??中報(bào)季

       2022年以來，從國(guó)家到地方各層都在積極推出一攬子支持政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

       面對(duì)行業(yè)供給側(cè)改革，房地產(chǎn)企業(yè)是怎樣進(jìn)行變革與應(yīng)對(duì)？獲取效果幾何？未來又將如何著力進(jìn)行發(fā)展？我們從房企中期業(yè)績(jī)會(huì)上或能尋找到方向。

      克而瑞研究中心精選整理了20余家知名房企中期業(yè)績(jī)會(huì)，并落筆為會(huì)議紀(jì)要，從市場(chǎng)展望、經(jīng)營(yíng)策略、組織變革、拿地策略、風(fēng)險(xiǎn)管控、融資并購(gòu)、多元化、保交樓等8大維度進(jìn)行全面梳理，供行業(yè)及企業(yè)人士閱讀參考。

??01

      市場(chǎng)展望

??逐漸筑底，信心預(yù)期向上

??當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)早已進(jìn)入調(diào)整期。展望后市，各大房企均表示市場(chǎng)處于筑底階段，看好未來的發(fā)展前景，即行業(yè)向著高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)。

??碧桂園

??調(diào)控旨在讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，目前還是在底部盤整期，現(xiàn)在最重要的還是市場(chǎng)信心的恢復(fù)，特別是把維護(hù)房地產(chǎn)的健康發(fā)展放在首位，但市場(chǎng)信心是逐步恢復(fù)的過程，也存在一定的不確定性。從當(dāng)前到明年6月，行業(yè)會(huì)回到一個(gè)健康發(fā)展的階段上來。

??萬科地產(chǎn)

??當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)筑底，恢復(fù)是一個(gè)緩慢而溫和的過程。住房的剛需依舊強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是個(gè)十萬億級(jí)的市場(chǎng)（常做常有，常做常新）。市場(chǎng)收縮過了頭反而會(huì)積蓄起自動(dòng)修復(fù)的動(dòng)能，萬科相信大家追求美好生活改善居住條件的力量。

??萬科看重與行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的相關(guān)政策，比如城市相關(guān)配套服務(wù)與各類多元化的業(yè)務(wù)類型，這些新業(yè)務(wù)發(fā)展起來也為行業(yè)發(fā)展提供了支撐。

??中海地產(chǎn)

??下半場(chǎng)行業(yè)利潤(rùn)率會(huì)相對(duì)進(jìn)入穩(wěn)定的階段。這個(gè)階段各個(gè)方面都不一樣，進(jìn)入另一個(gè)平衡。目前市場(chǎng)處于調(diào)整期，還需要一小段時(shí)間，當(dāng)然也取決于各方面宏觀要素。但長(zhǎng)期來看，對(duì)未來有信心，市場(chǎng)還是一個(gè)好市場(chǎng)。

??龍湖集團(tuán)

??目前，狹義行業(yè)即住宅開發(fā)已真正地出現(xiàn)拐點(diǎn)，主要從兩個(gè)角度：第一，人均居住面積超過37平方米；第二個(gè)看空置率，很多低能級(jí)城市超過兩位數(shù)，有的甚至超過15%，這個(gè)信號(hào)已經(jīng)到了需要警戒的節(jié)點(diǎn)，很多低能級(jí)城市被過度金融化。

??未來這個(gè)行業(yè)還是會(huì)存在的，就算18萬億砍一半8萬億至少也會(huì)有的。未來行業(yè)會(huì)西部往東部走，從二三線往一線強(qiáng)二線走，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和板塊輪動(dòng)的機(jī)會(huì)也會(huì)有，比如杭州、成都、合肥因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)生了民間購(gòu)買力的強(qiáng)勁。

??金地集團(tuán)

??目前市場(chǎng)處于從低谷逐漸恢復(fù)的過程中，恢復(fù)的過程會(huì)比較緩慢。金地會(huì)做好所有的準(zhǔn)備，去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)可能比較長(zhǎng)的恢復(fù)過程。

??得益于比較好的可售資源和城市布局，從現(xiàn)在來看，銷售目標(biāo)完成進(jìn)展良好，預(yù)計(jì)2022全年公司的銷售業(yè)績(jī)?cè)谛袠I(yè)中仍然可以保持比較好的水平。

??綠城中國(guó)

??各房企都在思考自家打法，房地產(chǎn)現(xiàn)在是危機(jī)和機(jī)會(huì)并存。和行業(yè)同行一樣綠城還是穩(wěn)進(jìn)提質(zhì)。綠城的管理層近期都開會(huì)進(jìn)行部署，接下來幾個(gè)月要穩(wěn)進(jìn)提質(zhì)、優(yōu)化提升。綠城并不追求規(guī)模和排名增長(zhǎng)，而是全品質(zhì)、高質(zhì)量的發(fā)展。

??新城控股

??行業(yè)下行帶來了“需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”的風(fēng)險(xiǎn)，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重中之重已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)預(yù)期”。中央和地方在供、需兩端都采取了一系列穩(wěn)定市場(chǎng)的措施。

??伴隨行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，行業(yè)面臨大洗牌，各大房企不再盲目追求高杠桿、高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)規(guī)模，轉(zhuǎn)而尋求商業(yè)模式重構(gòu)和財(cái)務(wù)穩(wěn)健基礎(chǔ)上的高質(zhì)量發(fā)展。

??建發(fā)國(guó)際

??市場(chǎng)總體下行但較為穩(wěn)定，建發(fā)全年目標(biāo)不會(huì)大幅調(diào)整，最后完成多少還是有些不確定性，從團(tuán)隊(duì)來講還是按照既定目標(biāo)來完成。未來兩年，追求產(chǎn)品和服務(wù)整體競(jìng)爭(zhēng)的提升。在行業(yè)復(fù)雜的情況下，如果項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大還是會(huì)回避。

??美的置業(yè)

??對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是堅(jiān)持看好，在四季度初筑底可能會(huì)基本完成，整個(gè)市場(chǎng)開始復(fù)蘇，相信在明年在供需關(guān)系方面會(huì)得到比較好的改善。

??中海宏洋

??行業(yè)總體仍有不確定性，但也有機(jī)會(huì)，屬于危機(jī)并存。一方面市場(chǎng)非常低迷，但另一方面國(guó)家層面出臺(tái)政策，無論是流動(dòng)性寬松，還是一城一策，都是期待房地產(chǎn)能逐步向好，但這個(gè)過程中也需要一個(gè)信心和過程。

