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??存貨去化壓力加大，香港銷售額占比突破20%。融資優勢凸顯，債務結構仍有優化空間。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【存貨去化壓力加大，香港銷售額占比突破20%】2024上半年保利置業實現全口徑合約銷售金額284億元，合約銷售面積111.4萬平方米，分別同比減少24.1%和24.8%。2024年中期企業的已竣工可售物業存貨值由期初的323.1億元增長了17.8%至380.5億元，對存貨的占比由24%提升至29.4%，存貨去化壓力加大。上半年保利置業在香港地區的銷售金額占比達到了21.9%，相較于2023年提升了13.8個百分點，是近年來的新高。

??【拿地銷售比控制在40%以下，土地儲備仍然充足】2024上半年保利置業在濟南和寧波新增3個項目，新增土儲建面為66.8萬平方米，拿地總價約101億元，按金額計算的拿地銷售比為0.36。2024年保利置業計劃將拿地銷售比控制在40%以下。截至2024年中期，保利置業的總土儲建面為1533萬平方米，相較于期初減少了8.1%。

??【待結轉資源充足保障營收，毛利率有待企穩】2024年上半年保利置業的營業收入為124.6億元人民幣，同比下降20.3%，毛利率同比降低了10.9個百分點至14.3%。年初保利置業的已售未結轉規模約為485億元，整體毛利率約為19%，待低毛利率項目結算完后，毛利率可能企穩。與此同時，凈利率同比下降了2.6個百分點至2.0%；歸母核心凈利潤為3.75億元，同比減少56.0%，歸母核心凈利率也同比下降了2.4個百分點至3.0%，企業盈利壓力加大。

??【融資優勢凸顯，債務結構仍有優化空間】上半年保利置業完成了15億元公司債券的發行，融資成本低于2.8%，推動企業平均融資成本較期初繼續下降了0.21個百分點至3.67%，企業仍然保持著較強的融資能力。期末保利置業的持有現金較期初增加5.8%至337.2億元人民幣，一年內到期的有息負債較期初增加8.8%至226.2億元（占比增加2.2個百分點至30.3%），現金短債比降為1.49。現金仍能基本覆蓋短期有息負債。上半年末企業的總有息負債較期初微增0.9%至745.9億元，而總權益基本持平，因此凈負債率較期初降低了2.6個百分點至90.5%，剔除預收款后的資產負債率也降低了0.4個百分點至72.2%，整體財務狀況有所改善。

??01 銷售

??存貨去化壓力加大
香港銷售額占比突破20%

??2024上半年保利置業實現全口徑合約銷售金額284億元，合約銷售面積111.4萬平方米，分別同比減少24.1%和24.8%，企業的銷售額跌幅同比優于百強房企平均水平，因此在克而瑞《2024上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》上全口徑銷售額排名相較于2023年提高10名至第17名。

??值得注意的是，2024年中期企業的已竣工可售物業存貨值由期初的323.1億元增長了17.8%至380.5億元，對存貨的占比由24%提升至29.4%，企業存貨去化壓力加大。

??2024上半年保利置業的合約銷售均價達到了25537元/平米，相較于2023年提升了7.3%，再創近年來的新高。企業在香港地區的銷售金額占比達到了21.9%，相較于2023年提升了13.8個百分點，是近年來的新高，從而拉高了整體的銷售均價。

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??02 投資

??拿地銷售比控制在40%以下
土地儲備仍然充足

??2024上半年保利置業在濟南和寧波新增3個項目，新增土儲建面為66.8萬平方米，拿地總價約101億元，按建面計算的拿地銷售比為0.6，按金額計算的拿地銷售比為0.36。2024年保利置業計劃將拿地銷售比控制在40%以下，因此在銷售規模減少的情況下，企業的拿地規模也有所降低。

??截至2024年中期，保利置業的總土儲建面為1533萬平方米，相較于期初減少了8.1%，其中在建面積728萬平方米，待建面積約805萬平方米。從土地分布來看，2024年中期保利置業的土地儲備中長三角和大灣區的建面占比為47%，相較于期初降低1個百分點；一線城市的占比達到27%，相較于期初提升1個百分點，企業總土儲的平均土地成本達到了11177元/平方米，繼續保持在近年來的高位。

??03 盈利

??待結轉資源充足保障營收
毛利率有待企穩

??2024年上半年保利置業的營業收入為124.6億元人民幣，同比下降20.3%；毛利潤同比減少了54.9%至17.8億元，因此毛利率同比降低了10.9個百分點至14.3%。毛利率的降低主要是受到了行業下行的影響，年初保利置業的已售未結轉規模約為485億元，整體毛利率約為19%，待低毛利率項目結算完后，毛利率可能企穩。與此同時，凈利率同比下降了2.6個百分點至2.0%；歸母核心凈利潤為3.75億元，同比減少56.0%，歸母核心凈利率也同比下降了2.4個百分點至3.0%，企業盈利壓力加大。

??04 償債

??融資優勢凸顯
債務結構仍有優化空間

??在房企融資環境仍然趨緊的情況下，保利置業上半年再次獲得50億元公司債券發行額度，并于期內完成15億元公司債券的發行，其中3+2年期和5+2年期的票面利率分別低至2.5%和2.8%。推動企業平均融資成本較期初繼續下降了0.21個百分點至3.67%，企業仍然保持著較強的融資能力。期后7月份，保利置業又完成了20億元公司債券的發行，其中3+2年期和5+2年期的票面利率分別低至2.45%和2.83%，全年企業整體融資成本或將繼續下降。

??期末保利置業的持有現金較期初增加5.8%至337.2億元人民幣，一年內到期的有息負債較期初增加8.8%至226.2億元（占比增加2.2個百分點至30.3%），現金短債比降為1.49。現金仍能基本覆蓋短期有息負債，但考慮到受限制現金和預售監管資金也占據一部分比例，未來企業仍需加強現金流管理。

??從未來的有息債務到期情況來看，在一年后但兩年內到期的規模約為206.7億元（占比27.7%）、在兩年后但五年內到期規模為218.4億元、在五年后到期規模為94.6億元。兩年內有息負債占比58.0%，企業債務結構仍有優化空間。上半年末企業的總有息負債較期初微增0.9%至745.9億元，而總權益基本持平，因此凈負債率較期初降低了2.6個百分點至90.5%，剔除預收款后的資產負債率也降低了0.4個百分點至72.2%，整體財務狀況有所改善。