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??核心觀點

??【業績同比降幅近六成，江蘇省內影響力下滑】2022年港龍中國合約銷售金額130.0億元，銷售規模同比下降56.7%，降幅大于百強房企全口徑銷售金額平均收縮42%的水平。合約銷售面積99.4萬平方米，較去年同期下降60.3%，預售均價為13082元/平方米，較去年同期下降9.0%。江蘇省內城市銷售排名下降，本土影響力有待恢復。

??【全年未拿地，長三角土儲占比約七成】2022年，根據CRIC檢測，港龍中國全年未拿地，截止2022年底，土地儲備總建筑面積為753.1萬平方米，較去年同期相比規模收縮23.5%，根據最近三年的銷售節奏計算，土儲足夠支撐未來四年左右的發展。從區域分布上看，長三角土儲建面占比為69.6%，是港龍中國重點深耕區域。珠三角地區土儲占比同比上升5.4個百分點，占比22.3%，土儲布局保持穩定。【營收同比上漲近15%，盈利水平有待提升】2022年港龍中國營業收入為118.9億元，主要來自物業銷售，同比增長14.7%，營收規模的擴張主要得益于期內交付的物業項目增加，期內交付面積110.7萬平方米，同比增長16.1%。港龍中國2022年合約負債為212.9億元，同比下降21.8%，但合同負債覆蓋營收倍數（合同負債/22年全年營收）為1.8，對后續營收規模提供有利保障。2022年港龍中國毛利潤為19.8億元，同比下降17.6%。毛利率為16.6%，同比下滑6.6個百分點，主要由于行業競爭激烈以及地產行業政策調控。2022年港龍中國凈利率和歸母凈利率分別為4.9%和1.0%，連續三年持續下降。2022年歸母凈利潤僅占凈利潤的21.0%，較去年同期下降22.7個百分點，少數股東權益的凈利占比持續上升，若未來繼續以較低權益比例擴充土儲，將難以改善少數股東攤薄利潤的情況。【現金規模下降40%，年內流動性仍有壓力】截止至2022年底，港龍中國短期債務規模為27.4億元，短期債務規模同比小幅下降0.6%，與總有息負債占比升至40.5%。擁有現金總規模為41.4億元，較去年年底規模下降40.7%，現金短債比為1.5，剔除受限制現金的現金及現金等價物規模為11.7億元，無法覆蓋短期債務，年內流動性仍有壓力。同時，長期債務規模為40.3億元，較去年同期下降40.3%，長短期債務比為1.5，債務結構有待優化。截止至2022年12月31日，港龍中國的凈負債率為23.6%，與2021年末小幅下降0.8個百分點。剔除預收款的資產負債率為55.9%，較2021年底進一步下降8.4個百分點。

       01銷售

??業績同比降幅近六成

??江蘇省內影響力下滑

??銷售金額、面積同比下降六成，均價小幅上升。2022年港龍中國合約銷售金額130.0億元，銷售規模同比下降56.7%，降幅大于百強房企全口徑銷售金額平均收縮42%的水平。合約銷售面積99.4萬平方米，較去年同期下降60.3%，預售均價為13082元/平方米，較去年同期下降9.0%。

??江蘇省內城市銷售排名下降，本土影響力有待恢復。港龍在江蘇省13個城市中已布局10城1，根據CRIC發布的各城市《2022年企業銷售排行榜》2來看，港龍在常州、淮安、鹽城3個城市入圍該城市2022年度CRIC銷售排行榜，其中在淮安位列2022年全口徑銷售金額榜單TOP14、操盤口徑銷售金額榜單TOP15，位列常州全口徑銷售金額榜單TOP24、權益銷售金額榜單TOP30，鹽城權益銷售金額榜單TOP20，而2021年底港龍入圍常州、鹽城、淮安、南通四城銷售榜單，其中淮安全口徑銷售排行榜TOP5，從上榜城市數量和榜單排名看，本土影響力明顯下滑。

??02土儲

??全年未拿地

??長三角土儲占比約七成

??全年無新增土儲，土儲規模可供4年發展所需。根據CRIC監測，2022年全年港龍中國未拿地。截止2022年底，土地儲備總建筑面積為753.1萬平方米，擁有70個項目，較去年同期相比規模收縮23.5%，根據最近三年的銷售節奏計算，土儲足夠支撐未來四年左右的發展。

??長三角占比近七成，土儲分布保持穩定。從區域分布上看，長三角土儲建面占比為69.6%，占比較去年年底下降4.7個百分點，但長三角仍是港龍中國重點深耕區域。從省份分布看，長三角地區的江蘇、浙江、上海的土儲占比較去年年底有所下降，其中江蘇省降幅最大，達到3.6個百分點，安徽省土儲占比同比上升4.4個百分點，珠三角地區土儲占比增幅最大，同比上升5.4個百分點，占比22.3%，整體來看，土儲布局保持穩定。

??03營收

??營收同比上漲近15%

??盈利水平有待提升

??營收規模同比增加14.7%，全年結轉有支撐。2022年港龍中國營業收入為118.9億元，主要來自物業銷售，同比增長14.7%，營收規模的擴張主要得益于期內交付的物業項目增加，期內交付面積110.7萬平方米，同比增長16.1%。港龍中國2022年合約負債為212.9億元，同比下降21.8%，但合同負債覆蓋營收倍數（合同負債/22年全年營收）為1.8，對后續營收規模提供有利保障。

??利潤率連續三年下降。2022年港龍中國毛利潤為19.8億元，同比下降17.6%。毛利率為16.6%，同比下滑6.6個百分點，主要由于行業競爭激烈以及地產行業政策調控。2022年港龍中國凈利率和歸母凈利率分別為4.9%和1.0%，連續三年持續下降。2022年歸母凈利潤僅占凈利潤的21.0%，較去年同期下降22.7個百分點，少數股東權益的凈利占比持續上升，若未來繼續以較低權益比例擴充土儲，將難以改善少數股東攤薄利潤的情況。

??04負債

??現金規模下降40%

??年內流動性仍有壓力

??現金規模下降超四成，非受限現金難以覆蓋短期債務。截止至2022年底，港龍中國短期債務規模為27.4億元，短期債務規模同比小幅下降0.6%，與總有息負債占比升至40.5%。擁有現金總規模為41.4億元，較去年年底規模下降40.7%，現金短債比為1.5，剔除受限制現金的現金及現金等價物規模為11.7億元，無法覆蓋短期債務，年內流動性仍有壓力。同時，長期債務規模為40.3億元，較去年同期下降40.3%，長短期債務比為1.5，債務結構有待優化。

??剔除預收款的資產負債率下降明顯。截止至2022年12月31日，港龍中國的凈負債率為23.6%，與2021年末小幅下降0.8個百分點。剔除預收款的資產負債率為55.9%，較2021年底進一步下降8.4個百分點。