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??本月關注

???公募REITs擴容至商業地產，盤活存量化解風險

??本月上旬政府工作報告強調有效防范化解優質頭部房企風險；中旬央行宣布全面降準25BP，雖不直接作用于房地產，但降準可為房企信貸端提供有力支持，改善穩健房企融資成本；下旬兩部委重磅發文將消費基礎設施納入REITs底層資產范圍。本次政策標志REITs擴容至商業地產的正式落地，一方面有利于核心城市核心地段擁有優質物業的運營商的商業模式由重轉輕，盤活存量、化解風險，另一方面可提高存量資產的流動性，促進并購的活躍度。

???東方資產、中國華融擬紓困昆明佳兆業城市廣場

??本月昆明佳兆業城市廣場A和J地塊迎來東方資產、中國華融救場，已經繳納報名保證金。兩大AMC的紓困方案采取“共益債投資+復工續建”的方式，J地塊盤活價值較A地塊可觀，J地塊屬于純住宅凈地，而A地塊續建投入資金可能遠大于剩余可轉化貨值，共同開發、聯合介入2個地塊的紓困有利于平滑整體利潤。此外，信達和華融公布2022年業績公告，信達歸母凈利潤同比降幅47.7%，華融全年預計虧損276億；業績承壓一定程度減少AMC介入資質普通項目的紓困意愿，如果單依靠市場化機構紓困市面上大批量的爛尾樓，整體紓困節奏太慢，期待后續更多政策金融工具利好跟進。

???世茂擬出售香港兩家酒店，金茂32.4億收購綜合體

??本月重點監測房企共涉及20筆并購交易，披露的交易對價約516億，收并購熱度回升受陸家嘴和格力地產率先發起資產并購重組，以及華潤置地124億完成華夏幸福資產包收購的影響。本月商業地產收并購熱度不減，對應交易額110億，占到全部規模的21.3%，其中世茂開價65億港擬出售香港的世茂東涌酒店群；金茂32.4億收購南京和武漢綜合體項目剩余股權；政策定調REITs擴容至商業地產，加速零售類商業盤活，提升資產潛在流動性。

??01 并購政策

??公募REITs擴容至商業地產，盤活存量化解風險

??本月上旬兩會政府工作報告強調有效防范化解優質頭部房企風險，以“抓兩頭、帶中間”、“精準拆彈”的方式化解風險。與年初住建部工作會表述一致，“一頭”是抓優質房企，對優質國有房企和優質的民營房企政策支持力度有望加大，滿足合理的融資需求；另“一頭”是抓出險房企，在合理的范圍內給予支持幫助自救，同時進一步明確“絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關，要讓他們付出應有代價”。與此同時，住建部部長表態積極，基于供需兩端改善、“保交樓”工作扎實推進及前期政策落實見效等方面，對房地產企穩回升充滿信心。

??本月中旬央行宣布，于3月27日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），市場預計或將釋放6000億元的中長期資金。本次央行宣布全面降準25BP，不直接作用于房地產，但降準可釋放低成本資金，為房企信貸端提供有力支持，改善央國企和優秀民營房企的融資成本。

??本月下旬發改委、證監會兩部委重磅發文，將消費基礎設施納入公募REITs底層資產范圍，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目發行基礎設施REITs。本次政策標志公募REITs擴容走出關鍵一步，補齊了分量最重的商業地產領域。消費基礎設施納入REITs，一方面有利于核心城市核心地段擁有優質物業的運營商的商業模式由重轉輕，盤活存量、化解風險，另一方面有利于提高存量資產的流動性，促進并購的活躍度。

??02 并購金融

??東方資產、中國華融擬紓困昆明佳兆業城市廣場

??AMC介入具體紓困項目方面，本月展源地產（A地塊開發商）、滇創地產（J地塊開發商）發布意向投資人聯合招募事項公告，提到已收到東方資產和華融繳納的報名保證金。

??展源地產和滇創地產是昆明佳兆業城市廣場的開發商，該項目由佳兆業2019年并購獲取的30畝商住混合用地，地理位置優越，佳兆業將項目分割成A、B、C等11個小地塊，承載不同的功能。本次招募投資人涉及A和J地塊，A地塊面積約30畝，擬建2棟住宅、2棟公寓，當前除停工狀態；J地塊為純住宅尚未開工，已取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證，規劃總建面15.17萬平，體量不大開發難度也尚可，重整價值較大。東方資產和華融聯合介入A和J地塊紓困中，紓困方案采取“共益債投資+復工續建”的方式，J地塊盤活價值較A地塊可觀，J地塊屬于純住宅凈地，而A地塊續建投入資金可能遠大于剩余可轉化貨值，東方和華融共同介入2個地塊的紓困有利于平滑整體利潤。

??本月信達和華融等頭部AMC陸續公布2022年業績公告，業績均有所承壓。信達實現歸母凈利潤63.1億，同比降幅47.7%；華融全年預計虧損276億。業績承壓歸因部分資產質量下滑而計提減值及經營收入減少，一定程度減少AMC介入資質普通項目的紓困意愿，給市場上大面積保交付項目盤活帶來困難。本次信達披露的信息可看出，2022年本次信達披露的信息可看出，2022年新增收購重組類不良資產業務中涉及房地產總額為536.66億，其中涉及房地產風險化解類項目的規模僅24.6億元，占比不及5%、整體規模有限。如果單依靠市場化機構紓困大批量爛尾樓，整體紓困節奏太慢，期待后續更多政策金融工具利好跟進。

??03 行業并購

??世茂擬出售香港兩家酒店，金茂32.4億收購綜合體

??根據CRIC監測，2023年3月重點監測房企共涉及20筆并購交易，披露交易金額的有16筆，總交易對價約516億人民幣，環比大幅增加200%，披露的平均單筆并購交易規模32.3億（2023年2月：13.2億）。收并購熱度回升受陸家嘴和格力地產率先發起資產并購重組，以及華潤置地124億完成華夏幸福資產包收購的影響。

??交易進展來看，本月4筆交易處于進行中、涉及交易對價242億元，其中陸家嘴重組稱以133.19億收購控股股東4處優質資產，格力地產與珠海免稅資產重組最新進展，交易價較上次縮水26.5%至89.78億。完成的5筆并購交易披露交易額的1筆交易涉及價款124億，涉及華潤置地2022年底接盤華夏幸福南方總部資產已于本月交割完畢。此外，掛牌中、簽署轉讓協議和終止的交易筆數分別3筆、7筆和1筆。

??交易標的物業類型看，與上月比較，本月住宅類并購額占比大幅提升，受陸家嘴133億大額資產并購重組以及華潤置地124億接盤華夏幸福南方資產包等大宗交易影響；于此同時本月多元化交易并購熱度不減，涉及多項商業地產收并購交易，10筆涉及多元化投資的交易中有6筆涉及商業地產，對應交易額110億，占到全部規模的21.3%。

??其中，世茂開價65億港擬出售香港的世茂東涌酒店群，涉及香港大嶼山的東涌世茂喜來登酒店和香港東涌福朋喜來登酒店，處置加速；金茂32.4億收購南京和武漢綜合體項目剩余股權；景瑞控股1.32億元出售上海徐匯商廈予建信住房租賃基金。本月政策定調REITs擴容至商業地產，加速零售類商業盤活，提升資產潛在流動性，促進相關并購交易的活躍度。