??在這個(gè)情況下，只能做好自己，把能確定做好的做好。下半年到年底，市場(chǎng)是逐步企穩(wěn)的過程。

??02

      經(jīng)營(yíng)策略

??保現(xiàn)金流，降本增效提升企業(yè)效益

??在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整之際，眾多房企轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略。首先保住公司現(xiàn)金流，在風(fēng)險(xiǎn)之下如何生存成為關(guān)鍵；其次，通過降本增效的手段來提升公司的效益。

??碧桂園

??碧桂園在市場(chǎng)上行期是用銷售規(guī)模考核，平穩(wěn)期是回款，下行期是可動(dòng)用金額作為考核指引。保現(xiàn)金流、保三條紅線，上行期做有利潤(rùn)的現(xiàn)金流、下行期做有現(xiàn)金流的利潤(rùn)。

??招商蛇口

??在戰(zhàn)略執(zhí)行層面，招商蛇口制定了各業(yè)務(wù)單元的子戰(zhàn)略，比如在持有業(yè)務(wù)戰(zhàn)略方面，招商提出了雙百分的目標(biāo)。

??龍湖集團(tuán)

??龍湖在制定戰(zhàn)略的時(shí)候首先想的是生死，而不是發(fā)展。龍湖原來的目標(biāo)就是做長(zhǎng)期目標(biāo)，其次是做強(qiáng)，最后才是自然而然地做大。

??旭輝集團(tuán)

??旭輝秉承四點(diǎn)：1.長(zhǎng)期戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健；2.收緊資本開支，保證現(xiàn)金流安全；3.提高債務(wù)久期，提早用長(zhǎng)債替換短債；4.保障銷售和回款。

??美的置業(yè)

??美的置業(yè)認(rèn)為現(xiàn)金流管理高于一切，不僅僅重視每個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，也重視集團(tuán)流動(dòng)性。美的這兩年一直讓財(cái)務(wù)部門做現(xiàn)金流滾動(dòng)測(cè)算，使集團(tuán)處于安全線以內(nèi)。

??越秀地產(chǎn)

??行業(yè)盈利能力下滑，回歸合理盈利。

??建業(yè)地產(chǎn)

??2022年建業(yè)將分為四個(gè)階段進(jìn)行：一季度和二季度主要是為了平穩(wěn)復(fù)工；三季度主要是開源節(jié)流準(zhǔn)備償債；四季度要合理發(fā)展，降本增效。

??03

       組織變革

??人員收縮、組織扁平、精細(xì)管理

??“收縮、扁平、精細(xì)”成為組織架構(gòu)調(diào)整關(guān)鍵詞。主要體現(xiàn)三個(gè)方面：一是縱向?qū)蛹?jí)的壓縮，二是區(qū)域的拆分與合并，三是總部職能的精簡(jiǎn)與管控授權(quán)調(diào)整。

??雖然各房企采用的方式令人眼花繚亂，但其目的均在于助力組織更好地把握整體業(yè)務(wù)節(jié)奏，提升管理效率，以組織結(jié)構(gòu)扁平化、提高總體運(yùn)營(yíng)效率的方式贏取更高的管理效益。

??綠城中國(guó)

??我們凝結(jié)在管理上的詞是「聚焦發(fā)展」。下一步我們將從擴(kuò)張的三級(jí)架構(gòu)，到聚焦的兩級(jí)架構(gòu)進(jìn)行管理。以前是「集團(tuán)-區(qū)域-項(xiàng)目群」三級(jí)架構(gòu)，下一步將弱化區(qū)域公司，強(qiáng)化項(xiàng)目群/城市公司，變成「集團(tuán)-城市公司」的兩級(jí)架構(gòu)。

??華潤(rùn)置地

??實(shí)現(xiàn)薪酬激勵(lì)向一線傾斜！調(diào)整總部、大區(qū)和城市的管理關(guān)系，按照「總部做專、大區(qū)做精、城市做實(shí)」的模式。總部層面，強(qiáng)化總部專業(yè)管控水平；在大區(qū)層面，強(qiáng)化跨專業(yè)的協(xié)同，增強(qiáng)大區(qū)的業(yè)績(jī)管理能力；城市公司層面，聚焦深耕，由2020年的47個(gè)調(diào)整為當(dāng)前的28個(gè)。

??龍湖集團(tuán)

??龍湖地產(chǎn)開發(fā)只進(jìn)入68個(gè)城市，TOP10里是最少的，接下來會(huì)進(jìn)一步做聚焦。主航道上會(huì)更聚焦和投入資源，原有一些「點(diǎn)心業(yè)務(wù)」也進(jìn)行整合合并，比如把酒店業(yè)務(wù)整合到租賃住房航道來進(jìn)行統(tǒng)籌管理。

??同時(shí)，龍湖每年也保持充分的新鮮血液加入。7、8月份有近千名校招生陸續(xù)入職，做到組織提效、穿越周期。

??旭輝集團(tuán)

??從組織架構(gòu)上以四大平臺(tái)來落地「同心圓戰(zhàn)略」，核心是能推動(dòng)組織變革，組織更加高效快速，對(duì)外界反應(yīng)更快。激勵(lì)機(jī)制也做了很大的調(diào)整和變化。過去是考核銷售、回款和利潤(rùn)，未來主要的考核指標(biāo)是ROIC（投入資本回報(bào)率）。對(duì)長(zhǎng)期激勵(lì)做了調(diào)整，新一輪期權(quán)的行權(quán)條件要和股價(jià)直接掛鉤，與股東利益保持高度一致。

??美的置業(yè)

??組織架構(gòu)和人員配置上的精細(xì)化管理，包括人員的迭代升級(jí)。1、把集團(tuán)總部做精，區(qū)域做專，城市做強(qiáng)。這個(gè)原則來進(jìn)一步的扁平化我們的三級(jí)架構(gòu)，精簡(jiǎn)管理鏈條跟流程，來提升開發(fā)效率；2、集團(tuán)的去職能化以及區(qū)域平臺(tái)的職能整合，進(jìn)一步強(qiáng)化協(xié)同作用，以及附能一線支持業(yè)務(wù)發(fā)展；3、區(qū)域公司、上市公司基于戰(zhàn)略，進(jìn)行進(jìn)一步的城市深耕及聚焦，整合城市公司，推動(dòng)資源效率的共享及提升。

??中南建設(shè)

??受形勢(shì)倒逼，在組織結(jié)構(gòu)上做調(diào)整，是行業(yè)面臨的必然選擇。公司將進(jìn)一步簡(jiǎn)化組織架構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)過程的管控，更好應(yīng)用信息化工具，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

??中駿集團(tuán)

