??本月關注

??政府放寬境外上市融資，不動產私募投資基金獲得支持

??2月17日證監會發布了境外上市備案管理相關規則，放寬了境外募資等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能會受到一定的鼓勵。
21日中基協發布《不動產私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目，為房企提供了項目層面盤活存量資產的另一種方式；同時也與我國公募REITs市場形成共同發展關系，有助于不動產領域“投融管退”的良性循環。
整體看來，本月政府對于房企融資的表態相對較少，但是在境外上市以及不動產私募投資基金方面的相關表態值得房企關注，可能成為一個融資的窗口。

??融資總量繼續筑底，境外融資仍然處于冰點

??本月80家典型房企的融資總量為424.73億元，環比減少24.1%，同比增加9.5%。房企債券發行了259.26億元，環比減少18.9%，同比增加8.8%。
債券類平均融資成本為4.14%，環比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境內融資成本3.56%，環比下降0.03pct，主要是因為當前發債的企業仍然主要是國企央企，這些企業的融資優勢較為明顯；境外融資成本則因為本月僅有萬達發行境外債券而達到了11%。

??嘉創地產宣布將介紹上市，房企仍然積極配股

??本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，2月24日深圳控股旗下的深業物業向港交所遞交了招股書，期后則有嘉創地產在3月3日宣布將以介紹方式在港交所上市，預期將于3月23日正式掛牌。
而在增發配股方面，本月萬科、招商蛇口、大名城都宣布將非公開發行A股股份，同時福星和保利的A股增發也在推進中。除此之外，期后萬科在3月2日就配售3億股新H股與中信里昂證券訂立了配售協議，整體看來近期房企配股融資仍然較為積極。

??01 債券發行

??行業融資繼續筑底
央國企仍是主力

??2023年2月80家典型房企的融資總量為424.73億元，環比減少24.1%，同比增加9.5%。從全年累計數據來看，1-2月80家典型房企的累計融資總量為1084.32億元，同比減少20.38%。雖然當前優質房企及白名單房企融資開閘，但行業面融資仍未有全面回暖，融資規模仍處于筑底階段。在融資結構方面，本月房企境內債權融資386.42億元，環比減少1.9%，同比增加26.8%；境外債權融資20.26億元，環比減少59.8%，同比減少64.5%；資產證券化融資為18.05億元，環比減少83.8%，同比減少31.1%。

??2月房企發債259.26億元，環比減少18.9%，同比增加8.8%。其中，境外發債約20.26億元，環比減少56.9%，同比減少18%，僅有萬達商業發行了一筆3億美元高級無抵押債券。境內發債239億元，環比減少12.4%，同比增加11.9%。其中，公司債發行134億元，環比增加570%，同比增加112.7%；中期票據發行30億元，環比減少75.8%，同比減少77.5%，境內發債的企業仍然主要是廈門國貿、首開股份、金隅集團等國企央企。

??2023年2月80家典型房企新增債券類融資成本4.14%，環比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境內融資成本3.56%，環比下降0.03pct，主要是因為當前發債的企業仍然主要是國企央企，這些企業的融資優勢較為明顯；境外融資成本則因為本月僅有萬達發行境外債券而達到了11%。2023年1-2月80家典型房企新增債券類融資成本4.21%，較2022年全年下降0.01個百分點，其中境外債券融資成本8.92%，較2022年全年上升1.87個百分點，境內債券融資成本3.59%，較2022年全年上升0.06個百分點。

??具體企業表現來看，2月債券發行量最大的企業是廈門國貿和首開股份，兩家企業的發行總量都是39億元，廈門國貿在本月發行了3筆共19億元的公司債和一筆20億元的超短融，首開則發行了兩筆共39億元的公司債。本月發行債券的企業有14家，發債企業個數環比減少3家。從發債年限來看，越秀和保利置業各自發行了一筆長達7年的公司債，是本月發行期限最長的債券。從債券發行利率表現來看，保利發展發行的一筆超短融利率為2.26%，是本月房企發行的所有債券中最低。

??02 債券到期及違約

??本月到期380億元
陽光城、金科新增違約

??2月房企共有26筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為380億元，環比減少59.8%。提前關注到2023年3月將有36筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為504億元，環比增加32.6%。從到期債券規模來看，單筆金額最高是金地和龍湖于2018年分別發行的兩筆30億元的公司債。

??在債務違約方面，本月沒有新增違約房企，不過月內已經暴雷的陽光城和金科都有新增債務違約。整體來看，雖然融資環境有所優化，但是短期內僅能惠及白名單優質企業，部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件。再加上當前銷售疲軟仍未復蘇，流動性問題仍需要行業注意。

??03 IPO和增發

??嘉創地產將以介紹方式港股上市
房企積極配股融資

??本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，2月24日深圳控股旗下的深業物業向港交所遞交了招股書，期后則有嘉創地產在3月3日宣布將以介紹方式在港交所上市，預期將于3月23日正式掛牌。整體看來，近期香港資本市場對于境內房地產相關企業的上市融資態度較為謹慎，境內房企及旗下公司的上市積極性也相對較低。但是隨著證監會在17日發布了境外上市備案管理相關規則，放寬了境外募資等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能會受到一定的鼓勵。而在增發配股方面，本月萬科、招商蛇口、大名城都宣布將非公開發行A股股份，同時福星和保利的A股增發也在推進中。除此之外，期后萬科在3月2日就配售3億股新H股與中信里昂證券訂立了配售協議，整體看來近期房企配股融資仍然較為積極。

??04 股價變動

??兩市地產相關股整月表現相對一般
H股物業股表現較好

??本月兩市的地產相關股表現都較為一般，A股有36%的地產股整月上漲，H股整月上漲的地產股占比則僅有18%。在H股方面，本月康橋悅生活的月漲幅達到了26.42%，是H股漲幅最大的地產相關股。企業股票在2月大部分時間成交量并不多，股價變化相對較少，僅在2月1日和24日兩天出現了11%以上的大漲，使得最終的整月漲幅超過了25%。除了越秀服務之外，方圓生活服務、弘揚服務等物業企業的股價整月漲幅也相對較高。在A股房企方面，本月華發股份的漲幅較大，企業股價從2月7日開始就進入了上升通道，其后直至月末僅有4天略有下跌，最終整月的漲幅為19.61%，成為了A股漲幅最大的房企。