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??導語

??近期公募REITs迎來多重利好，有運營實力的房企應多加關注。通過發行消費基礎設施REITs，房企能夠實現由重轉輕的業務轉型，同時進一步增強資本實力。

??◎  文 / 房玲、易天宇

??2023年下半年房地產政策陸續出臺利好，從7月的“金融16條”適用期限延長，到9月一線城市全部放開“認房不認貸”，再到10月險資獲準試點公募REITs以及公募REITs范圍正式擴展至消費基礎設施。在這一系類的政策支持下，對于房企的資金壓力能否起到一定釋放性作用？

??01 前三季度到位資金同比下降擴大至13.5%
單9月環比增長23%

??自2023年下半年，房地產行業迎來政策面的多項重大利好，包括7月 “金融16條”適用期限延長， 9月一線城市全部放開“認房不認貸”；此后各地因城施策，降首付、降利率、解除限購等政策接連出臺，市場活躍度有所提升。

??據國家統計局2023年10月18日公布的2023年1-9月房地產行業數據，前9月商品房銷售面積84806萬平方米、商品房銷售額89070億元，累計同比分別下降7.5%和4.6%，銷售面積及銷售金額的降幅均較前8月擴大了0.4及1.4個百分點；但累計增速下降的速率正在放緩，一定程度體現了市場預期和情緒的修復。

??從房地產開發企業到位資金規模來看，2023年前9月到位資金為98067億元，同比下降13.5%，比前8月降幅12.9%擴大了0.6個百分點，房企資金面壓力持續較大。從單月來看，9月房地產開發企業到位資金達10951億元，同比下降18.0%，但降幅相較于8月收縮了約7.4個百分點；同時環比增長了23.1%。

??02 累積銷售回款自5月由增轉跌
國內貸款維持存量規模

??從來源看，到位資金中銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）同樣自5月起開始由增轉跌，前9月累積銷售回款同比下滑了8.7%，相比前8月繼續擴大了2.4個百分點。單9月銷售回款同比下滑26%，環比增長16.5%；環比上漲主要是由于“金九銀十”的季節性因素，以及9月初的“認房不認貸”等相關政策利好。

??從國內貸款來看，前9月累積同比下滑11%，下滑幅度相比前8月均有收窄。單9月國內貸款出現同環比雙增長，同比增長4%；環比增長52.2%。2023年7月央行、國家金融監管總局公布“金融16條”適用期限延長，其中涉及支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，鼓勵金融機構提供保交樓配套融資支持，對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。10月央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，9月主要銀行的房地產開發貸款和個人住房貸款合計較上月多增1000多億元，保持回升態勢。但從統計局數據來看，歷月累積國內貸款同比降幅維持在約10%左右，更強調維持存量規模，房企從商業銀行融資的渠道仍相對收緊。

??此外2023年9月，國際評級機構穆迪將多家國資房企列入評級下調觀察名單或者下調企業評級展望，引發市場關注。前9月到位資金中利用外資規模僅36億，累積同比下滑40%，無論是下滑幅度還是絕對規模均處于歷史低位。2023年境外融資環境仍然冰封，國際評級機構對于房企的影響相當有限。

??03 自籌資金同比下降21.8%
股價較低限制房企再融資

??從自籌資金來看，2023年前9月房地產開發企業到位資金（自籌資金）達31252億元，同比下降21.8%。前9月自籌資金占總到位資金的32%，規模僅次于銷售回款；但自籌資金的累積同比下滑幅度則遠高于銷售回款及國內貸款。

??自籌資金通常包括自有資金、股東借款、處理資產的資金以及通過資本市場籌集資金（如IPO、增發等）。自籌資金的下滑一方面體現房企的大股東對企業的資金支持相對有限；另一方面也體現從資本市場的融資渠道也未有打通。

??雖然房企第三支箭迎來多次政策利好，2023年8月證監會宣布，房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。但2023年房企整體股價始終“跌跌不休”，疲軟的股價表現直接限制了房企的再融資空間。如萬科2023年5月曾公布150億元增發事項，并獲深交所受理；但于8月30日終止了A股增發。對此萬科董秘朱旭表示“這次決定終止增發，主要還是因為這段時間公司股價處于比較低的價位”，“發現機構投資人對于公司在比較低的價位進行增發表示擔憂和不同意見。” 

??04 公募REITs范圍拓展至消費基礎設施
對出險房企支持有限

??房企各融資渠道雖未有打開，但近期REITs相關進展卻迎來多個利好。10月13日滬深交易所同意5家保險資產管理公司（中國人壽資產管理有限公司、泰康資產管理有限責任公司、太平洋資產管理有限責任公司、中國人保資產管理有限公司、平安資產管理有限責任公司等）試點開展ABS及REITs業務。

??10月20日，證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。證監會表示，下一步，將會同相關部門單位，推進符合條件的消費基礎設施項目發行公募REITs，充分發揮REITs盤活存量資產、擴大有效投資的積極作用。

??目前已有多家企業明確表示有發行消費基礎設施REITs的意向，其中不乏有合生創展、萬科集團以及龍湖集團等房企的身影，這類企業均有多年的商業地產深耕經驗；此外如華潤置地、招商蛇口等雖未有公布相關計劃，但同樣持有較多優質商業項目。在眾多房企中，萬科集團目前進展較快，已在首批申報階段，申請基礎設施REITs由旗下純商業地產公司印力集團控股有限公司進行，底層資產為杭州的一處購物中心。此外合生商業及龍湖集團也均表示在密切關注中。

??從近期的REITs利好中，可以看到對于萬科、龍湖等運營實力強的房企而言，發行REITs可以進一步加強資本實力，回收資金用于資本性改造投入，改善項目條件；同時也能加快新消費基礎設施建設，擴大規模。

??值得關注的是，據2023年3月證監會及國家發展改革委發布的相關文件也提出了相關限制，其中優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。此外消費基礎設施的項目用地性質應符合土地管理相關規定。項目發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。發起人（原始權益人）應利用回收資金加大便民商業、智慧商圈、數字化轉型投資力度，更好滿足居民消費需求。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。由此來看，一些城市級或者定位高端的購物中心暫不在消費基礎設施REITs范疇內；此外回收資金不得為商品住宅開發項目變相融資，對于出險企業的資金支持相對有限。

??整體來看，2023年前三季度房地產企業整體資金壓力仍然較大，融資渠道方面依然受限。但近期公募REITs迎來多重利好，有運營實力的房企應多加關注。通過發行消費基礎設施REITs，房企能夠實現由重轉輕的業務轉型，同時進一步增強資本實力。對于這類企業應積極準備并孵化潛在商業項目。一方面由于部分項目是綜合體項目，需要提前剝離銷售住宅，使其具備發行標準；另一方面也要持續提升商業項目的回報率，實現資本增值變現。