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??這是一次氛圍稍顯嚴(yán)肅的業(yè)績發(fā)布會(huì)。3月29日上午，萬科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝等7位高管正襟危坐，直面萬科問題。

??“有壓力，能過關(guān)。”祝九勝回應(yīng)萬科債務(wù)壓力時(shí)說，萬科短名單合作銀行8家、長名單合作銀行16家，長期合作銀行有26家，這些銀行長期都很支持萬科，“我們有信心也有能力應(yīng)對(duì)目前挑戰(zhàn)。”

??“雖然萬科很早就喊出‘活下去’，但現(xiàn)在來看，萬科的危機(jī)意識(shí)還需要加強(qiáng)，改變的決心和力度還要更大些。萬科堅(jiān)決不躺平。”郁亮說。

??此前一日，萬科發(fā)布了2023年度業(yè)績公告，數(shù)據(jù)難言樂觀。2023年，萬科營業(yè)收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬上市公司股東凈利潤121.6億元，同比下降46.4%。

??萬科集團(tuán)表示，經(jīng)過綜合考量，2023年度公司不派發(fā)股息，不送紅股，也不進(jìn)行資本公積金轉(zhuǎn)增股本，而此前萬科已連續(xù)31年分紅。同時(shí)，8位高管自愿放棄2023年度獎(jiǎng)金，且自報(bào)告披露之日起，郁亮、祝九勝、監(jiān)事會(huì)主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。這些舉動(dòng)無不從側(cè)面體現(xiàn)出萬科當(dāng)前對(duì)于現(xiàn)金的渴求。

??“行業(yè)還在深度調(diào)整中，經(jīng)營的不確定性還存在。董事會(huì)在綜合考慮投資者意見后，決定不進(jìn)行分紅，以應(yīng)對(duì)未來不確定性，保障經(jīng)營安全，懇請(qǐng)投資者給予理解。”萬科董事會(huì)秘書朱旭說。

??就在3月29日A股開盤后，萬科股價(jià)呈現(xiàn)走低行情，截至中午收盤時(shí)下降2.81%。

??市場超跌但需求仍在

??每年業(yè)績會(huì)上，郁亮對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)判都被看作具有風(fēng)向標(biāo)意義。

??這次，郁亮表示，萬科沒有改變此前對(duì)于行業(yè)超跌的判斷。2023年住宅新開工面積不足7億平方米，較2019年高點(diǎn)下降59%。盡管行業(yè)已經(jīng)不可能回到過去高點(diǎn)，但行業(yè)前景依然廣闊。

??郁亮表示，從行業(yè)趨勢看，一定要從動(dòng)態(tài)眼光看待住房需求的變化。他提及兩個(gè)方面：

??第一，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從“有沒有”到“好不好”的階段，人們對(duì)美好生活的標(biāo)準(zhǔn)是不斷提升的，人均居住面積不可能停留在現(xiàn)有水平上。此外，目前城市住宅里有60%多的房子沒有配備電梯，對(duì)于日益老齡化的中國社會(huì)來說，未來這可能是基本配置。

??第二，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒有結(jié)束，新增住房需求依然存在。2023年我國新增城鎮(zhèn)人口1196萬。綜合這些因素來看，未來中國住宅建設(shè)中樞值是10億平方米左右。

??“當(dāng)前支持房地產(chǎn)市場的政策已大量出臺(tái)，力度是2011年實(shí)施限購以來最大一次，政策力度超過以往任何年度。隨著LPR下調(diào)，個(gè)人按揭利率來到近10年來最低水平，相信政策效果會(huì)慢慢顯現(xiàn)，市場會(huì)慢慢恢復(fù)。”郁亮說。

??他還提到房地產(chǎn)發(fā)展新模式及“三大工程”建設(shè)，這些將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回升，同時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展空間。萬科在城中村改造、保障房領(lǐng)域都有項(xiàng)目，未來將繼續(xù)發(fā)揮自身在小戶型建設(shè)和代建等方面的能力和優(yōu)勢，積極參與。

??今年全國兩會(huì)期間，住建部部長倪虹表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的寄語：“誰能抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來”。

??“備受鼓舞。”郁亮說，“只要我們始終為老百姓提供好房子好服務(wù)，萬科就會(huì)有發(fā)展，萬科就會(huì)有未來。”

??萬科要“活下去”

??此次業(yè)績發(fā)布會(huì)上，萬科的債務(wù)及融資問題備受投資者和媒體關(guān)注。萬科高管層表現(xiàn)出了積極應(yīng)對(duì)態(tài)度。