??中駿對(duì)這一波危機(jī)是有洞察到的，2020年我們把15家城市公司壓縮到11家，2021年一季度從11家壓縮到6家，現(xiàn)在壓縮到4家。

??04

      拿地策略

??謹(jǐn)慎克制、量入而出、精準(zhǔn)深耕

??“謹(jǐn)慎克制、量入而出、精準(zhǔn)深耕”成為絕大多數(shù)房企拿地準(zhǔn)則。在城市選擇上，聚焦在一二線，避免進(jìn)入三四線成為共識(shí)。在拿地心態(tài)上，央企心態(tài)篤定、港資期待撿漏、龍頭民企收縮，特別好的項(xiàng)目才會(huì)出手。

??碧桂園

??從去年下半年開始，調(diào)整了投資策略和投資強(qiáng)度，一方面在布局上向著確定性的市場(chǎng)（如上海、杭州公開市場(chǎng)）的土拍，向著可控的方式。還有就是在市場(chǎng)端向著人口流入、市場(chǎng)能級(jí)較高的城市調(diào)節(jié)。下半年會(huì)根據(jù)兩個(gè)情況：1、現(xiàn)金的情況、保障經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)安全的前提，不設(shè)置明確的金額；2、機(jī)會(huì)出現(xiàn)的情況以及能否把握機(jī)會(huì)，積極創(chuàng)造一二級(jí)聯(lián)動(dòng)以及收并購(gòu)機(jī)會(huì)等。

??萬科地產(chǎn)

??公司的拿地策略長(zhǎng)期以來還是比較穩(wěn)定的，長(zhǎng)期堅(jiān)持量入為出，堅(jiān)持倉(cāng)位合理；但今年上半年，還要增加一條——要獲得特別好的項(xiàng)目。特別好的項(xiàng)目，首先是片區(qū)市場(chǎng)要比較好。第二，看有沒有把握為客戶提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，有沒有非常好的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。第三，財(cái)務(wù)指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，包括效益、凈利、ROI指標(biāo)要比較出色。

??中海地產(chǎn)

??好項(xiàng)目是唯一標(biāo)準(zhǔn)。上半年中海在公開市場(chǎng)拿地比例更高，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)度在減弱，選擇的機(jī)會(huì)更多；非公開其他方式拿地也都有大量接觸，但對(duì)于未來形勢(shì)和價(jià)格的判斷，交易達(dá)成的比例比較低。大約并購(gòu)金額超100億，未來會(huì)繼續(xù)關(guān)注全面撒網(wǎng)，但取決于未來市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)。

??綠城中國(guó)

??上半年公司基本都是公開市場(chǎng)拿地，公開市場(chǎng)項(xiàng)目質(zhì)量更好；收并購(gòu)談過很多家，都會(huì)發(fā)現(xiàn)很多拿的地都是去年年初、前年年底拿的，地價(jià)比較貴，有些已經(jīng)開發(fā)過了，規(guī)劃和設(shè)計(jì)與綠城品質(zhì)要求上有差異，所以上半年綠城收并購(gòu)考慮比較少，下半年將沿用這個(gè)策略。

??華潤(rùn)置地

??堅(jiān)持調(diào)結(jié)構(gòu)，調(diào)布局的投資策略和量入為出，合理回報(bào)的原則，深度聚焦一線和強(qiáng)二線城市。

??建發(fā)國(guó)際

??根據(jù)市場(chǎng)恢復(fù)狀態(tài)，確保合理現(xiàn)金流和利潤(rùn)。豐富拿地投資上的機(jī)會(huì)，會(huì)深耕重點(diǎn)城市、一線城市等。下半年拿地在福建市場(chǎng)，同時(shí)浙江、重慶、長(zhǎng)沙也會(huì)積極關(guān)注，考慮補(bǔ)充。

??中國(guó)金茂

??未來還是會(huì)避免進(jìn)入三四線，聚焦在一二線。下半年會(huì)比上半年的力度大，并聚焦在一二線城市的核心黃金地段。另外，需要強(qiáng)調(diào)的是金茂在一級(jí)拿地上是沒有托底壓力。

??城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目在一級(jí)拿地在協(xié)議上都是有明文規(guī)定的，什么時(shí)候出地和出地的價(jià)格都是要跟政府達(dá)成一致的，這是金茂做城市運(yùn)營(yíng)以來一直堅(jiān)持的協(xié)議條款。城市運(yùn)營(yíng)在中國(guó)金茂里面未來也會(huì)占到越來越重要的位置。今年上半年的拿地中，就有大量都是來自城市運(yùn)營(yíng)，城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的占比會(huì)越來越大，它的優(yōu)勢(shì)也會(huì)逐漸得到體現(xiàn)。

??旭輝集團(tuán)

??輕資產(chǎn)低土儲(chǔ)，質(zhì)量第一，數(shù)量第二，騰籠換鳥，土儲(chǔ)換倉(cāng)，聚焦深耕核心一二線20個(gè)城市。

??新城控股

??公司會(huì)充分考慮行業(yè)、市場(chǎng)的變化，并結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)情況，適時(shí)開展新項(xiàng)目拓展。

??越秀地產(chǎn)

??堅(jiān)持“一城一策”、“量入為出”和穩(wěn)健投資；堅(jiān)持“1+4”區(qū)域化布局戰(zhàn)略，聚焦優(yōu)勢(shì)區(qū)域持續(xù)深耕，重點(diǎn)投向大灣區(qū)和華東地區(qū)；投資項(xiàng)目上優(yōu)選具經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和人口凈流入的區(qū)域和城市項(xiàng)目；鞏固優(yōu)化“6+1”特色化、多元化增儲(chǔ)平臺(tái)。

??土儲(chǔ)拿地計(jì)劃，年度計(jì)劃1235億目標(biāo)不調(diào)整，相應(yīng)投資計(jì)劃不調(diào)整，會(huì)以銷定投，優(yōu)中選優(yōu)，選好城市好地段，從不確定中找確定項(xiàng)目，現(xiàn)在機(jī)會(huì)較多，目前有足夠現(xiàn)金流，去獲得一些土地。

??華發(fā)股份

??上半年，公司堅(jiān)持審慎穩(wěn)健的投資策略，在保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、現(xiàn)金流充裕的基礎(chǔ)上，先后在上海、杭州、珠海、中山等戰(zhàn)略深耕城市斬獲優(yōu)質(zhì)地塊，主要位于一、二線核心城市增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，為公司發(fā)展積蓄新動(dòng)力。公司在手資源充裕，擇機(jī)精準(zhǔn)拓儲(chǔ)。

