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??核心歸母凈利潤同比下降33%，平衡質(zhì)量與規(guī)模發(fā)展仍是主要問題

??◎  作者 /房玲、易天宇

??核心觀點

??【回款率達(dá)93%，貨值充足下2023年目標(biāo)超3500億】2022年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營合營公司）共實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約2947.62億元，銷售面積約1387.02萬平方米，分別同比下跌20%及27%。相比2022年克而瑞全口徑TOP10房企的合約銷售金額同比下滑33%，中海主流城市、主流地段的投資布局，具有一定抗壓優(yōu)勢。此外中海地產(chǎn)2022年的整體銷售回款率為93.1%。據(jù)管理層披露，2023年中海地產(chǎn)可售貨值達(dá)7900億元，合約銷售目標(biāo)增長20%，預(yù)計全年銷售額超過3500億。

??【2022年新增貨值2403億，2023年土地權(quán)益投資預(yù)計雙位數(shù)增長】2022年中海地產(chǎn)（包括中海宏洋）合計新增土地儲備961萬平方米，合計拿地總價1175億元，分別同比下降52%及34%；對應(yīng)新增總貨值2403億元。2022年上半年中海地產(chǎn)于廣州、上海、成都等地并購?fù)度?06.6億元；而下半年中海落地的收并購項目較少。中海表示，在現(xiàn)金回款比較佳的狀態(tài)下，2023年在投資的策略和目標(biāo)上面會相對偏積極一些，權(quán)益新增土地投資預(yù)算實現(xiàn)雙位數(shù)的增長目標(biāo)。

??【凈利潤下降43%至246億，期內(nèi)外幣匯兌虧損51.79億】2022年中海地產(chǎn)營業(yè)收入為1803.22億元，同比下降26%；毛利潤同比大幅下降33%至383.94億元，毛利率下降了2.25個百分點至21.29%；凈利潤同比下降43%至245.56億元，凈利率下降了4.16個百分點至13.62%。凈利率下降，主要是由于期內(nèi)其他收入虧損17.85億元，上年同期則為收益47.12億元；其中外幣匯兌從2021年收益24.57億元變成2022年的虧損51.79億元，在資本化8.96億元后匯兌虧損仍達(dá)到42.83億元。事實上，自2021年開始中海的凈利潤規(guī)模就出現(xiàn)了不增反降的情況，2022年更是進(jìn)一步出現(xiàn)下滑。中海最為關(guān)注的核心歸母凈利潤同比下降33%，核心歸母凈利率下降1.48個百分點。未來，如何平衡質(zhì)量與規(guī)模發(fā)展依舊是中海要面對的主要問題。

??【加權(quán)平均融資利率3.57%，財務(wù)優(yōu)異】截止2022年底，中海持有現(xiàn)金達(dá)1103.06億元，同比下降了16%；扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為2.16，長短期債務(wù)比5.87。凈負(fù)債率同比上升了約12個百分點至43%；此外資產(chǎn)負(fù)債率為59%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54%。穩(wěn)健的財務(wù)情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當(dāng)前環(huán)境下?lián)碛懈噘彽貦C遇，為未來加速擴張打下基礎(chǔ)。

??01 銷售

??回款率達(dá)93%
貨值充足下2023年目標(biāo)超3500億

??2022年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營合營公司）共實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約2947.62億元，銷售面積約1387.02萬平方米，分別同比下跌20%及27%；銷售均價21251元/平米，同比增長8.7%。相比2022年克而瑞全口徑TOP10房企的合約銷售金額同比下滑33%，中海主流城市、主流地段的投資布局，具有一定抗壓優(yōu)勢。期內(nèi)，中海地產(chǎn)的整體銷售回款率保持在93.1%，境內(nèi)銷售回款率95.1%。

