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??中房網訊 （亞晨/文）隨著房地產開發規模的見頂，不少房企都將代建業務視為新的利潤增長點。

??憑借著高收益率、輕資產、低杠桿以及逆周期等特點，代建成為房地產企業轉型的重要方向之一，而這一領域的入局者也越來越多。

??目前代建這一細分賽道已經形成，相信隨著越來越多的企業加入，未來的競爭格局或將愈發激烈。

??品牌房企的“必爭之地”

??根據克而瑞監測，2023年全年累計中標代建項目達357個，同比增長50%，2021年和2022年這一數字分別為140個和238個。

??近日發布的《2024房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究報告》指出，本輪地產下行周期中大量城投平臺托底拿地，而其操盤能力相對較弱，項目開工率低，成為代建市場重要的需求來源。

??未來保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”建設的推進，也將帶動相關項目代建需求的增加。

??正是由于市場需求的不斷擴大，讓房地產企業看到了這一細分領域的發展空間，于是選擇紛紛布局。

??2022年，房企入局代建賽道，開啟快速擴張的步伐。包括華潤、碧桂園、龍湖、華夏幸福、中梁、新城等一大批開發企業當年相繼宣布進軍代建領域。

??2023年2月，中小房企上坤地產宣布，將開辟共建管理新賽道；8月，濱江集團宣布重啟代建航道。今年1月份，招商蛇口發布公告稱，擬設立代建業務專業公司，統籌管理并開展代建業務。

??從入局代建賽道的企業來看，已經成為品牌房企的“必爭之地。其中，大多以全國性或者地方知名房企為主。這些企業無論是在產品力還是成本控制方面，在多年的房地產開發業務中，累積了大量的經驗，同時還兼具一定的品牌效應，這對于進入代建賽道可謂“輕車熟路”。

??行業集中度走高

??據不完全統計，目前布局代建這一賽道的房地產企業已超過90家，這也直接導致了規模的大幅提升。

??克而瑞研究中心日前公布的“2023年中國房地產企業代建綜合能力排行榜”顯示，2023年綜合能力TOP30代建企業新增簽約面積1.82億平方米，按可比口徑同比增長了25.5%，其中新增簽約面積超1000萬平米的企業共7家，新增簽約面積合計達10876萬平米，占TOP30企業新增簽約面積的60%。

??截止2023年末，TOP30企業代建總合約建筑面積已超7億平方米。其中超過5000萬平方米的有5家，合計面積達4.12億平方米，占TOP30企業總規模的55%，行業集中度相對較高。

??具體來看，上榜企業中既有一些在代建領域深耕多年的企業，這些企業布局時間較早，目前已形成了較為完整的產品體系與業務模式。另外，還有部分近年來的后起之秀。這些企業代建業務雖然擴張時間相對較晚，但發展迅猛，也具備較強的競爭力。

??浙系企業占領半壁江山，民企占比達67%

??從企業區域分布來看，來自浙江的代建企業占據了半壁江山。

??根據克而瑞數據，截止2023年末，浙系代建企業總合約規模約3.48億平方米，占比達到了47%。其中，綠城管理和藍城集團總合約面積都超過1億平方米，領先眾多企業。

??從新增簽約規模來看，浙江企業全年新增簽約規模7960萬平米，占比44%。從企業數量來看，TOP30中有7家為浙系企業，包括綠城管理、藍城集團、興元建設（融者共創）、藍綠雙城和濱江集團等。

??此外，來自于廣深的代建企業也相對較多，總合約建筑面積占比達到了20%，新增簽約規模占比17%，主要企業包括金地集團、華潤置地、招商蛇口、萬科地產等。

??從TOP30上榜代建企業的性質來看，民企數量占比達67%，如龍湖龍智造、旭輝建管、濱江集團等；國企央企數量占比達16%，包括華潤置地、招商蛇口、建發建管等；混合所有制占比為17%，包含綠城管理、金地集團、萬科地產等。

??上榜代建企業仍以民企為主，民營房企在投資拿地減少之后，充分利用并保持企業的品牌和運營能力，嘗試布局代建板塊，通過代建業務獲取額外收入和利潤，同時提升市場占有率。

??未來競爭格局激烈

??整體來看，代建業務貌似是一筆非常“劃算”的生意，但想要從中分得一塊蛋糕也并不是那么容易。

??在目前已經布局代建業務的企業中，有一批是經營穩健的房企，通過代建尋求第二增長曲線，以應對行業調整周期。還有一部分是出險房企，想用代建業務作為自救的策略之一，向資本市場展示謀生能力，講述新的故事。

??但無論如何，隨著越來越多的企業加入，代建這條細分賽道勢必也將陷入一片“紅海”，隨著后續的不斷發展，代建行業也將越來越分化。對于那些深耕代建領域的房地產企業，只有對行業的認知越深，把自己的優勢最大化，才能有競爭力。

??正如綠城管理CEO李軍曾說過，房企的地產開發能力不代表代建能力。“做代建就如同開了個餐館，一個好的餐館不能只燒一種菜，要懂得滿足所有客人的需求。”

??克而瑞研究中心認為，隨著各方持續涌入賽道，行業競爭不斷加劇，成熟的代建企業憑借自身產品及體系優勢，不斷加大代建業務的深耕力度；而近年來新入局的后起之秀，也在規模上奮勇直追，未來或將涌現更多行業黑馬。

??《丁祖昱評樓市》指出，代建并不是一門容易做的生意，入局企業需要從產品力、品牌力、以及操盤、營銷、項目管理、資源整合、綜合業態開發等各方面出發，苦修內功，形成自己的差異化競爭優勢，這樣才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟。隨著代建行業發展，為加速規模擴張、實現資源共享和優勢互補，“資源型”戰略合作將成為代建企業發展一大趨勢。