??內容提要

??? 2月百強房企業(yè)績同環(huán)比增長，企業(yè)格局分化

??? 兩成百強房企拿地，民企復蘇釋放積極信號

??? 行業(yè)融資繼續(xù)筑底，央國企仍是主力

??? 折扣力度收縮，早春造節(jié)以區(qū)域、項目為主

??? 房企組織優(yōu)化仍在持續(xù)，楊國強宣布退休楊惠妍接任

??? 越秀商業(yè)板塊更名“越秀商管”，奧園健康正式引入廣州國資

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??01
合約銷售

??2月百強房企業(yè)績同環(huán)比增長，企業(yè)格局分化

??核心觀點??

??1、2023年2月，隨著疫情管控全面松綁、企業(yè)供應低位回升，春節(jié)以來整體市場表現(xiàn)為止跌回升。TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%。但值得注意的是，百強房企2月業(yè)績同環(huán)比增長，很大一部分原因在于今年1月和去年同期基數(shù)相對較低。3月市場修復情況仍然存在較大不確定性，能否穩(wěn)步修復還要取決于企業(yè)整體供應規(guī)模，以及居民需求和購買力恢復情況。

??2、目前的行業(yè)形勢下，央國企及部分優(yōu)質民企發(fā)展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局繼續(xù)分化。從銷售門檻變化來看，1-2月僅TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%至241.7億元。其中，保利、中海、華潤、招商、建發(fā)等央國企業(yè)績同比增長顯著。反觀TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為61.4億元和35.9億元，同比降幅較高達28.4%和29.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低32.1%至11.3億元。

??3、1-2月，超4成百強房企累計業(yè)績同比增長，其中累計業(yè)績同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達到27家。TOP30梯隊房企累計業(yè)績同比增長的企業(yè)數(shù)量占比更高。央國企以及部分優(yōu)質民企憑借熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。如保利、中海、華潤、招商、綠城、龍湖、建發(fā)、華發(fā)等企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)突出。

??02
企業(yè)拿地

??兩成百強房企拿地，民企復蘇釋放積極信號

??核心觀點??

??1、2月份土地市場在核心城市集中供地優(yōu)質地塊的帶動下點狀回暖。30家監(jiān)測房企中有華潤、建發(fā)、越秀、保利、招商等8家企業(yè)拿地。30家監(jiān)測企業(yè)2月土地投資金額353億元，環(huán)比上漲358%，土地投資面積226萬平方米，環(huán)比增237%。在核心城市土地火熱之下，平均樓板價升至15619元/平方米，環(huán)比增長36%。

??2、兩成百強房企拿地，國央企仍是領頭羊。隨著北京、杭州、蘇州等城市推出優(yōu)質地塊，房企投資積極性略有回升。前兩月超過兩成百強房企在土地市場納儲，與一月僅零星百強拿地形成鮮明對比。但值得注意的是，萬科、龍湖、中海、金地等集中供地常客前兩月仍未有斬獲，一方面是自身的投拓節(jié)奏、城市選擇的差異，另一方面，在核心城市土拍火熱下，競拍搖號“運氣不佳”。

??就拿地企業(yè)而言，仍是頭部國央企、優(yōu)質區(qū)域型民企等老面孔。其中越秀、中國鐵建等拿地金額同比漲幅超100%，建發(fā)金額同比增長70%，且拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均。此外，民企投資呈現(xiàn)弱復蘇狀態(tài)，除新城、建業(yè)等去年幾乎未拿地的企業(yè)開始參拍，而偉星、中天美好集團等區(qū)域型民企依舊表現(xiàn)強勢，且投資聚焦在核心集中供地城市，兩者拿地銷售比均超過0.4。

??3、地塊優(yōu)質或吸引更多企業(yè)參與，土地市場熱度將慣性延續(xù)。我們認為，在政策寬松、銷售回暖以及優(yōu)質地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷，需要“金三銀四”市場進一步回暖做強有力的支撐。

??綜合而言，我們認為判斷投資回暖有三個信號，一是城投托底的減少與退出，二是參與拿地的企業(yè)數(shù)量增多，溢價率持續(xù)走高，三則是規(guī)模民企的投資復蘇。從2月的集中供地來看來看，城投拿地比例確實降低，但多數(shù)是建立在地塊供應減少、優(yōu)質地塊比例提升的條件之上的，雖然許多深耕型杭州民企拿地，但是全國化規(guī)模民企仍深陷泥潭。所以市場端來看，雖然核心城市、優(yōu)質地塊持續(xù)高熱，但企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大，市場仍是高度集中。

??值得注意的是，部分民企參與到土拍中并有所斬獲無疑釋放了積極的信號，后續(xù)能否延續(xù)取決于自身的經(jīng)營狀況，未來的土地市場大概率還是會呈現(xiàn)點狀回暖的趨勢，城市內部板塊也將愈發(fā)分化。

??03
企業(yè)融資

??行業(yè)融資繼續(xù)筑底，央國企仍是主力

??核心觀點??