??據(jù)管理層披露，2023年中海地產(chǎn)可售貨值達(dá)7900億元（不含2023年新購地增加的貨量），一線及強二線貨量占比約達(dá)62%。在貨值基礎(chǔ)上，中海地產(chǎn)制定合約銷售目標(biāo)為增長20%，若按照2022年合約銷售額2948億及20%的增長率計算，2023年預(yù)計合約銷售額超過3500億元。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，2022年中海地產(chǎn)（中海地產(chǎn)及附屬公司）合約銷售金額達(dá)2193億元，同比下降16%；而合聯(lián)營及中海宏洋部分的合約銷售金額達(dá)754億元，同比下降31%。由此可見，布局三四線的中海宏洋在疫情及行業(yè)下行的大背景下，受到的影響相對更大。從區(qū)域來看，北部大區(qū)是主要的銷售貢獻(xiàn)區(qū)域，銷售金額達(dá)773億元，占比達(dá)到了26%，其中僅北京就達(dá)貢獻(xiàn)銷售493億元。

??02 投資

??2022年新增貨值2400億
2023年土地權(quán)益投資預(yù)計雙位數(shù)增長

??2022年中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）于內(nèi)地16個城市合共新增40幅土地，共新增拿地建面739萬平方米，同比下降37%；拿地總價為1074億元，同比下降22%；折合新增貨值2139億元，其中北上廣深四個一線城市的新增貨值在新增貨值中占比48%。中海宏洋新增拿地建筑面積221萬平方米，拿地總價102億元，分別同比下降74%、74%。2022年集團合計新增土地儲備961萬平方米，合計拿地總價1175億元，分別同比下降52%及34%；對應(yīng)新增總貨值2403億元。

??從新增土儲權(quán)益來看，2022年權(quán)益建筑面積占比略有下降至87%。2022年上半年中海地產(chǎn)于廣州、上海、成都等地并購?fù)度?06.6億元，約占權(quán)益拿地總價995億元的11%；而下半年中海落地的收并購項目較少。中海表示，未來將特別看重項目的確定性和回報率，不會為了簡單增加土地的規(guī)模盲目擴張，而在收并購方面，同步看重項目涉及的法律關(guān)系、周轉(zhuǎn)效率等。此外，中海也表示在現(xiàn)金回款比較佳的狀態(tài)下，2023年中海在投資的策略和目標(biāo)上面會相對偏積極一些，權(quán)益新增土地投資預(yù)算實現(xiàn)雙位數(shù)的增長目標(biāo)。

??從拿地結(jié)構(gòu)來看，2022年中海地產(chǎn)（含中海宏洋）主要于中西部拿地較多，新增土儲建面占比達(dá)到了35%，同比大幅增長了18個百分點；其中長沙達(dá)100萬平米，此外成都也達(dá)到了68萬平方米。除中西部區(qū)域外，環(huán)渤海區(qū)域新增土儲占比達(dá)到了26%，同比增加了5個百分點；其中北京新增土儲達(dá)142萬平米，在各城市中位列第一。

??從城市能級來看，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）于一二線新增土儲建面占比為86%，相比2021年大幅增加了33個百分點。隨著一二線新增土儲占比的增加，全年拿地均價較2021年繼續(xù)增長了38%至12235元/平米。

??截止2022年底，中海地產(chǎn)（不含中海宏洋）擁有土地儲備4389萬平方米（權(quán)益3758萬平方米），同比下降14%；中海宏洋擁有土地儲備2453萬平方米（權(quán)益2075萬平方米），同比下降18%；合計擁有土地儲備達(dá)到6842萬平米，同比下降15%，可支持中海未來約3年的銷售。未來中海有待進(jìn)一步補充土儲，保持規(guī)模穩(wěn)定增長。

??03 盈利

??凈利潤下降43%至246億
期內(nèi)外幣匯兌虧損51.79億

??2022年中海地產(chǎn)營業(yè)收入為1803.22億元，同比下降26%；主要是由于物業(yè)發(fā)展收入同比下滑26%至1745.11億元。截至2022年末，中海地產(chǎn)已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額為2453億元，預(yù)計2023年整體營收規(guī)模將保持穩(wěn)定。

??此外中海的利潤率水平也在同比下降，毛利潤同比大幅下降33%至383.94億元，毛利率同比下降了2.25個百分點至21.29%。毛利率下降主要是結(jié)轉(zhuǎn)項目成本較高所致，2022年中海直接經(jīng)營成本1419.28億元，同比下降23%，降幅小于同期營業(yè)收入（下降26%）。

