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??本月關(guān)注

??? 多城房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單落地，出險(xiǎn)項(xiàng)目難獲益

??本月監(jiān)管重啟PSL、降準(zhǔn)釋放穩(wěn)市場(chǎng)信號(hào)，為呵護(hù)市場(chǎng)流動(dòng)性，相繼推出16條金融舉措、放松經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款條件、建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制并確定首批名單。1月26日住建部住召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，本次“白名單”融資支持轉(zhuǎn)向項(xiàng)目層面，偏向于專(zhuān)款專(zhuān)用于保交樓，至月底南寧、重慶、昆明、青島房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單相繼落地。據(jù)知情人士透露，獲得融資支持的項(xiàng)目需要滿(mǎn)足5個(gè)條件，其中“有抵押物、預(yù)售資金未挪用”等兩項(xiàng)要求，出險(xiǎn)項(xiàng)目較難滿(mǎn)足，受益對(duì)象主要集中于頭部房企和地方國(guó)企。

??? 信達(dá)再次接手融創(chuàng)海南項(xiàng)目及佳兆業(yè)深圳舊改

??本月信達(dá)地產(chǎn)公告稱(chēng)，廣東信達(dá)地產(chǎn)、中國(guó)信達(dá)、信達(dá)資本以9.75億的總認(rèn)繳額共同出資成立蕪湖信湖產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙），收購(gòu)融創(chuàng)海南項(xiàng)目51%股權(quán)及債權(quán)；臨近月底，信達(dá)資管替代佳兆業(yè)，成為深圳王母舊墟中山里舊改項(xiàng)目新的申報(bào)主體。此外，繼華融并入中信集團(tuán)后，本月監(jiān)管將東方、信達(dá)和長(zhǎng)城三大AMC并入中投旗下的中央?yún)R金，推動(dòng)其以市場(chǎng)化方式參與問(wèn)題企業(yè)的救助，未來(lái)AMC監(jiān)管會(huì)更加順暢。

??? 碧桂園90億處置廣州和海外多宗資產(chǎn)

??本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及23筆并購(gòu)交易，披露的交易對(duì)價(jià)約196.5億，同比減少31%、環(huán)比減少29.2%，年初并購(gòu)熱度有所下滑。本月碧桂園、融創(chuàng)、中駿、中南、華夏幸福和萬(wàn)達(dá)等出險(xiǎn)房企尋求處置旗下資產(chǎn)，其中碧桂園處置最為積極。碧桂園38億掛牌廣州多宗資產(chǎn)，資產(chǎn)覆蓋辦公樓、酒店、公寓樓、商業(yè)等多種物業(yè)類(lèi)型；此外碧桂園近期正考慮計(jì)劃出售海外資產(chǎn)套現(xiàn)，擬4.5億英鎊（折合人民幣41億）拋售倫敦住宅項(xiàng)目，2.4億澳元（折合人民幣11.3億）出售澳洲悉尼地塊部分權(quán)益，目前正在與投資者接洽中，有望2024上半年完成資產(chǎn)出售，可有效緩解其債務(wù)壓力。

??01 并購(gòu)政策

??多城房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單落地
出險(xiǎn)項(xiàng)目難獲益

??本月中央層面加大金融支持房地產(chǎn)力度，重啟PSL、降準(zhǔn)及定向降息釋放積極信號(hào)，推出16條金融舉措、放松經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款條件、建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制并確定首批名單，用好用足現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融支持政策，更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，呵護(hù)市場(chǎng)流動(dòng)性。

??本月26日住建部住召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，加塊首批房地產(chǎn)項(xiàng)目名單落地。本次融資支持轉(zhuǎn)向項(xiàng)目層面，意在將集團(tuán)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相隔離，偏向?qū)？顚?zhuān)用于保交樓；至月底，南寧、重慶、昆明、青島房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單相繼落地。據(jù)知情人士透露，獲得融資支持的項(xiàng)目需要滿(mǎn)足5個(gè)條件，即項(xiàng)目處于在建施工、有抵押物、接受貸款封閉管理、預(yù)售資金未被抽挪或已及時(shí)收回、制定貸款使用和項(xiàng)目完工計(jì)劃。其中“抵押物、預(yù)售資金未挪用”兩項(xiàng)要求，出險(xiǎn)房企很難滿(mǎn)足，受益對(duì)象主要集中于頭部穩(wěn)健房企和地方國(guó)企。

??地方政府層面，本月住建部表態(tài)充分賦權(quán)地方調(diào)控，打開(kāi)各地因城施策操作空間。當(dāng)月47個(gè)城50次政策放松，頻次基本與去年12月相持平。上海、廣州、蘇州再度松綁限購(gòu)政策，核心城市房地產(chǎn)調(diào)控政策仍存在不少松綁空間。

??02 并購(gòu)金融

??信達(dá)再次接手融創(chuàng)海南項(xiàng)目及佳兆業(yè)深圳舊改

??本月租賃龍頭建信（建行旗下）與外資睿星組成基金擬3.7億接手空置超過(guò)6年的上海輕工國(guó)際大廈，計(jì)劃改造成為長(zhǎng)租公寓，未來(lái)不排除以發(fā)行REITs的市場(chǎng)化方式盤(pán)活資產(chǎn)。

