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??導(dǎo)語

??當前房地產(chǎn)商票承兌的高峰期已過，新增逾期風(fēng)險主要集中在近期遇險的房企，整體行業(yè)商票逾期趨于穩(wěn)定。

??◎  文 / 房玲、陳家鳳

??近期票交所公布的《截至2023年11月30日承兌人逾期名單》顯示，2023年6月至11月末發(fā)生3次以上商票逾期，且月末有逾期余額或當月出現(xiàn)票據(jù)逾期行為的房地產(chǎn)項目公司數(shù)量1297個，環(huán)比減少5.8%、同比大幅減少60.7%，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比增加2.4pct至55.4%。從商票逾期增量看，11月環(huán)比凈減少的80個商票逾期的項目公司中，當月新增逾期項目公司環(huán)比大幅減少32%至115個，10月發(fā)生逾期但11月實現(xiàn)逾期余額清零的項目公司有195個，環(huán)比增長35.4%，商票新增逾期連續(xù)放緩，清償速度較為可觀。

??01 商票逾期情況穩(wěn)定
僅TOP10逾期項目公司數(shù)量環(huán)比增長

??2023年11月末商票逾期名單中房地產(chǎn)項目公司數(shù)量達1297個，而項目公司對應(yīng)的存在商票逾期現(xiàn)象的房企主體數(shù)量環(huán)比減少2.6%至189家（10月末：194家），逾期主體數(shù)量較前期有減少。

??從商票逾期的房企集團的規(guī)模梯隊來看，本月TOP10梯隊中碧桂園發(fā)生商票逾期；TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+分別有7家、6家、15家、18家和142家，僅TOP200+發(fā)生逾期主體數(shù)量較上月減少4家，其余數(shù)量維持不變。

??TOP11-30中越秀地產(chǎn)首次商票逾期，旗下濟南越秀地產(chǎn)開發(fā)有限公司當月逾期發(fā)生額30萬，月末已清零，因其銷售穩(wěn)健增長、流動性充裕，更多由于客觀因素造成的技術(shù)逾期，而上月發(fā)生逾期的新城控股旗下天津市濱海新區(qū)新城悅鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本月逾期余額清零，致TOP11-30逾期主體與上月持平。此外，本月TOP51-100中的眾安，旗下控股公司（廣州國科眾安置業(yè)有限公司）逾期發(fā)生額430萬，月末逾期余額仍剩260萬，而上月中奧地產(chǎn)逾期的項目公司本月余額清零。TOP200梯隊其余的逾期主體與上月保持一致，未發(fā)現(xiàn)大面積商票逾期的新房企，逾期情況穩(wěn)定。

??此外，11月末TOP200梯隊的47家逾期房企主體共涉及旗下1026個項目公司發(fā)生商票逾期支付，環(huán)比減少59個，占到全部逾期項目公司的79.1%。僅TOP10逾期的項目公司數(shù)量從上月的227個顯著增長至287個，其余梯隊逾期數(shù)量均較上月減少，TOP11-30降幅最為明顯。

??值得注意的是，本月萬達地產(chǎn)再新增2家項目公司發(fā)生商票逾期，單月新增逾期數(shù)量排在碧桂園、中駿和雅居樂之后，相對靠前。年底萬達商管上市對賭協(xié)議進入“倒計時”，于12日中午其官網(wǎng)宣布重磅消息，太盟投資(對珠海萬達商管投資180億，占比達47%)聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經(jīng)大連萬達商管集團贖回后，對珠海萬達商管再投資。按照新協(xié)議，大連萬達商管持股40%，為單一最大股東，太盟等現(xiàn)有及新進投資人合計持股60%。

??這意味著，萬達對賭危機解除，不用贖回380億，但由于協(xié)議要求先贖回、再投資，12%利息大概需要支付（利息超90億）。此外，解除危機的籌碼是萬達喪失對集團的控制權(quán)，以珠海萬達商管29.99%的股權(quán)（簽署協(xié)議前，大連萬達對珠海萬達商管持股69.99%）換來地產(chǎn)基金“野蠻人”入局。而從太盟過往收購春泉、雪松系、必康制藥、珍愛網(wǎng)等投資行為來看，太盟不甘心只當財務(wù)人，掌握企業(yè)絕對控制權(quán)是其投資共性。“野蠻人”入局珠海萬達商管后，新投資人與原管理層可能就戰(zhàn)略方向、經(jīng)營理念、控制權(quán)等方面產(chǎn)生不少分歧，萬達的考驗或許才剛開始。

??02 持續(xù)逾期中房地產(chǎn)占比降至65%
僅新遇險房企數(shù)量明顯增長

??據(jù)票交所《截至2023年11月30日持續(xù)逾期名單》，2023年6月至11月末半年間發(fā)生3次以上承兌人逾期，3198個持續(xù)逾期的承兌人中有2074個屬于房地產(chǎn)行業(yè)，占比64.9%,環(huán)比增長0.1pct。從持續(xù)逾期的承兌人梯隊看，2023年6月至11月末TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+發(fā)生持續(xù)逾期的房地產(chǎn)項目公司148、502、398、360、240和426個。

??TOP200梯隊中絕大多數(shù)發(fā)生商票持續(xù)逾期的房企均實際出現(xiàn)了債務(wù)違約現(xiàn)象，因部分房企高度依賴商票融資，一旦資金鏈承壓后商票出現(xiàn)集中未兌付風(fēng)險，持續(xù)逾期維持高位。具體來看，融創(chuàng)、中南、碧桂園、海倫堡、中駿、綠地、弘陽、雅居樂和東原等持續(xù)逾期數(shù)量處靠前位置。碧桂園爆出流動性危機后，持續(xù)逾期的商票數(shù)量也出現(xiàn)明顯增長，債務(wù)加速擠兌，信用風(fēng)險加大。

??整體來看，當前房地產(chǎn)商票承兌的高峰期已過，新增逾期風(fēng)險主要集中在近期遇險的房企，整體行業(yè)商票逾期趨于穩(wěn)定。本輪行業(yè)深度調(diào)整中，供應(yīng)商承接不少出險房企的風(fēng)險敞口，應(yīng)收賬款較高概率轉(zhuǎn)化壞賬，從而侵蝕利潤；較于債權(quán)人的“維權(quán)”，供應(yīng)商話語權(quán)較弱，當前更多采取“工抵房”或者獲得部分項目股權(quán)來抵債的方式，希望出險房企能出臺方案來維護供應(yīng)商的合法權(quán)益。