??2022年將嚴(yán)控拿地節(jié)奏和項(xiàng)目質(zhì)量，統(tǒng)籌考慮三道紅線綠檔要求，精選低溢價(jià)、低總價(jià)、高效益的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。在拿地區(qū)域上，公司將繼續(xù)堅(jiān)持聚焦一二線深耕重點(diǎn)城市，持續(xù)優(yōu)化區(qū)域布局，持續(xù)加倉(cāng)核心城市。

??美的置業(yè)

??上半年在公開市場(chǎng)拿地甚少，原因是公司存量現(xiàn)在還不少。所以今年存量的去化和存量結(jié)構(gòu)的調(diào)整是首要目標(biāo)，能夠把一些低量級(jí)投資城市，通過股權(quán)的置換，通過銷售的去化，快速的拉回。另外，去年下半年以來，對(duì)前兩年一些投資也在不斷的檢討和復(fù)盤。在這種不確定的市場(chǎng)下一定要保持定力，不為外界的任何因素所動(dòng)，按照自己的基本戰(zhàn)略，持續(xù)去做城市聚焦、城市升級(jí)。實(shí)際上，通過這兩年的聚焦升級(jí)，越來越集中了。

??明年后年主力投資城市在25個(gè)以內(nèi)。下半年10月份以后公司會(huì)看一級(jí)市場(chǎng)，包括二級(jí)市場(chǎng)，股權(quán)收購(gòu)、合作平臺(tái)公司等，新增投資這方面是多渠道的，但還是按照自己的存量和去化的速度和周期控制好存銷比，存銷比的目標(biāo)是2以內(nèi)動(dòng)態(tài)地做投資的安排。

??中南建設(shè)

??上半年沒有拿地，是保障公司經(jīng)營(yíng)安全，雖然項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不多，但也有對(duì)應(yīng)貨值2600億，完全可以保持一年以上的銷售。如果市場(chǎng)能夠回暖，銷售加快，現(xiàn)金流改善的同時(shí)會(huì)及時(shí)把握機(jī)會(huì)，去擴(kuò)充土地。

??中駿集團(tuán)

??我們土儲(chǔ)貨值3900億左右，未來兩到三年銷售有保障，暫時(shí)不會(huì)考慮買地。

??新世界中國(guó)

??中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)觸底了，將慢慢復(fù)蘇。將在未來一兩年內(nèi)復(fù)蘇得非常非常好，這是一個(gè)收購(gòu)?fù)恋睾唾Y產(chǎn)、獲得戰(zhàn)利品的好機(jī)會(huì)。新世界集團(tuán)將在12個(gè)月內(nèi)在上海、廣州、杭州和深圳等中國(guó)城市投資共計(jì)100億元人民幣。

??中海宏洋

??堅(jiān)守投資刻度，注重精準(zhǔn)投資，深耕現(xiàn)有城市，緊抓投資機(jī)遇。通過多元化的土地收購(gòu)渠道，布局京津冀、長(zhǎng)三角和大灣區(qū)等城市群和都市圈的優(yōu)質(zhì)城市。密切關(guān)注市場(chǎng)上極具發(fā)展?jié)摿Φ氖詹①?gòu)機(jī)會(huì)。

??05

      風(fēng)險(xiǎn)管控

??現(xiàn)金流至上，主動(dòng)降杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)

??對(duì)規(guī)模一直抱著克制的心態(tài)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流被放到前所未有的高度，很多企業(yè)都在主動(dòng)降杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)，還有企業(yè)做了減值準(zhǔn)備。

??碧桂園

??碧桂園現(xiàn)階段把現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表三張表做到比較平衡，期望是實(shí)現(xiàn)有現(xiàn)金流的利潤(rùn)、有利潤(rùn)的現(xiàn)金流，但目前市場(chǎng)寒冷的情況下，還是以現(xiàn)金流為主，做了一些保現(xiàn)金流的動(dòng)作，但是長(zhǎng)期做一些債券的回購(gòu)，希望修復(fù)一部分。所以說在不同環(huán)境下，抓住不同的機(jī)會(huì)去做三張表的平衡。

??萬科地產(chǎn)

??雖然上半年萬科銷售同比下降，但我們依舊保持在第一陣營(yíng)。萬科已結(jié)合市場(chǎng)情況進(jìn)行了相應(yīng)經(jīng)營(yíng)安排，采取行動(dòng)。今年的銷售行動(dòng)主要著力于四個(gè)方面：①提升傭金結(jié)算速度；②調(diào)整銷售盈利政策；③整合自身銷售力量；④進(jìn)行銷售能力的膽氣培訓(xùn)和提升。上半年圍繞區(qū)劃庫(kù)存，加快回款，取得了一定的改善與成效。這是一個(gè)需要積累的過程，各城市公司也因市場(chǎng)與政策而調(diào)控自身行動(dòng)。

??當(dāng)下最關(guān)鍵的問題是“生火取暖”。從萬科來看非常重視現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)穩(wěn)健，始終把安全放在首位。萬科對(duì)規(guī)模一直抱著克制的心態(tài)。萬科的對(duì)應(yīng)措施采取及時(shí)，手段扎實(shí)。銷售回款效率保持在較高水平。盡管上半年市場(chǎng)波動(dòng)超出所有人預(yù)期，但是萬科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流仍實(shí)現(xiàn)了80多個(gè)億的流入。

??中海地產(chǎn)

??毛利率上半年23.5%，保持比較高的水平。同時(shí)自去年680多億買到的地，今年陸續(xù)開盤，這些項(xiàng)目的整體回報(bào)達(dá)到預(yù)期。長(zhǎng)久以來，中海更看重凈利潤(rùn)率，去年下半年獲取的土地在投資刻度整體平均之上3-5個(gè)點(diǎn)，今年上半年獲取的土地依然在刻度之上，為未來發(fā)展奠定提供基礎(chǔ)。在未來一兩年，毛利率、凈利率可能會(huì)承壓，但相信通過自身努力能繼續(xù)在行業(yè)領(lǐng)先。

??綠城中國(guó)

??綠城在建項(xiàng)目沒有爛尾，停貸事件沒有直接影響。反而停貸事件發(fā)生后，購(gòu)房者會(huì)選擇優(yōu)質(zhì)可靠的開發(fā)商，未來有利于綠城銷售。預(yù)售資金監(jiān)管態(tài)度，各地差異較大。有一些城市實(shí)行的比制定政策更嚴(yán)格，一定程度上會(huì)影響項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)，也有部分城市監(jiān)管更松，存在爛尾現(xiàn)象。目前，綠城進(jìn)入的城市整體政策還是比較穩(wěn)定和合理。

