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??累計實現銷售449.3億元，同比減少18.7%；兩年內到期債務占比過半，償期還壓力較大。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪慧

??核心觀點【全年實現銷售約450億，業績同比表現不及行業百強平均】 2023年，華僑城累計實現簽約銷售金額449.3億元、簽約銷售面積227.3萬平方米，分別同比減少18.7%、14.7%。年內，共計有69個樓盤及少數尾盤在售，主要分布在40個城市。其中東莞松山湖文旅綜合項目銷售額達50.51億元，該項目也創下東莞市2023年新房首次開盤銷售榜單第一成績。

??【23年新增4個項目，三四線城市剩余可開發建面占比過半】全年，華僑城獲取4個新項目，合計新增計容建筑面積59.87萬平方米，土地總價72.36億元。新增項目持有權益較高，以地價計算平均權益占比91.2%。截至2023年末，累計剩余可開發計容建筑面積1097.81萬平方米，較2022年末進一步減少4.7%，其中三四線占55.3%。目前城市分化嚴峻，三四線城市去化修復預期并不明朗，中短期對企業仍是較大挑戰。 

??【房地產業務收入同比腰斬，凈利虧損幅度收窄】報告期內，華僑城實現營業務收入557.4億元，同比下降27.4%；其中，房地產業務收入242.1億元，同比減少51.0%。稅前毛利潤105.8億元，同比下降39.7%，毛利率為19.0%，同比下降3.9個百分點。最終凈利潤虧損84.4億元、歸母凈利潤虧損64.9億元，得益于旅游業務復蘇和資產減值損失減少，虧損幅度與2022年相比有所收窄。華僑城連續兩年面臨大額虧損，除了開發業務結算壓力，長期股權投資、計提資產減值準備等也給盈利帶來巨大的沖擊，目前市場仍處于低位，企業困境難解，中短期盈利預期仍不樂觀。

??【踩中“兩條紅線”，兩年內到期債務占比過半】截至報告期末，華僑城有息負債總額1334.4億元，較2022年末增加4.2%。其中，兩年以內到期債務合計701.5億元，同比增加28.1%，占總有息負債52.6%。貨幣資金余額401.5億元，現金短債比為1.63，較2022年末1.96有所下降，若剔除受限資金和預售監管資金，非受限現金短債比為1.17。此外，凈負債率為108.4%，扣除預收賬款的資產負債率為73.0%，踩中“兩條紅線”。整體來說，流動性面臨一定的壓力，企業需加強債務管理，同時積極進行融資排布，提高經營安全系數。

??【推動專業化整合，實現“一業一企、一企一業”運作】截至目前，華僑城完成了超過50個存量在運營項目的管理重組，推動運營類項目從城市公司剝離至歡樂谷、商管、華服、酒店、旅發等專業化公司集中管理，酒店公司存量房地產業務向房地產公司移交。隨著專業化整合的落實，各業務實現“一業一企、一企一業”運作，助力存量資產提升運營效益。

??01 銷售

??全年實現銷售約450億
業績同比表現不及行業百強平均

??2023年，華僑城累計實現簽約銷售金額449.3億元、簽約銷售面積227.3萬平方米，分別同比減少18.7%、14.7%，累計業績降速稍高于行業百強整體。

??年內，共計有69個樓盤及少數尾盤在售，主要分布在40個城市。其中，一二線城市簽約銷售額占比63.9%，三四線城市簽約銷售額占比36.1%，核心貢獻城市包括深圳、成都、東莞等，其中東莞松山湖文旅項目銷售額達50.51億元，該項目也創下東莞市2023年新房首次開盤銷售榜單第一成績。

??2021年以來，華僑城的業績持續承壓，在文旅地產成片綜合開發模式下，公司項目布局主要位于城市較為偏遠的非中心區域，需求支撐較弱，面臨較大的去化壓力。目前市場尚處在低位，仍需加強銷售端的把控，根據市場情況采取靈活的銷售策略，加快推動去化。

??02 投資

??23年新增4個項目
三四線城市剩余可開發建面占比過半

??近兩年，華僑城的投資全面放緩，2023年全年獲取4個新項目，包括佛山順德歡樂海岸PLUS二期文旅綜合項目、無錫市經開區華發東地塊錫國土（經）2023-15號、佛山禪城區綠景東路地塊以及成都金牛國賓地塊，合計新增土地面積38.13萬平方米，計容建筑面積59.87萬平方米，土地總價72.36億元。新增項目持有權益較高，其中有3個項目權益占比100%，另一個權益占比也達到70%，以地價計算平均權益占比91.2%。