??1、融資總量：2023年2月80家典型房企的融資總量為424.73億元，環(huán)比減少24.1%，同比增加9.5%。雖然當前優(yōu)質房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖，融資規(guī)模仍處于筑底階段。在融資結構方面，本月房企境內債權融資386.42億元，環(huán)比減少1.9%，同比增加26.8%；境外債權融資20.26億元，環(huán)比減少59.8%，同比減少64.5%；資產證券化融資為18.05億元，環(huán)比減少83.8%，同比減少31.1%。

??2、融資成本：2023年1-2月80家典型房企新增債券類1融資成本4.21%，較2022年全年下降0.01個百分點，其中境外債券融資成本8.92%，較2022年全年上升1.87個百分點，境內債券融資成本3.59%，較2022年全年上升0.06個百分點。單月來看，2月房企融資成本為4.14%，環(huán)比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境內融資成本3.56%，環(huán)比下降0.03pct，主要是因為當前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是廈門國貿、首開股份、金隅集團等國企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢較為明顯；境外融資成本11%，本月僅有萬達商業(yè)發(fā)行了一筆成本為11%的3億美元高級無抵押債券。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是首開股份，其融資總量為65.02億元，主要是因為企業(yè)在本月發(fā)行了兩筆共39億元的公司債，同時還獲得了26.02億元的銀行貸款。從企業(yè)梯隊來看，2023年1-2月TOP11-30房企的平均融資額為9.36億元，是所有梯隊中最多的，同時TOP51+的房企融資規(guī)模同比增加了66.56%，增加幅度最大。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為2.65%，較2022年全年下降0.48pct，比融資成本最高的TOP51+的房企低1.99pct；不過TOP51+房企的融資成本較2022年全年下降0.94pct，降幅最大。

??04
營銷策略

??折扣力度收縮，早春造節(jié)以區(qū)域、項目為主

??核心觀點??

??1、市場延續(xù)上月向暖趨勢，營銷讓利幅度有所收斂。2月延續(xù)了春節(jié)期間的向好走勢，從城市、項目數(shù)據(jù)看市場已有回暖趨勢。據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年2月重點30城供應低位回升，環(huán)比微增7%；成交則強勢反彈，同環(huán)比漲幅均超4成，市場回升苗頭初顯。從2月CRIC調研情況看，保利、萬科等頭部房企均推出了早春營銷購房活動，整體折扣普遍在9折以上，部分特價房能達到8折，營銷延續(xù)春節(jié)平穩(wěn)狀態(tài)。

??2、本月營銷呈現(xiàn)兩大特征，一方面新房折扣收窄，另一方面現(xiàn)房庫存積極營銷。春節(jié)后，房企營銷開始鋪排早春造節(jié)營銷，但范圍主要以區(qū)域、項目營銷活動為主。且折扣力度從集團整體還是項目層面均有收窄。而對于庫存現(xiàn)房或車庫的營銷活動力度仍較大。從營銷內容上看，特價房、老帶新活動較多，聚焦現(xiàn)房、準現(xiàn)房的營銷活動再次出現(xiàn)，如融創(chuàng)中國佛山融創(chuàng)半島壹號情人節(jié)期間準現(xiàn)房限量99折，時代中國清遠現(xiàn)房最高優(yōu)惠可達87折。不僅如此，部分房企還推出購房車位優(yōu)惠活動，保利、越秀、旭輝等房企針對重慶區(qū)域項目有不同程度的購房抵扣車位的活動。

??3、房企將通過更為多元的營銷方式搶占市場，高頻率小范圍的營銷活動更為適合。展望后市，為積極利用當前有所回暖的市場，我們預計在短期內房企為提振業(yè)績或將增加供應，項目推盤以小步快跑方式為主；其次房企讓利意愿減少，部分項目折扣優(yōu)惠或會收回以提高市場預期；同時房企也將利用線上平臺積極推廣項目，特價房配合直播、老帶新、車位優(yōu)惠等方式一起效果更為明顯。從長遠角度看，提前交付手段也是促進去化、搶占市場、品牌宣傳的重要手段。

??05
組織動態(tài)

??房企組織優(yōu)化仍在持續(xù)
楊國強宣布退休楊惠妍接任

??核心觀點??