??綠城在拿地模型和資金鋪排上做出了充分考慮，截至6月30日，公司預(yù)收監(jiān)管資金132億元，較年初增長(zhǎng)22億元，扣除監(jiān)管資金后在手可動(dòng)用現(xiàn)金450億元。公司會(huì)根據(jù)下半年供貨和銷售情況，根據(jù)監(jiān)管資金政策做出相應(yīng)的資金排布。

??龍湖集團(tuán)

??現(xiàn)在因?yàn)镃1市場(chǎng)下滑，地產(chǎn)銷售毛利率下降，是目前最大挑戰(zhàn)。現(xiàn)在地產(chǎn)占了收入90%左右，利潤(rùn)大概占75%。未來收入會(huì)降到70-80%，利潤(rùn)會(huì)下降到50%。應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)要把地產(chǎn)，包括集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流放到前所未有的高度。特別是若今年銷售下降，如何在地產(chǎn)航道仍然保持現(xiàn)金流為正。現(xiàn)在龍湖商業(yè)在手130個(gè)，本身能創(chuàng)造足夠的現(xiàn)金流推動(dòng)自己發(fā)展。但龍湖的目標(biāo)是要保證全航道的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流要回正。

??中國(guó)金茂

??金茂今年上半年拿地的凈利率在10%-15%以上，下半年也還會(huì)堅(jiān)持這個(gè)策略。從這幾年我們一直在加強(qiáng)對(duì)于投資的管理，核心就是拿好地實(shí)現(xiàn)投運(yùn)一體，就是投資的承諾一定要運(yùn)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)。為此，今年上半年內(nèi)部管理引入了“干系人”的管理制度，也就是投資和運(yùn)營(yíng)的干系人，通過這樣的制度，保證投運(yùn)一體。如果說降低了，會(huì)對(duì)直接干系人畫紅牌，指標(biāo)比較好甚至有增長(zhǎng)的話，就發(fā)金牌。通過金牌、紅牌，當(dāng)年就給予獎(jiǎng)懲。這個(gè)制度對(duì)于今后嚴(yán)肅投資紀(jì)律，實(shí)現(xiàn)投運(yùn)一體很有幫助。

??旭輝集團(tuán)

??旭輝已經(jīng)確定了自己低負(fù)債、輕資產(chǎn)的發(fā)展模式，因此未來每年都會(huì)要求杠桿率的下降。不會(huì)把規(guī)模擺在第一位，旭輝認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)第一，利潤(rùn)第二，規(guī)模第三。

??同時(shí)，旭輝降成本要通過精益管理來達(dá)成，通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提高經(jīng)營(yíng)管理和成本管控的能力。未來成本可能在現(xiàn)在基礎(chǔ)上降2-3個(gè)點(diǎn)。財(cái)務(wù)費(fèi)用方面會(huì)通過提高評(píng)級(jí)降低融資成本，目標(biāo)降到4%以內(nèi)，管理費(fèi)用中期目標(biāo)降至1.5%以內(nèi)，營(yíng)銷費(fèi)用會(huì)控制人員費(fèi)用在1%以內(nèi)。

??新城控股

??公司“房地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”的雙輪驅(qū)動(dòng)將繼續(xù)維穩(wěn)精進(jìn)，通過甄別潛力區(qū)域與城市，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，持續(xù)提升組織效能和組織活力，做好城市深耕，堅(jiān)持輕重并舉，不斷夯實(shí)傳統(tǒng)開發(fā)的業(yè)務(wù)能力，把“有回籠的銷售，有利潤(rùn)的增長(zhǎng)、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”貫徹到經(jīng)營(yíng)動(dòng)作和管理思路之中。

??公司將通過“抓銷售、盤融資、緊運(yùn)營(yíng)、控風(fēng)險(xiǎn)、保利潤(rùn)、調(diào)結(jié)構(gòu)”積極作為，在行業(yè)新格局中走高質(zhì)量、可持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路。2022年，公司將根據(jù)市場(chǎng)情況以銷定產(chǎn)、爭(zhēng)取做到有效推盤。

??越秀地產(chǎn)

??現(xiàn)金流方面，在整個(gè)房地產(chǎn)支出上做到合理的鋪排。如對(duì)自身供貨做精細(xì)化管理，區(qū)域以銷定產(chǎn)，進(jìn)行彈性供貨。根據(jù)區(qū)域、產(chǎn)品、銷售、市場(chǎng)接納的情況，進(jìn)行供貨。更細(xì)化的布置，更精準(zhǔn)的投入，避免更多存貨積壓，提升資金使用效率。

??確保“三道紅線”不碰，保持綠檔，管理層這幾年一直貫徹的。有出現(xiàn)要求“三道紅線”以來，也是重要指標(biāo)。凈負(fù)債率有增長(zhǎng)，過去按照70%控制，出現(xiàn)波動(dòng)是正常的，資金是充裕的。上半年，6、7月份投地高峰，如果沒有投地高峰，資金賬面比去年年底是增加的，合理控制，保持公司穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

??華發(fā)股份

??加速去化回款、鞏固“三道紅線”達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠成果、持續(xù)推進(jìn)精細(xì)化管理，扎實(shí)推進(jìn)各項(xiàng)工作，繼續(xù)保持高質(zhì)量發(fā)展。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于行業(yè)周期調(diào)整階段，給央、國(guó)企和龍頭民企提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。公司也將努力為行業(yè)恢復(fù)良性循環(huán)和健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)自己的力量。公司響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，主動(dòng)降杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)，低成本的傳統(tǒng)銀行業(yè)務(wù)及債券業(yè)務(wù)上半年占比分別提升了4%、3%。未來將繼續(xù)充分把握政策導(dǎo)向，不斷拓展融資模式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。

??美的置業(yè)

??美的置業(yè)的經(jīng)營(yíng)的理念和信息一直以來都是非常謹(jǐn)慎、穩(wěn)健。從19年就開始去做一些減值準(zhǔn)備，截止今年6月30日，減值準(zhǔn)備的余額有24.1億，空間做得非常足夠。從目前來看，主要還是看未來整個(gè)市場(chǎng)的變化，去調(diào)整減值準(zhǔn)備。這個(gè)過程秉承著一個(gè)務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎的態(tài)度去做整個(gè)預(yù)案，未來公司空間是非常有彈性的。

??建業(yè)地產(chǎn)

??上半年以快速回籠現(xiàn)金為第一要?jiǎng)?wù)，主要對(duì)庫(kù)齡在1年半以上的項(xiàng)目進(jìn)行了大幅折讓。下半年經(jīng)營(yíng)重心調(diào)整為保交樓、保復(fù)工，以復(fù)工復(fù)產(chǎn)帶來銷售的增加。下半年一定要做到盈利，沒有減值和撥備的計(jì)劃。