??此外，本月信達(dá)系紓困表現(xiàn)活躍。15日信達(dá)地產(chǎn)公告稱(chēng)，廣東信達(dá)地產(chǎn)、中國(guó)信達(dá)、信達(dá)資本以9.75億的總認(rèn)繳額共同出資成立蕪湖信湖產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙），收購(gòu)融創(chuàng)海南項(xiàng)目51%股權(quán)及債權(quán)。由于海南項(xiàng)目剩余49%股權(quán)由信達(dá)地產(chǎn)持有，信達(dá)系全資接盤(pán)海南項(xiàng)目，信達(dá)地產(chǎn)負(fù)責(zé)后續(xù)的操盤(pán)、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，憑借母公司紓困優(yōu)勢(shì)，其土儲(chǔ)得以逆勢(shì)擴(kuò)張。臨近月底，信達(dá)資管替代佳兆業(yè)，成為深圳王母舊墟中山里舊改項(xiàng)目新的申報(bào)主體，而該項(xiàng)目最早由平安信托2021年底介入進(jìn)行資產(chǎn)保護(hù)，后將項(xiàng)目公司股權(quán)債權(quán)轉(zhuǎn)移給信達(dá)系進(jìn)行盤(pán)活。

??四大AMC中信達(dá)最具資本實(shí)力，承擔(dān)更多“金融穩(wěn)定器”責(zé)任，紓困房地產(chǎn)的頻率和規(guī)模都處于同業(yè)翹楚。而本月惠譽(yù)集中下調(diào)四大AMC評(píng)級(jí)，認(rèn)為政府對(duì)四大AMC支持傾向減弱，動(dòng)態(tài)降低AMC紓困動(dòng)力；疊加四大AMC涉房風(fēng)險(xiǎn)敞口高，給其資產(chǎn)質(zhì)量或是盈利能力帶來(lái)壓力，最終盈利的恢復(fù)速度將取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否改善。目前無(wú)論是監(jiān)管層還是市場(chǎng)認(rèn)為四大AMC紓困力度仍有較大提升空間，繼華融并入中信集團(tuán)后，近期將東方、信達(dá)和長(zhǎng)城三大AMC并入中投旗下的中央?yún)R金，推動(dòng)其以市場(chǎng)化方式參與問(wèn)題企業(yè)的救助，未來(lái)AMC監(jiān)管會(huì)更加順暢。

??03 行業(yè)并購(gòu)

??碧桂園90億處置廣州和海外多宗資產(chǎn)

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2024年1月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及23筆并購(gòu)交易，披露交易金額的有15筆，總交易對(duì)價(jià)約196.5億人民幣，同比減少31%、環(huán)比減少29.2%，年初并購(gòu)熱度有所下滑。

??交易進(jìn)展來(lái)看，本月6筆交易處于掛牌狀態(tài)，2筆披露底價(jià)的交易對(duì)價(jià)合計(jì)49.2億；3筆涉及對(duì)價(jià)46.3億的交易簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其中新湖中寶30億轉(zhuǎn)讓上市公司18.43%股權(quán)予衢州國(guó)資，建發(fā)國(guó)際12.2億向建發(fā)房產(chǎn)收購(gòu)福州鼓樓地塊等。10筆完成的并購(gòu)交易中6筆披露交易對(duì)價(jià)，披露的對(duì)價(jià)21.8億，其中萬(wàn)達(dá)繼續(xù)自救，將佛山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商管公司轉(zhuǎn)予美的置業(yè)，將上海金山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)出售給中聯(lián)基金，這已經(jīng)是中聯(lián)基金近期接手的第4家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。此外，傳言交涉中、進(jìn)行中和訂立框架協(xié)議涉及的交易規(guī)模分別為41、35.3和3.1億。

??本月碧桂園、融創(chuàng)、中駿、中南、華夏幸福和萬(wàn)達(dá)等出險(xiǎn)房企尋求處置旗下資產(chǎn)，其中碧桂園處置最為積極，碧桂園38億掛牌廣州多宗資產(chǎn)，資產(chǎn)覆蓋辦公樓、酒店、公寓樓、商業(yè)等多種物業(yè)類(lèi)型；此外碧桂園近期正考慮計(jì)劃出售海外資產(chǎn)套現(xiàn)，擬4.5億英鎊（折合人民幣41億）拋售倫敦住宅項(xiàng)目，2.4億澳元（折合人民幣11.3億）出售澳洲悉尼地塊部分權(quán)益，目前正在與投資者接洽中，有望2024上半年完成資產(chǎn)出售，可有效緩解其債務(wù)壓力。

??交易標(biāo)的物業(yè)類(lèi)型看，與上月比較，本月多元化類(lèi)并購(gòu)額占比明顯有提升，11筆涉及商辦、文旅等領(lǐng)域的多元化投資，披露的交易金額86.8億，占到全部規(guī)模的44.2%，環(huán)比增加17pct。商辦資產(chǎn)出售熱度較高，7筆交易披露的交易對(duì)價(jià)71.1億，占比36.2%，其中凱德32億完成出售北京雙井項(xiàng)目、北京凱德星貿(mào)項(xiàng)目。北京雙井項(xiàng)目年化NPI收益率2.8%，低于一線購(gòu)物中心的資本化率（約4.3%-5.3%），因而選擇調(diào)整資產(chǎn)組合，而凱德選擇將北京星貿(mào)項(xiàng)目出讓予友邦人壽，并非拋售意圖，而是以輕資產(chǎn)的資管模式繼續(xù)管理項(xiàng)目，獲得經(jīng)常性收入。