??1、組織架構調整方面：2月，房企組織優(yōu)化調整仍在繼續(xù)。中海商業(yè)版塊、金地商置、中國金茂、金科集團等進行組織架構調整相應帶動人事調整。這些企業(yè)內部變動的主要目標還是向管理要效益，核心也都是直指利潤的增長。如中海此次商業(yè)板塊率先動刀，最為直接的原因源于個別地區(qū)公司以及部分項目的業(yè)績表現(xiàn)不佳，將盈利較弱的公司劃歸為實力較強的商管團帶領，提高效能。

??2、人事變動方面：碧桂園發(fā)布重磅公告，宣布楊國強因年齡原因辭任董事會主席及執(zhí)行董事，將以特別顧問的形式繼續(xù)參與集團經(jīng)營。原碧桂園聯(lián)席主席，楊國強二女兒楊惠妍接任主席，全面負責碧桂園的管理。

??楊國強辭任后，碧桂園董事會中只有3人屬于楊氏家族成員，去年12月，碧桂園發(fā)布公告稱，公司高管程光煜、伍碧君接替楊志成、宋軍出任執(zhí)行董事，楊氏家族雖然仍握有實際控制權，但以執(zhí)行董事、總裁莫斌為代表的職業(yè)經(jīng)理人深度參與公司管治并有序接班，也逐步淡化了家族企業(yè)治理特色。

??碧桂園人事調整公告背后是備受關注多年的“二代”接班成為現(xiàn)實。目前，“地產二代”楊惠妍面臨的行業(yè)環(huán)境依然在恢復進程中，她對于當前“管理紅利”時代的質量發(fā)展有什么答案還有待后續(xù)觀察。

??06
戰(zhàn)略動態(tài)

??越秀商業(yè)板塊更名“越秀商管”
奧園健康正式引入廣州國資

??核心觀點??

??1、本月房企多元化主要集中在商業(yè)運營、物管方面，在城市更新和代建等領域也有所涉及。商業(yè)運營賽道火熱，各大房企本月積極推進商業(yè)方面的合作，萬達集團與洛陽建立全面戰(zhàn)略合作關系。物管領域熱度同樣高漲，其中招商積余南航本月進駐齊首個市場化外拓項目白云金控民科園項目，金茂服務發(fā)布盈增預告預計2022年公司股東應占溢利同比增80%-90%。城市更新方面，仁恒置地參與投資深圳龍華福城南木輋片區(qū)50萬平米舊改項目。此外，代建領域，旭輝建管蘇州第5個代建服務項目落子相城渭塘板塊。

??2、越秀地產商業(yè)板塊宣布更名為“越秀商管”。2月28日，越秀地產商業(yè)板塊正式更名為“越秀商管”。更名后，越秀商管正式升級“一核兩翼”資管戰(zhàn)略，即以越秀地產和越秀房托的“地產+金融——雙平臺互動”為發(fā)展核心引擎，打造“業(yè)務經(jīng)營平臺和資本管理平臺”戰(zhàn)略協(xié)同兩翼。主要包含4個品牌形象為IFC系列、ICC系列、悅匯系列和財富系列。截至2022年末，越秀商管整體運營管理面積超730萬㎡，總資產超1090億元，在管項目已達50逾個，在國內核心一、二線城市累計開業(yè)13個寫字樓、8個商場、18個酒店公寓及長租公寓，以及專業(yè)市場、產業(yè)園等多個項目。

??3、奧園健康正式引入廣州國資。2月16日中國奧園發(fā)布出售待售股份公告稱，中國奧園擬以2.56億港元出售奧園健康（03662.HK）29.9%股權。此前，中國奧園持有其55.15%的股權，股權出讓后中國奧園持有股份比例將下降為24.68%，退為第二大股東，南粵星橋基金將成為新的第一股東。公告顯示，中國奧園此次股權出售每股待售股份的代價約為1.179港元，較奧園健康停牌前五個連續(xù)交易日的平均收市價每股1.822港元折讓約35.29%，屬于折價出讓。另獲得未兌現(xiàn)收益還包括，約定買方與中國奧園簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，內容有關中國奧園舊城改造項目。