??和鐵建投的可轉(zhuǎn)債要等中期審計(jì)報(bào)告出來之后才會(huì)發(fā)行，預(yù)計(jì)在9月中旬最遲下旬完成，會(huì)及時(shí)發(fā)布公告。建業(yè)把龍湖上的一個(gè)持有物業(yè)賣給了紓困基金，還有很多項(xiàng)目在談。和中海、中電建的合作主要在鄭州和洛陽(yáng)項(xiàng)目層面，盡量會(huì)維護(hù)建業(yè)股東的利益。

??迪馬股份

??公司目前經(jīng)營(yíng)正常，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可控，也在不斷加速項(xiàng)目去化，確保銷售回款目標(biāo)實(shí)現(xiàn)；合理規(guī)劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)節(jié)奏、強(qiáng)化現(xiàn)金流管控；繼續(xù)加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作、保障持續(xù)的融資能力。

??中海宏洋

??堅(jiān)持穩(wěn)健和謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)管理，同時(shí)繼續(xù)增強(qiáng)現(xiàn)金流管理、成本和風(fēng)險(xiǎn)管控能力，降本增效。通過密切監(jiān)察物業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)回報(bào)和現(xiàn)金回款情況，確保開發(fā)和投拓進(jìn)度符合業(yè)務(wù)計(jì)劃。定期檢討債務(wù)結(jié)構(gòu)和融資成本，保證充足的在手現(xiàn)金，將財(cái)務(wù)維持于健康水平，「三條紅線」保持「綠檔」。

??06

       多元化

??發(fā)展優(yōu)勢(shì)，聚焦代建與租賃

??今年上半年，受到主業(yè)銷售不佳及資金流動(dòng)性等多重影響，在多元化業(yè)務(wù)方面，房企也相對(duì)保守，多數(shù)企業(yè)在原有的多元化業(yè)務(wù)持續(xù)深耕。

??碧桂園

??多元發(fā)展，科學(xué)建造體系：BIM設(shè)計(jì)、裝配式預(yù)制件、建筑機(jī)器人、數(shù)字化管理。

??中海地產(chǎn)

??現(xiàn)在行業(yè)在轉(zhuǎn)換期，未來形勢(shì)有待明朗。專業(yè)化越來越高，轉(zhuǎn)型多元化現(xiàn)象會(huì)更加聚焦，什么行業(yè)都去做的現(xiàn)象會(huì)變少。

??龍湖集團(tuán)

??滿足新世代人群租住的租賃住房「冠寓」已陸續(xù)在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重慶等一線及二線城市開業(yè)運(yùn)營(yíng)，已開業(yè)11.1萬間，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，整體出租率為93.3%，其中開業(yè)超過六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為95.4%。

??綠城中國(guó)

??綠城2025年戰(zhàn)略提出9個(gè)航道，其中綠城+持續(xù)為公司提供主業(yè)賦能，上游加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)整合，下游引導(dǎo)服務(wù)內(nèi)涵。上半年生活集團(tuán)、科技集團(tuán)表現(xiàn)良好，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)超額完成。

??生活集團(tuán)主要聚焦產(chǎn)品品質(zhì)、客戶滿意度、資產(chǎn)保值增值、高效周轉(zhuǎn)等方面為主業(yè)賦能。

??康養(yǎng)板塊，通過前期咨詢、項(xiàng)目拓展、存量項(xiàng)目盤活等方面為主業(yè)賦能。

??智慧板塊，上半年參與5項(xiàng)國(guó)家級(jí)以及省部級(jí)建設(shè)，累計(jì)全國(guó)合作150多個(gè)園區(qū)，城市更新、商業(yè)、產(chǎn)城科技等都有很好的表現(xiàn)。

??科技集團(tuán)上半年定制化C端業(yè)務(wù)為中端業(yè)主服務(wù)、為主業(yè)賦能。

??咨詢?cè)O(shè)計(jì)板塊為98個(gè)項(xiàng)目提供規(guī)劃、建筑、室內(nèi)設(shè)計(jì)，配合完成杭州屬地戶型迭代，為后期拿地提供前期籌備。

??施工板塊，已經(jīng)承接80多個(gè)項(xiàng)目。

??產(chǎn)業(yè)配套板塊開展BToC業(yè)務(wù)，進(jìn)一步提升客戶居住體驗(yàn)感和滿意度。

??中國(guó)金茂

??代建業(yè)務(wù)金茂也有做，在三亞、太原、濟(jì)南過去都陸續(xù)開展了一些代建業(yè)務(wù)，主要是政府或者合作方主動(dòng)找到金茂，以金茂府為品牌，或者是金茂的管理團(tuán)隊(duì)來為他們保證質(zhì)量和進(jìn)度。我們做了一些嘗試性的工作，但是代建不會(huì)是我們未來的主業(yè)，我們會(huì)謹(jǐn)慎的選擇合作伙伴。

??金茂對(duì)品質(zhì)、品牌和客戶是非常關(guān)注的，所以我們也會(huì)精挑細(xì)選合作伙伴，我們會(huì)確保這些來自政府和合作伙伴的代建業(yè)務(wù)都是要對(duì)客戶負(fù)責(zé)的，要對(duì)我們品牌是起到添磚加瓦作用的。

??瑞安房地產(chǎn)

??戰(zhàn)略的高度決定著發(fā)展的廣度，從住宅業(yè)務(wù)到投資物業(yè)與城市更新，瑞房在業(yè)務(wù)布局上的多元穩(wěn)定性，使其能夠行業(yè)在波動(dòng)下，充分掌握機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

??07

      融資并購(gòu)

??多渠道拓展融資，節(jié)流開源

??2022年上半年，房企在融資和并購(gòu)方面也呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面，資金流相對(duì)健康的房企，融資及收并購(gòu)方面相對(duì)活躍。多渠道拓展融資，節(jié)流開源，整體而言，房企對(duì)于收并購(gòu)的標(biāo)的也相對(duì)謹(jǐn)慎。

??碧桂園

??今年現(xiàn)在到明年的6月底，未來一年公開市場(chǎng)債務(wù)是150億左右，對(duì)碧桂園的體量來說是壓力不大的，目前碧桂園境內(nèi)融資還是集中在國(guó)有大行，目前融資狀態(tài)還是比較好的，根據(jù)資產(chǎn)比較匹配，對(duì)優(yōu)質(zhì)民企的支持態(tài)度也比較明顯，在這方面沒有太被動(dòng)。