??祝九勝表示，萬科基本面沒有發(fā)生大變化，評(píng)級(jí)下調(diào)對(duì)公司影響有限。郁亮表示，“堅(jiān)決不躺平，我們有充分的信心會(huì)戰(zhàn)勝困難，一定會(huì)跨過這個(gè)關(guān)口，繼續(xù)成為一家優(yōu)秀的公司。”但在目前的市場環(huán)境下，在沒有實(shí)質(zhì)性舉措出現(xiàn)之前，僅靠這些恐怕并不足以讓投資者放心。

??郁亮坦誠，雖然萬科很早就喊出要活下去，但考慮得還不夠全面，改變的決心和力度還要更大些。要“活下去”，業(yè)務(wù)能力好只是一方面，還需要強(qiáng)化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，做好更充分的準(zhǔn)備——從中可以感受到郁亮和萬科的自省態(tài)度。

??經(jīng)營壓力是萬科要應(yīng)對(duì)的第一大關(guān)，銷售下滑是萬科資金壓力的主要原因之一。

??2023年，萬科凈利潤121.6億元，同比下降46.4%。凈利潤下降主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率下降，部分開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提了減值（約40億元）。今年前2個(gè)月，萬科合同銷售金額334.7億元 同比下降43%。2023年全年，萬科合同銷售金額同比下降9.8%。

??降負(fù)債是萬科要應(yīng)對(duì)的第二大關(guān)。2023年財(cái)報(bào)中，萬科首次提出“未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上”。

??截至2023年末，萬科總負(fù)債達(dá)1.102萬億元，有息負(fù)債合計(jì)3200.5億元，其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債624.2億元；貨幣資金998億元，同比減少374億元。債務(wù)壓力外，萬科還需要面對(duì)未完工工程的持續(xù)投入、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用支出。

??“公司2024年債務(wù)償還存在壓力，但能克服。挑戰(zhàn)來自開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡、融資模式轉(zhuǎn)換和經(jīng)營性業(yè)務(wù)收益率爬坡。”祝九勝表示，萬科從總對(duì)總轉(zhuǎn)換為項(xiàng)目抵押貸款的融資模式，轉(zhuǎn)變需要過程，需要1～3年轉(zhuǎn)換期。

??“每家銀行對(duì)我們的關(guān)注和策略各有不同，我們一起解決問題，金融機(jī)構(gòu)的意見我們也虛心接受、積極探討，和銀行的合作處于一個(gè)穩(wěn)定可持續(xù)的水平。”祝九勝說。

??萬科表示，將著力在以下幾個(gè)方面開展工作，一是確保安全底線。通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊。2024年實(shí)現(xiàn)交易回款不低于300億元；二是堅(jiān)定降杠桿；全面主動(dòng)融入城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，主動(dòng)推進(jìn)融資模式轉(zhuǎn)型；三是堅(jiān)定為社會(huì)提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的內(nèi)生發(fā)展。

??為緩解資金壓力，萬科不得不采取一系列資產(chǎn)甩賣措施，包括將上海七寶萬科廣場50%股權(quán)以7折價(jià)格出售給香港領(lǐng)展基金，以及出售多家悅榕酒店的管理權(quán)。

??對(duì)此，萬科首席運(yùn)營官劉肖表示，實(shí)際上從去年初開始，就把七寶萬科廣場納入了優(yōu)先退出計(jì)劃里，把項(xiàng)目合作伙伴領(lǐng)展作為交易對(duì)手，是一個(gè)非常合理的安排，給萬科帶來了10多億元利潤。“資產(chǎn)交易是業(yè)務(wù)由重到輕，并持續(xù)提升經(jīng)營水平的一個(gè)重要路徑，相信2024年資產(chǎn)交易規(guī)模會(huì)比2023年更大，大宗交易會(huì)更多。”

??朱旭表示，深圳國資有四大措施支持萬科，一是幫助萬科處置流動(dòng)性較低的不動(dòng)產(chǎn)和長期股權(quán)投資；二是通過市場化方式認(rèn)購萬科旗下印力的消費(fèi)類REITs；三是通過深圳國企和萬科之間的產(chǎn)業(yè)型協(xié)同，推動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目合作。四是深圳國資積極協(xié)調(diào)金融資源來支持萬科。

??“目前這些項(xiàng)目的進(jìn)展有的已經(jīng)完成，有的已經(jīng)支付誠意金，還有正在逐步落地過程中。如果全部落地完成以后，預(yù)計(jì)可以幫助萬科釋放百億元規(guī)模以上流動(dòng)性。”朱旭說。