??省域深耕卓有成效，拿地漸趨多元化，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)提升企業(yè)潛力，財(cái)務(wù)有待改善。

??核心觀點(diǎn)

??【回款率達(dá)101%，百億省市達(dá)到6個(gè)】2021年金科及其投資的公司實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額約1840億元，同比減少了17.56%；實(shí)現(xiàn)銷售回款1853億元，回款率達(dá)到 101%，創(chuàng)歷史新高。2021年金科在在6個(gè)省市的銷售額突破了百億元，省域深耕卓有成效。

??【投拓力度降低，多元化拿地占比達(dá)56%】2021年金科新增土地建筑面積976萬(wàn)平方米，新增土地總價(jià)376億元，拿地銷售比為0.2，拿地力度降低。為了應(yīng)對(duì)土地集中供應(yīng)政策，金科在2021年通過(guò)多元化拿地方式獲取的土地計(jì)容建筑面積占比達(dá)到了56%。

??【營(yíng)收同比增長(zhǎng)28%，利潤(rùn)率有待改善】2021年金科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1123.1億元，同比增加了28.06%。毛利率、凈利率和歸母凈利率分別同比降低了5.94、5.11和4.81個(gè)百分點(diǎn)，主要是受到了行業(yè)下行的影響。未來(lái)企業(yè)將通過(guò)提高“品質(zhì)利潤(rùn)型”產(chǎn)品的占比以及城市能級(jí)分布的提升，再加上精細(xì)化的管理提升其盈利水平。

??【凈負(fù)債率降至66.51%，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化】金科2021年主動(dòng)降杠桿優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，大幅減少了非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款，期末凈負(fù)債率繼續(xù)降低了7.19個(gè)百分點(diǎn)至66.51%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.17%。但短期有息負(fù)債占比增加至39%，現(xiàn)金短債比降至0.91，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化。

??【“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)提速，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力提升】“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)主要涉及智慧服務(wù)、科技產(chǎn)業(yè)、商旅康養(yǎng)幾個(gè)領(lǐng)域。其中，金科服務(wù)2021年底的在管面積達(dá)到了2.38億平米；金科商業(yè)在2021年形成了三大成熟產(chǎn)品線，截至2021年底共有管項(xiàng)目80個(gè)，在管面積達(dá)到了307萬(wàn)平米。與此同時(shí)，金科在各個(gè)板塊都加大了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)力度，其中地產(chǎn)主業(yè)的代建業(yè)務(wù)也日趨成型，2021年新增代建儲(chǔ)備面積140萬(wàn)平米，儲(chǔ)備面積600萬(wàn)平米，儲(chǔ)備貨值近500億元。金科服務(wù)也加大了外拓力度，在管建面中獨(dú)立第三方占比同比提升9.1個(gè)百分點(diǎn)，金科產(chǎn)業(yè)和商業(yè)也加快了輕資產(chǎn)輸出。這些“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)提升了金科的發(fā)展?jié)摿Γ磥?lái)可能會(huì)成為企業(yè)業(yè)績(jī)的重要組成部分。

??銷售

??回款率達(dá)101%

??百億省市達(dá)到6個(gè)

??2021年金科及其投資的公司實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額約1840億元，合約銷售面積為1966萬(wàn)平方米；全年實(shí)現(xiàn)銷售回款1853億元，回款率達(dá)到 101%，創(chuàng)歷史新高。近年來(lái)金科的銷售回款率保持著穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，讓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)4年保持為正，有助于企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定。

??從銷售金額的區(qū)域分布來(lái)看，華東區(qū)域的占比最高為41%，其次則是重慶區(qū)域占比20%，銷售的大區(qū)分布在這兩年基本沒(méi)有變化，華東地區(qū)穩(wěn)居企業(yè)第二大本營(yíng)，企業(yè)對(duì)大本營(yíng)重慶地區(qū)的依賴較低。具體到各省市來(lái)看，金科2021年在6個(gè)省市的銷售額突破了百億元，分別是重慶（350.1億元）、江蘇（273.55億元）、浙江（173.01億元）、四川（144.44億元）、山東（123.36億元）以及河南（102.29億元），企業(yè)在這些重點(diǎn)省市的深耕卓有成效。