??截至2023年末，華僑城累計剩余可開發計容建筑面積1097.81萬平方米，較2022年末進一步減少4.7%；其中，一線城市占1.6%、二線城市占43.1%，三四線占55.3%。目前城市分化嚴峻，三四線城市去化修復預期并不明朗，中短期對企業仍是較大挑戰。

??03 利潤

??房地產業務收入同比腰斬
凈利虧損幅度收窄

??報告期內，華僑城實現營業務收入557.4億元，同比下降27.4%；稅前毛利潤105.8億元，同比下降39.7%；綜合毛利率為19.0%，同比下降3.9個百分點。其中，房地產業務收入242.1億元，同比減少51.0%，毛利率為18.87%，較2022年減少3個百分點；旅游綜合業務收入313.9億元，同比增加15.3%，毛利率為19.1%，較2022年減少5.4個百分點。

??最終凈利潤虧損84.4億元、歸母凈利潤虧損64.9億元，與2022年相比虧損幅度有所收窄，主要原因，一方面是旅游業務復蘇，起到一定的平滑利潤的作用，其次是本期計提資產減值準備36.2億元，較2022年127.1億元大幅減少71.5%。

??總體來說，華僑城連續兩年面臨大額虧損，除了開發業務結算壓力，長期股權投資、計提資產減值準備等也給盈利帶來巨大的沖擊。目前市場仍處于低位，企業困境難解，中短期盈利預期仍不樂觀。

??04 負債

??踩中“兩條紅線”
兩年內到期債務占比過半

??報告期內，華僑城充分利用政策工具箱與把握銀行窗口期紅利，通過貸款置換等手段，持續壓降融資成本，平均融資成本較年初進一步下降0.32個百分點至3.91%。截至報告期末，有息負債總額1334.4億元，較2022年末增加4.2%，其中一年內到期債務246.4億元，較2022年末增加15.8%，占總有息負債18.5%；一至兩年到期債務455.1億元，較2022年末增加35.8%，占總有息負債34.1%。合計來看，兩年以內到期債務達到701.5億元，同比增加28.1%，占總有息負債52.6%，中短期面臨較大的到期壓力。

??全年經營性現金流凈額轉正為34.2億，較2022年-5.7億元大幅改善；貨幣資金余額401.5億元，較2022年末減少3.5%，現金短債比為1.63，較2022年末1.96有所下降，若剔除受限資金和預售監管資金，非受限現金短債比為1.17。凈負債率為108.4%，較2022年末上升22.5個百分點；扣除預收賬款的資產負債率為73.0%，較2022年末上升3.1個百分點，踩中“兩條紅線”。整體來說，流動性面臨一定的壓力，企業需加強債務管理，同時積極進行融資排布，提高經營安全系數。

??05 多元化

??推動專業化整合
實現“一業一企、一企一業”運作

??截至目前，華僑城完成了超過50個存量在運營項目的管理重組，推動運營類項目從城市公司剝離至歡樂谷、商管、華服、酒店、旅發等專業化公司集中管理，酒店公司存量房地產業務向房地產公司移交，各事業部承擔資產主體責任、專業化公司承擔運營提升責任，發揮各自優勢，構建專業化的業務體系，形成市場化的發展模式。歡樂谷公司成立主題公園大運營管理委員會，加大對主題公園景區項目的經營統籌力度；商管公司建立商業品牌庫及品牌聯盟，進一步完善規模商業體的標準化管理體系；酒店公司建立酒店業務集中采購項目庫，整合資源推進區域集采合作。隨著專業化整合的落實，各業務實現“一業一企、一企一業”運作，助力存量資產提升運營效益。

??旅游業務：報告期內，公司旗下文旅項目共計接待游客9365萬人次，同比增加51%。同時穩步推進項目拓展，公司已與地方政府就長沙文化旅游綜合項目一期（親子樂園）達成輕資產輸出協議；北京瑪雅海灘水公園項目施工建設工作有序進行。

??商管業務，報告期內，成功舉辦“創想歡樂·商業向新”商業品牌戰略發布會，三大核心產品線—“歡樂海岸系列”文旅特色商業綜合體產品線，“OCT-LOFT系列”創意文化產業園產品線，“歡樂時光系列”品質社區商業產品線全面亮相。

??物管業務，報告期內成功拓展外部項目超50個，并創新搭建“6W3H3A”物業業務標準化管理體系。