??凈利潤同比下降43%至245.56億元，凈利率同比下降了4.16個百分點至13.62%。主要是由于2022年中海的其他收入虧損17.85億元，上年同期則為收益47.12億元；其中外幣匯兌從2021年收益24.57億元變成2022年的虧損51.79億元，在資本化8.96億元后匯兌虧損仍達(dá)到42.83億元。年報中中海表示，公司匯率利率管理主要以自然對沖為主，暫未考慮與任何衍生金融工具投機交易，但將審慎考慮是否于適當(dāng)時候進(jìn)行貨幣和利率掉期安排。此外其他收入虧損中還包括了物業(yè)存貨減值準(zhǔn)備15.2億元，對應(yīng)收合營公司款減值準(zhǔn)備13.27億元，而2021年并未做相關(guān)計提處理。

??事實上，自2021年開始中海的凈利潤規(guī)模就出現(xiàn)了不增反降的情況，2022年更是進(jìn)一步出現(xiàn)下滑。而其中中海最為關(guān)注的核心歸母凈利潤同比下降33%，核心歸母凈利率下降1.48個百分點。未來，如何平衡質(zhì)量與規(guī)模發(fā)展依舊是中海要面對的主要問題，若嚴(yán)格恪守拿地標(biāo)準(zhǔn)或?qū)е聼o地可拿，若一味加大拿地力度又將對利率水平造成影響，中海能否實現(xiàn)發(fā)展的又好又快仍需時間檢驗。

??04 償債

??加權(quán)平均融資利率3.57%
財務(wù)優(yōu)異

??2022年，中海地產(chǎn)于境外新簽合共200.4億元貸款，包括在香港與 12 家銀行簽署港幣121.1億元的五年期銀團貸款，該筆貸款是2022年內(nèi)房股金額最大的一筆銀團貸款；以及一筆1億英鎊可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤俱樂部貸款，為中海地產(chǎn)境外首筆綠色融資。此外境內(nèi)發(fā)行債券合共285.0億元，其中公司債券105.0億元；中期票據(jù)人民幣130.0億元；以及綠色碳中和資產(chǎn)支持專項計劃證券50.0 億元。2022年底，中海地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本為3.57%，同比略有上升0.02個百分點，但仍處于行業(yè)極低水平。

??年內(nèi)，中海地產(chǎn)境內(nèi)外債務(wù)資金流入共達(dá)943.2 億元，歸還債務(wù)769.6 億元；銷售回款為1907.7 億元，其他經(jīng)營回款為111.2億元，總經(jīng)營回款為2018.9億元。此外資本支出1835.2億元（包括土地成本1054.8 億元，建安支出780.4億元）。截止2022年底，中海地產(chǎn)未付地價為113.6億元。2023年上半年到期歸還銀行及其他借貸、擔(dān)保票據(jù)及公司債券合共為161.3億元。

??截止2022年底，中海持有現(xiàn)金達(dá)1103.06億元，同比下降了16%；扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為2.16，長短期債務(wù)比5.87。凈負(fù)債率同比上升了約12個百分點至43%；此外資產(chǎn)負(fù)債率為59%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54%。穩(wěn)健的財務(wù)情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當(dāng)前環(huán)境下?lián)碛懈噘彽貦C遇，為未來加速擴張打下基礎(chǔ)。

??05 多元化

??商業(yè)物業(yè)收入目標(biāo)增長30%
2023年將有20個新項目入市

??2022年中海商業(yè)物業(yè)收入為52.6億元，其中投資物業(yè)租金收入為47.4億元，同比上升1.6%（剔除年內(nèi)減租影響，同比上升 7.2%），包括寫字樓租金收入34.2億元，同比下降3%；購物中心租金收入12億元，同比上升9%；期內(nèi)中海新增15個運營商業(yè)物業(yè)，商業(yè)運營建筑面積增加88萬平方米。此外酒店和其他商業(yè)物業(yè)的收入合共5.2 億元。 

??中海表示，未來仍將堅持今天、明天、后天的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)方向不變。其中住宅開發(fā)仍將是中海的核心業(yè)務(wù)，配置90%以上的資源。2023年商業(yè)物業(yè)收入制定了30%的增長目標(biāo)，商業(yè)物業(yè)新增20個新項目入市。通過將資源分配到經(jīng)營性業(yè)務(wù)層面，同時也為中海未來的發(fā)展提供了新的增長極。