??從各能級(jí)城市的合約銷售金額來(lái)看，金科2021年在一線及新一線城市的銷售占比最高為43.5%，其次則是二線城市占比25%。而從2021年底各能級(jí)城市的可售貨值來(lái)看，金科的可售貨值分布和2021年的銷售分布基本一致，當(dāng)前的貨值可供企業(yè)2年左右的銷售。

??投資

??投拓力度降低

??多元化拿地占比達(dá)56%

??2021年金科新增土地建筑面積976萬(wàn)平方米，其中權(quán)益建面555萬(wàn)平方米；新增土地總價(jià)376億元，拿地銷售比為0.2，與2020年的0.4相比下降。新增土儲(chǔ)的平均樓板價(jià)同比繼續(xù)提高了2.04%，主要是因?yàn)榻鹂评^續(xù)加大了在一二線城市的拿地力度，一二線城市的新增土儲(chǔ)建面占比從2020年的50.5%繼續(xù)提高至64%。由于企業(yè)2025年計(jì)劃將“品質(zhì)利潤(rùn)型”產(chǎn)品的占比提高到30%，因此預(yù)計(jì)未來(lái)也將會(huì)增加在溢價(jià)水平更高的二線城市的拿地，進(jìn)而提高企業(yè)的利潤(rùn)率水平。

??為了應(yīng)對(duì)土地集中供應(yīng)政策，金科在2021年的拿地方式較為多元化，通過(guò)“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購(gòu)等方式獲取的土地計(jì)容建筑面積為549萬(wàn)平方米，占比達(dá)到了56%。金科在2021年的新增土儲(chǔ)建面權(quán)益比例約為56.9%，相比于2020年的60.9%繼續(xù)降低了4個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)的合作力度仍在加強(qiáng)。未來(lái)企業(yè)仍然需要適當(dāng)增加項(xiàng)目的權(quán)益比例，來(lái)維持銷售規(guī)模和營(yíng)收增長(zhǎng)的平衡。

??在區(qū)域分布方面，金科繼續(xù)聚焦“三圈一帶”、“八大城市群”等重點(diǎn)城市進(jìn)行深耕發(fā)展。相比于2020年，2021年金科在長(zhǎng)三角地區(qū)的拿地占比降低了10%，轉(zhuǎn)而增加了在中原、京津冀等其他地區(qū)的投資力度，企業(yè)的全國(guó)化布局仍然在持續(xù)推進(jìn)。

??截至2021年底，金科土地儲(chǔ)備可售建面為6591萬(wàn)平米，可售貨值4685億元，滿足企業(yè)未來(lái)2-3年的開發(fā)需求。而在區(qū)域分布方面重慶地區(qū)的面積占比為24.62%，西南（不含重慶）、華東、華中、華南、華北占比分別為19.5%、18.64%、18.04%、7.88%、6.19%。整體看來(lái)企業(yè)總土儲(chǔ)的區(qū)域布局相較于2020年更加均衡，有利于企業(yè)分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保持健康穩(wěn)定發(fā)展。

??盈利

??營(yíng)收同比增長(zhǎng)28%

??利潤(rùn)率有待改善

??2021年金科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1123.1億元，同比增加了28.06%，主要是因?yàn)槲飿I(yè)銷售收入達(dá)到了1035.09億元，同比增加了26.96%。2021年底金科的合同負(fù)債為1246.5億元，對(duì)物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)收入的覆蓋倍數(shù)為1.2倍，可保障短期營(yíng)收增長(zhǎng)。

??毛利率同比降低了5.94個(gè)百分點(diǎn)至17.22%，凈利率同比降低了5.11個(gè)百分點(diǎn)至5.95%，歸母凈利率同比降低了4.81個(gè)百分點(diǎn)至3.21%。利潤(rùn)率的降低主要是因?yàn)樾袠I(yè)整體下行，拿地成本提高，加上期內(nèi)合聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資收益減少，同時(shí)企業(yè)對(duì)存在預(yù)期減值的存貨等資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備同比大幅增長(zhǎng)了427%。未來(lái)企業(yè)將通過(guò)提高“品質(zhì)利潤(rùn)型”產(chǎn)品的占比以及城市能級(jí)分布的提升，再加上精細(xì)化的管理提升其盈利水平。

