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??本月關注

???滬杭放松限購、廣州首推房票安置，60城政策迎來優化調整

??中央層面，本月央行四季度金融工作報告明確房地產市場風險化解思路，按照因城施策原則，指導各地精準實施差別化住房信貸政策，加大保交樓金融支持力度，一視同仁支持房地產企業合理融資需求。近期《關于規劃建設保障性住房的指導意見》已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構，新一輪“房改”即將開啟，保障性住房建設預期提速，未來供求關系或將逐漸修復。地方政府層面，本月松綁政策頻次為近1年來的次高，60個城市66次松綁房地產政策，其中杭州、上海相繼放松限購，上海、北京公積金貸款實行“認房不認商貸”，廣州城市更新推行“房票安置”，核心城市限購限貸政策正迎來普遍放松。

???蘇寧獲50億紓困資金，安居建業接手佳兆業寫字樓

??本月中信信托、中國華融協同實施的蘇寧易購紓困項目正式落地，預計期限為十年，規模上限為50億，以實際投放為準。項目層面，本月安居建業入局紓困深圳龍崗佳兆業中央廣場二期KICC寫字樓，據不完成統計，從2022年成立以來其累計介入紓困15個項目。歷時16個月，中信系通過“金融機構+AMC+代建”方式，將從佳兆業處接手的4個項目全部盤活，最后問世的項目——中信國際大廈約3萬平體量的商業部分即將亮相。

???中海物業19倍PE關聯交易受質疑，首開、金茂和華僑城加快資產優化

??本月重點監測房企共涉及24筆并購交易，披露的交易對價約124.4億，同比大幅減少51.3%、環比大幅減少59.2%，單月披露的單筆平均交易規模為近年來的新低，并購熱度降溫。本月中海物業擬9.5億港元與關聯方收購中海通信、中海監理2項資產，若以公告中披露的業績保證5000萬港元計，本次收購估值倍數達到19，而物管去年平均收購PE約12倍，被市場質疑定價太高。此外，首開、金茂和華僑城陸續掛牌出售低效閑置存量資產，未來消費公募REITs加快審批后，能為其存量資產退出提供新的渠道。

??01 并購政策

??滬杭放松限購
60城政策迎來優化調整

??本月中央密集推出房地產政策，21日央行四季度金融工作報告明確房地產市場風險化解思路，按照因城施策原則，指導各地精準實施差別化住房信貸政策，加大保交樓金融支持力度，一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。

??此外，前期國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構，被市場普遍認為是新一輪“房改”的開啟，明確發展保障性住房的目的：解決工薪群體的住房難問題、穩定“房住不炒”預期、構建“低端有保障、高端有市場”的新格局。保障性住房建設預期提速，未來供求關系或將逐漸修復。

??地方政府層面，本月松綁政策頻次僅次于9月為近1年來的次高，60個城市66次松綁房地產政策，其中杭州、上海相繼放松限購，上海、北京公積金貸款實行“認房不認商貸”，廣州城市更新推行“房票安置”，核心城市限購限貸政策正迎來普遍放松。

??02 并購金融

??蘇寧獲50億紓困資金
安居建業接手佳兆業寫字樓

??集團層面，本月中信信托、中國華融協同實施的蘇寧易購紓困項目正式落地。據公告，項目預計期限為十年，規模上限為50億，以實際投放為準。上月蘇寧披露過針對物流業務的首批紓困資金投放（15.49億），將用于旗下紹興、杭州、南京及成都等物流項目的紓困。

??項目層面，安居建業本月再次入局深圳“保交樓”問題項目，據深圳佳兆業官方披露，龍崗佳兆業中央廣場二期KICC寫字樓與龍崗安城投達成合作協議。而龍崗安城投由安居建業與龍崗城投聯合成立，安居建業從2022年成立至今，據不完成統計，介入紓困包括羅湖益田御龍天地、恒大深圳灣超總項目、福田佳兆業佳園、福田歲寶壹品等15個問題項目。

??此外，中信城開官微披露，中信國際大廈約3萬平體量的商業部分即將亮相，意味歷時16個月，中信系通過“金融機構+AMC+代建”的紓困方式，將2022年6月從佳兆業處接手的4個項目全部實現盤活。其余3個項目，中信城開·紅樹灣于2022年7月最早入市，中信金沙灣水世界2023年4月開園，5月東角頭項目確定由中信與達力進行土地分配并各自開工復產。AMC盤活資產效率較高，但受制于自身的資金規模、杠桿及資本的監管要求，不能為房地產提供大量紓困資金，對項目的紓困具備選擇性和商業性質。

??03 行業并購

??中海物業19倍PE關聯交易受市場質疑

??根據CRIC監測，2023年10月重點監測房企共涉及24筆并購交易，披露交易金額的有17筆，總交易對價約124.4億人民幣，同比大幅減少51.3%、環比大幅減少59.2%，單月披露的單筆平均交易規模7.3億，為近一年以來的新低，收并購熱度持續降溫。

??交易進展來看，本月9筆交易處于掛牌狀態，7筆披露的交易對價合計約68.1億，其中世茂主席許榮茂2.5億澳元掛牌出售澳洲養牛場，華僑城24.3億擬出售上海蘇河灣項目酒店資產，陸家嘴18.74億掛牌轉讓東方廣場一期項目及地下產權車位等。本月完成11筆交易，其中7筆披露的交易對價約49.1億，主要由金茂底價28億完成出售北京威斯汀大飯店100%股權、雅居樂12.12億與合作方常州嘉宏就5項合資物業項目交易貢獻。此外，簽署轉讓協議、傳言交涉中和董事會預案分別有2筆、1筆和1筆。

??本月市場關注度高的是，中海物業擬9.5億港元與關聯方收購中海通信、中海監理2項資產，成為2023年物管收并購中單筆規模最高的交易。若以公告中披露的業績保證5000萬港元計算，本次交易定價的PE倍數達到19，而物管企業2022年平均收購PE約12倍。本次關聯交易被市場質疑定價太高。野村發報告指，此次交易違背股東利益，中海物業管理層未能解決兩個主要問題：收購的監理業務盈利前景平庸，及收購的交易估值倍數不具吸引力。

??交易標的物業類型看，本月并購交易中多元化交易規模仍然遠超開發項目，12筆涉及商辦、文旅、物管等不同領域的多元化投資，披露的交易金額101.1億，占到全部規模的81.3%。其中，商辦資產出售熱度最高，6筆交易披露的交易對價78億，占比62.7%。

??商辦資產回報周期長，本月央國企陸續掛牌出售低效閑置資產，如華僑城掛牌蘇河灣項目、金茂出售北京威斯汀大飯店、首開出售北京聯寶公寓項目并掛牌2家商管公司等。行業處下行周期，存量資產流動性又弱，部分央國企面臨資金和財務考核壓力，自然選擇加快盤活資產。而10月底首批4支消費基礎設施公募REITs獲批，打通了存量資產退出渠道。相較于整售，通過公募REITs退出既能改善央國企流動性，又幫助其實現運營資金的有效周轉，為房企轉型成為商業運營商提供途徑，助力存量物業的健康發展。