??核心結論

??■ 2022年1-4月房企境內外發債2350億元，同比下降41%。2020年后境內債主導地位短期內難以改變。

??■ 4月國內政策不斷輸出利好，重新點燃房地產回暖希望，市場信心有望在此一輪積極政策中加速修復。

??■ 4月房企到期債務壓力重回400億缺口，關鍵時期考驗房企“輸血”與“造血”的各項能力。

??年內融資觀察

??1、2022年1-4月房企債券發債規模2350億，同比下降41%

??根據貝殼研究院統計，2022年1-4月房企境內、境外債券融資累計約2350億元，同比下降41%，降幅較今年一季度收窄2個百分點。2018年高位以來，前4月累計融資規模逐年下滑的趨勢顯著，且2022年下滑幅度出現明顯加速。

??今年以來，新冠肺炎疫情和烏克蘭危機導致的風險挑戰增多，我國經濟發展環境的復雜性、嚴峻性、不確定性上升，房地產行業深受影響。隨著國內各級政府機關積極政策的釋放，國內經濟與房地產市場修復有望提速，而傳導至投資者信心回升的周期也將會縮短。

??2、2020年后境內債券規模主導地位將長期保持

??2022年1-4月境外債券規模約442億元（人民幣），同比減少65%，其規模占比進一步下滑至19%，較2021年同期下降13個百分點。境內融資規模約1908億元，同比減少30%，其規模占比提升至81%。

??從境內外融資結構上看，2020年是一個明顯的分水嶺，預計未來長期我國房企的融資渠道都將會以境內為主導。

??當期融資觀察

??1、2022年4月房企債券發行規模回落，后期政策導向將影響房企融資渠道選擇

??2022年4月，房地產板塊境內、境外債券融資共發行63筆，較上月減少23筆，發行規模折合人民幣約617億元，環比減少30%，同比減少34%。其中，4月境內債券融資530億元，環比減少25.4%，同比減少32.7%。境外方面，境外融資折合人民幣約87億元，環比減少47.9%，同比減少41.2%，境外融資規模單月占比低于15%。

??4月，政府不斷出手穩定市場。重點關注月中金融監管部門向主要幾家AMC和18家銀行提供了12家房企的清單，將有助于防范化解房企債務風險，借此時機房企融資方向有可能向銀行貸款、借款方向偏移。另外，并購相關融資舉措仍是下一步關注重點。

??2、4月境內、外債券利率均呈現下降趨勢

??4月境內債券融資平均票面利率為3.46%，較上月下降43個基點。由央、國企領銜的境內融資，票面利率穩步下降。

??境外債券融資平均票面利率6.87%，較上月下降118個基點。主要是4月內，遠洋集團與九龍倉置業分別發行了票面利率低于4%的多筆境外債券，由于發行量較少，典型的個體的影響力擴大，將整體利率水平下拉。

??3、4月境內、外債券發行期限分別增加0.4年

??4月境內債券融資發行平均期限為4.3年，較上月增加約0.4年，受發行人主體性質的影響，發行信用提升，3年及以上的境內債占比提升至64%。境外方面，券融資發行平均期限為2.2年，較上月同樣增加約0.4年。

??4、4月房企償債缺口回升至400億規模，關鍵期考驗房企“自我造血”能力

??2022年4月境內外債券融資到期債務規模約1013億元，較上月減少5.8%，同比減少26.3%，到期債務凈額396億，償債缺口回升到400億規模，房企債務承壓。

??根據貝殼研究院統計，4月29日至5月5日七天內，全國主要城市公開發布鼓勵和放松類調控政策22次，與三月全月水平持平，城市調控積極調整，房地產市場銷售回暖的希望被點燃，2022年是房企關鍵的一年，房企“自我造血”的能力也將在一系列積極環境中加速修復。