.2%，較2020年上升2.0個百分點。其中產業園板塊營收27.7億元，占比下降1.7個百分點；物業板塊和酒店板塊分別實現收入16.7億元和7.4億元，分別同比增長2.0%、0.6%，并且在年初，榮萬家成功于港交所上市。

??01

??銷售

??業績同比增速5.9%

??完成全年目標103%

??完成全年銷售目標的103%。報告期年內榮盛發展先后開展“百盤爭霸”、“顆粒歸倉”、“國慶專項行動”、“四季度業績保衛戰”等專項營銷活動，全力以赴去庫存；結合疫情實際，推行“家在榮盛”和“榮易通”兩大營銷平臺。2021年榮盛發展實現全口徑合約銷售金額1345.6億元，同比增長5.9%；合約銷售面積1204.2萬平方米，同比增長2.5%。榮盛發展完成全年銷售目標1300億元的1.03倍，超額完成銷售目標。但考慮當前環渤海區域尤其是環京市場依然低迷，榮盛銷售依然面臨壓力。

??02

??投資

??全年拿地銷售比僅0.09

??新增土儲六成布局長三角

??下半年投資拿地幾乎停滯，全年拿地銷售比0.09。2021年全年榮盛發展共在16個城市新增29宗地，其中28幅來自上半年。全年新增土儲建筑面積303.2萬平方米，總價123.4億元，拿地銷售金額比僅0.09，拿地幾乎停滯，相比去年的0.22有明顯下降。新增土儲樓板價為4071元/平方米，與2020年新增土儲樓板價基本持平。

??調整布局重心，新增土儲超6成來自長三角區域。榮盛發展2021年投拓秉持沿長江及隴海鐵路沿線，京滬、京廣鐵路沿線發展，深耕京津冀城市群，穩步拓展長三角城市群、珠三角城市群及周邊城市的“兩橫、兩縱、三集群”的戰略布局策略，聚焦優勢城市，在杭州、常州、徐州、蕪湖、廣州等城市積極納儲，其中長三角地區占企業新增土儲金額的比例達到了63.3%，為近年來新高，珠三角憑借廣州的高價地塊，占新增土儲總價比例14.6%，環渤海地區雖然新增土地數量最多，但由于單價偏低，因此投資占比僅有16.2%。

??03

??土儲

??環渤海區域土儲占比高

??結構優化仍需時日

??總土儲可保障未來3年左右開發需求。截止2021年底，榮盛發展的總土儲約3469萬平方米，相較年初下降9.6個百分點，結合企業2020年的銷售面積及2021年的目標增長率推算，目前的土儲總量基本可以滿足企業未來3年左右的發展需求。

??區域分布與年初差距不大，環渤海占比較年初下降2.2個百分點至58.8%。目前雖然榮盛發展在逐步擴展全國化布局，從2021年新增拿地區域占比可以看出，目前集團也在積極調整土儲結構，盡量平滑風險。但其環渤海區域依然是企業發展的大本營，尤其是環渤海中河北省的土儲占比達到了43.28%，在目前環京區域整體市場情況欠佳的情況下，榮盛發展整體抗風險情況不容樂觀。

??04

??營利

??營收下滑

??上市以來首次出現虧損

??營業收入同比下滑，地產營收貢獻84.8%。2021年榮盛發展實現營業收入472.4億元，同比下降33.94%。其中房地產業務營收400.6億元，占營業收入比重達84.8%，相較去年同期下降2個百分點。另外產業園收入較去年同期下滑近5成，物業服務和酒店經營業務同比均有提升。

??盈利能力持續下滑，凈利潤虧損。2021年榮盛發展實現毛利潤92.3億元，歸母凈利潤虧損49.6億元，整體毛利率水平為19.5%，較去年同期下降8.3個百分點，歸母凈利率為-10.5%。整體來看，企業的毛利率和歸母凈利率水平自2018年持續下滑，其中凈利率到2021年出現上市以來首次虧損。

??05

??負債

??短期債務風險高

??“三道紅線”處于橙檔

??現金短債比0.8，短期債務風險上升。截止至2021年底，榮盛發展持有現金197億元，較期初下降37.7%。現金短債比0.8，不符合“三道紅線”監管標準；長短債比相較期初下降至1.2，債務結構惡化。且需要關注的是，截止至2021年底，榮盛發展應付票據總額仍有41.1億元，短期內債務風險較高。

       凈負債率與上年持平，剔預資產負債率仍然超過監管要求。截止至2021年底，企業凈負債率為80.2%，與2020年持平。剔除預收賬款后資產負債率為75.2%，超出監管規則不高于70%的要求，整體來看“三條紅線”處于橙檔水平。

??06

??多元化

??多元化營收占比上升

??“榮萬家”成功上市

??物業及酒店板塊營收占比上升。目前榮盛發展已基本形成了以房地產開發為主業，貫穿康旅、產業園、設計、實業、酒店、物業、商管、房地產金融等業務為一體的全產業鏈條，通過主、輔業的協同發展，實現公司收入和利潤的持續增長。整體來看，2021年企業多元化營收實現71.8億元，占比15.2%，較2020年上升2.0個百分點。其中產業園板塊營收27.7億元，占比下降1.7個百分點；物業板塊和酒店板塊分別實現收入16.7億元和7.4億元，分別同比增長2.0%、0.6%，并且在年初，物業服務板塊榮萬家成功于港交所上市。