??目前融資狀態(tài)，現(xiàn)在因?yàn)橐欢?jí)市場(chǎng)倒掛，導(dǎo)致境內(nèi)外公開市場(chǎng)都處于一個(gè)停滯狀態(tài)，國(guó)家也支持我們發(fā)行一筆50億中票，應(yīng)該在9月份會(huì)先發(fā)首期15到16億，后期會(huì)陸續(xù)在接下來幾個(gè)月發(fā)完，預(yù)計(jì)今年50億會(huì)全部發(fā)完。

??對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè)，一直在洽淡，有新增收并購(gòu)，上半年從蘇寧收購(gòu)滁州項(xiàng)目，但絕大部分收并購(gòu)都是從正在合作的項(xiàng)目中去搜尋，一部分未出險(xiǎn)企業(yè)，絕大部分是出險(xiǎn)企業(yè)。降低風(fēng)險(xiǎn)、提升周轉(zhuǎn)效率，不排除和央企、AMC有意的收并購(gòu)，但都還在洽淡階段，真正落地的目前有限。

??萬科地產(chǎn)

??萬科保持多元化的融資渠道，合理利用債務(wù)融資工具，通過公司債券，中期票據(jù)等融資工具，置換存量債務(wù)，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??公司融資成本進(jìn)一步下降，期末存量融資的綜合融資成本降至4.08%，上半年新增融資的綜合融資成本3.59%；信用水平領(lǐng)先，存量有息負(fù)債中無抵押無質(zhì)押融資占比為96.2%。

??中海地產(chǎn)

??期內(nèi)，本集團(tuán)于境外新簽兩筆合共人民幣40億元5年期固息貸款，境內(nèi)發(fā)行債券合共人民幣180億元，包括成功發(fā)行18年期合共人民幣50億元資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃證券，為發(fā)行時(shí)國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的綠色碳中和債券產(chǎn)品，亦為期內(nèi)同類產(chǎn)品發(fā)行利率新低；公司債券人民幣60億元；中期票據(jù)人民幣70億元。

??期內(nèi)靈活捕捉市場(chǎng)時(shí)機(jī)，在境內(nèi)外新簽若干雙邊貸款，優(yōu)化貸款組合，實(shí)踐靈敏融資，補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。

??上半年，在廣州、上海、成都并購(gòu)了相關(guān)項(xiàng)目的股權(quán)，并購(gòu)?fù)度肴嗣駧?06.6億元。下半年，本集團(tuán)將繼續(xù)尋求并購(gòu)機(jī)會(huì)。

??華潤(rùn)置地

??對(duì)于收并購(gòu)，華潤(rùn)置地一直以來積極主動(dòng)地廣泛接觸市場(chǎng)收并購(gòu)的機(jī)會(huì)，同時(shí)也會(huì)嚴(yán)謹(jǐn)慎重地做預(yù)判和決策。第一，市場(chǎng)化，法制化；第二，符合華潤(rùn)置地的戰(zhàn)略，聚集在核心城市，核心區(qū)域；第三，重視和控制交易風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以及以項(xiàng)目收并購(gòu)為主，原則上不考慮平臺(tái)的收并購(gòu)，并且還應(yīng)該滿足合理的回報(bào)要求。在這個(gè)基礎(chǔ)上，華潤(rùn)置地整個(gè)收并購(gòu)工作一直在正常有序進(jìn)行，相信后續(xù)的一段時(shí)間會(huì)逐漸有收并購(gòu)的成果落地。

??龍湖集團(tuán)

??龍湖一直把境外融資比例進(jìn)行控制，這個(gè)比例未來會(huì)以5-10個(gè)點(diǎn)下降。境外美元債市場(chǎng)波動(dòng)很大，我們會(huì)降低依賴。我們會(huì)慢慢控制外債債務(wù)，但不是放棄。從債務(wù)結(jié)構(gòu)上看，一年以內(nèi)到期的短期債務(wù)占比10%，用安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)來應(yīng)對(duì)波動(dòng)的周期和市場(chǎng)，包括美元及港幣在內(nèi)的外幣債務(wù)比例為27%。

??截至目前，龍湖有86%的外債做了掉期，敞口占整體債務(wù)的比例低于10%，將來會(huì)力爭(zhēng)做到零敞口，規(guī)避匯率波動(dòng)對(duì)公司現(xiàn)金流和利潤(rùn)的沖擊。

??綠城中國(guó)

??綠城期末平均融資成本4.4%，期內(nèi)融資成本4.5%；上半年境內(nèi)外發(fā)債金額211億元，同比大幅增長(zhǎng)68.8%；境內(nèi)發(fā)行金額175.78億，增長(zhǎng)41.1%，平均利率3.33%，較去年同期下降40bps。

??境內(nèi)發(fā)行10億/3.28%公司債、59.78億供應(yīng)鏈ABS/ABN，加權(quán)利率2.88%、2.94%；中票96億，加權(quán)利率3.6%；購(gòu)房尾款A(yù)BS10億，加權(quán)利率3.48%；境外2022年1月發(fā)行4億美金3年期票息2.3%綠債、2022年2月增發(fā)1.5億美金票息4.7%高級(jí)票據(jù)；2022年6-8月提前償還4億美金銀團(tuán)貸款。上半年歸還永續(xù)證券82.5億，中期余額25.1億，預(yù)計(jì)2023年清零。

??未來再融資，我們已經(jīng)對(duì)目前以及未來銷售形勢(shì)、融資環(huán)境和合作方情況進(jìn)行充分研判，做了充足的壓力測(cè)試，對(duì)每一筆貸款歸還和每一筆經(jīng)營(yíng)支出都做了資金安排，能確保后期貸款歸還以及項(xiàng)目交付，再融資計(jì)劃還是看整體現(xiàn)金流排布再展開。

??中國(guó)金茂

??金茂境內(nèi)融資渠道暢通，上半年直融近200億元，截止至2022年上半年末未提取銀行授信及未使用直融額度超1308億元。

??未來的并購(gòu)仍然會(huì)持續(xù)的做下去，但是幾個(gè)原則還是要堅(jiān)持。1、要與戰(zhàn)略高度匹配，在堅(jiān)持城市運(yùn)營(yíng)，科學(xué)至上。2、要有效率，不只追求規(guī)模，質(zhì)在量先做有效益的事情和并購(gòu)。3、要管理半徑能夠輻射，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在在全國(guó)都有布局，在這些已經(jīng)布局的地方進(jìn)行深耕，這樣的話組織和管理能夠跟得上。