??負(fù)債

??凈負(fù)債率降至66.51%

??債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化

??受2021年融資環(huán)境低位運(yùn)行以及行業(yè)下行的影響，出于保證現(xiàn)金流安全以及財(cái)務(wù)穩(wěn)定的考慮，金科主動(dòng)降杠桿優(yōu)化融資渠道，大幅減少了非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款，增加了債券類的融資。從公開市場(chǎng)的信息來(lái)看，金科在2021年共發(fā)行了3筆共39.5億元的公司債、1筆5億元的中期票據(jù)、4筆共36億元的超短期融資券、1筆16.85億元的CMBS和一筆3.25億美元的境外美元債，共約118億元。因此截至2021年底，金科債券類融資的占比同比提升了5.2個(gè)百分點(diǎn)至23.52%。

??期內(nèi)，金科大幅壓降有息負(fù)債，總有息負(fù)債同比大幅減少17.46%至806.1億元；與此同時(shí)，年底持有現(xiàn)金減少至289.08億元；但期末權(quán)益則增加了5.76%至777.32億元，因此企業(yè)的凈負(fù)債率繼續(xù)降低了7.19個(gè)百分點(diǎn)至66.51%。

??在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，期末短期有有息負(fù)債為317億元，與期初基本持平，有息負(fù)債的下降主要是因?yàn)殚L(zhǎng)期債務(wù)的減少，使得長(zhǎng)短期債務(wù)比下降了0.44至1.55，企業(yè)未來(lái)可以適當(dāng)增加長(zhǎng)期負(fù)債優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。現(xiàn)金短債比下降至0.91，債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化。此外，值得注意的是長(zhǎng)期股權(quán)投資/歸母權(quán)益依然達(dá)66.13%，但較同期下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??多元化

??“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)提速

??輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力提升

??在2025年的五年規(guī)劃中，金科提出在精耕地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，也將做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養(yǎng)，聚焦“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的發(fā)展戰(zhàn)略。在智慧服務(wù)方面，2021年金科服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入59.68億元，同比增長(zhǎng)約77%。截至2021年年底金科服務(wù)已經(jīng)布局了全國(guó)184個(gè)城市，合約面積3.6億平米，在管面積2.38億平米。整體看來(lái)企業(yè)的管理規(guī)模以及外拓能力都在穩(wěn)步提升，同時(shí)業(yè)主滿意度也連續(xù)10年超過(guò)了90%。

??金科的科技產(chǎn)業(yè)板塊，以金科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)為主體，2021年實(shí)現(xiàn)了臨沂、濰坊兩地產(chǎn)業(yè)園區(qū)開園運(yùn)營(yíng)，江津智慧科技城、濟(jì)寧生命健康科技城完成招商，同時(shí)企業(yè)也在探索通過(guò)“園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理”做實(shí)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。截至2021年底，金科產(chǎn)業(yè)已進(jìn)駐全國(guó)22個(gè)城市，累計(jì)開發(fā)28個(gè)科技園區(qū)，總建面超過(guò)1300萬(wàn)平米。

??金科商業(yè)在2021年實(shí)現(xiàn)了金科愛(ài)琴海商業(yè)項(xiàng)目更名運(yùn)營(yíng)，同時(shí)首個(gè)超大型城市綜合體“悅FUN”正式亮相，在商業(yè)領(lǐng)域已形成了三大成熟產(chǎn)品線——金科中心、金科·愛(ài)琴海以及金·WALK未來(lái)生活中心。截至2021年底，金科商業(yè)的在管項(xiàng)目為80個(gè)，在管面積達(dá)到了307萬(wàn)平米，其中自持體量98萬(wàn)平方米。

??近年來(lái)，金科四位一體的各個(gè)板塊都加大了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)力度。在地產(chǎn)主業(yè)方面，金科代建業(yè)務(wù)的發(fā)展模式日趨成型，2021年實(shí)現(xiàn)銷售金額20.28億元，新增代建儲(chǔ)備面積140萬(wàn)平米，儲(chǔ)備面積600萬(wàn)平米，儲(chǔ)備貨值近500億元。金科服務(wù)也加大了第三方投拓力度，在管建面中獨(dú)立第三方占比同比提升了9.1個(gè)百分點(diǎn)至57.7%，同時(shí)金科產(chǎn)業(yè)及商業(yè)也加快了輕資產(chǎn)輸出。整體看來(lái)，金科在“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)方面的發(fā)展相對(duì)而言較為順利，提升了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ磥?lái)可能會(huì)成為企業(yè)業(yè)績(jī)的重要組成部分。