??并購(gòu)資金而言，如果按照謹(jǐn)慎擇優(yōu)的原則來進(jìn)行的話，并購(gòu)資金源應(yīng)該還是很充裕的。我們也發(fā)行了行業(yè)中第一單并購(gòu)債，所以資金來源不是一個(gè)問題，關(guān)鍵是用最嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)在量先的選擇好的并購(gòu)標(biāo)的。

??新城控股

??2022年上半年，公司在各大銀行等金融機(jī)構(gòu)的資信情況良好，與國(guó)內(nèi)主要商業(yè)銀行繼續(xù)保持長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系。公司獲得各大銀行給予的集團(tuán)授信總額度合計(jì)為1,084億元，其中公司及子公司已使用授信280億元，公司可以在上述授信總額度內(nèi)開展融資，以支持業(yè)務(wù)的發(fā)展。后續(xù)公司也將積極拓展新的銀行授信額度。

??上半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資壓力較大，公司順勢(shì)而為，主動(dòng)降低有息負(fù)債和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。未來，公司將積極開拓融資新渠道。1-6月，除了吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸外，公司成功完成10億元中票發(fā)行，為銀行間首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證；成功完成1億美元境外債發(fā)行，為4月份以來第一筆民企地產(chǎn)境外新發(fā)。

??中南置地

??就我們未來融資計(jì)劃來說，跟華融和江蘇資產(chǎn)的合作是未來一個(gè)階段增量融資的渠道，當(dāng)前我們也處于在項(xiàng)目審批和條件磨合階段過程中。跟華融資產(chǎn)以及江蘇資產(chǎn)兩大合作，我們有10來個(gè)應(yīng)收款項(xiàng)目已經(jīng)做了提交，也在評(píng)審過程中，后續(xù)我們會(huì)看整個(gè)審批情況的落地。

??AMC參與到房企紓困和轉(zhuǎn)型升級(jí)當(dāng)中，這也是這次國(guó)家救市舉措當(dāng)中的一個(gè)創(chuàng)新之舉，所以對(duì)各方來說，都存在著一些空白和盲區(qū)。因此，我們前期也存在著一定的磨合談判期，融資落地沒有比想象中那么快，這個(gè)也在各級(jí)政府幫助下共同推進(jìn)，希望能夠早日突破。

??建發(fā)國(guó)際

??并購(gòu)重組的機(jī)會(huì)，去年以來很多人再推薦了項(xiàng)目，最后實(shí)施的不多。最后需要考慮經(jīng)營(yíng)思路匹配，和項(xiàng)目的流動(dòng)盈利性。項(xiàng)目確實(shí)不多，項(xiàng)目拿完后不久就開工，所以一般項(xiàng)目有問題才需要并購(gòu)，再加土地市場(chǎng)，土地獲取量，好的項(xiàng)目依然不容易，我們保持審慎態(tài)度，還是看項(xiàng)目的盈利性和流動(dòng)性。

??很多暴雷企業(yè)很多項(xiàng)目交給金融機(jī)構(gòu)，收并購(gòu)項(xiàng)目很多，適合很好，但有些項(xiàng)目需要考慮狀況，如果不能把項(xiàng)目盤下來，給2折也沒用，收并購(gòu)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等都要考慮，非常復(fù)雜，需要綜合來看。

??美的置業(yè)

??關(guān)于合作方的整合問題，其實(shí)我們從2021年的9、10月份已經(jīng)開始著手這些工作，那么在2021年下半年，我們已經(jīng)處理了一批這樣的出險(xiǎn)項(xiàng)目。2022年的上半年，我們也在加速處理這些問題項(xiàng)目。截止到上半年，累計(jì)完成了29個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)交易，也收了9個(gè)高量級(jí)的項(xiàng)目，幾乎都在天津、重慶、長(zhǎng)沙、佛山等高等級(jí)城市，同時(shí)退出一些我們目標(biāo)要退出的城市，比如說柳州、九江等等這些城市。我們的交易的合作方有花樣年、金科、雅居樂，包括正榮等等這些，這些都是我們?cè)谏习肽晁龅囊恍┕ぷ鳌?/p>

??關(guān)于交易對(duì)價(jià)方面，我們綜合考慮了多種因素，本著公平公正，雙方都能樂于接受的方式來滿足雙方的需求。在資金方面，我們總共支付了15億的交易對(duì)價(jià)款。同時(shí)也考慮了我們所交易的項(xiàng)目有大量的沉淀資金，其實(shí)我們盤活以后，自己實(shí)際支付的資金大概是9.7億，并且通過并購(gòu)貸，以及快速的銷售回籠的方式，基本上都在年內(nèi)將這些收購(gòu)資金給平衡出來了。

??華發(fā)股份

??上半年，公司不斷拓寬融資渠道，提高公司資金使用效率：在證券交易所、銀行間市場(chǎng)等成功發(fā)起融資儲(chǔ)備額度155億元；順利完成全市場(chǎng)首單類Reits15.48億元轉(zhuǎn)售續(xù)期；成功發(fā)行南灣華發(fā)商都CMBS35億元和威海華發(fā)新天地商業(yè)CMBN6.3億元。

??公司響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，主動(dòng)降杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)，低成本的傳統(tǒng)銀行業(yè)務(wù)及債券業(yè)務(wù)上半年占比分別提升了4%、3%。未來將繼續(xù)充分把握政策導(dǎo)向，不斷拓展融資模式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。

??中駿集團(tuán)

??公司在財(cái)務(wù)和融資端，降杠桿、控負(fù)債、調(diào)整融資結(jié)構(gòu)、提升流動(dòng)性是未來一段時(shí)間的主要工作方向。

??中海宏洋

??上半年新增借貸過程有幾個(gè)方面，并購(gòu)貸5.5個(gè)億，保債11個(gè)億，9年期的。境內(nèi)開發(fā)貸12.8億，香港銀行貸款20.6億港元，上半年新增融資96.98億，歸還76億，凈增加20億。

??下半年公司嘗試公開市場(chǎng)發(fā)行公司債，這些并購(gòu)貸和開發(fā)貸，結(jié)構(gòu)上做調(diào)整，用低利率置換高利率，長(zhǎng)的置換短的。

??08

       保交樓

??持續(xù)保質(zhì)保量，提升交付能力

??保交樓成為今年中期業(yè)績(jī)會(huì)的必答題，不少房企也開啟了“交付力”比拼，并表明下半年將持續(xù)保質(zhì)保量多措并舉不斷提升交付能力。

??碧桂園

??2022年上半年，碧桂園共計(jì)1070個(gè)批次、25萬套房屋如期交付，覆蓋全國(guó)30個(gè)省市、214個(gè)城市、780個(gè)區(qū)縣。其中，438個(gè)項(xiàng)目首月交付率達(dá)75%及以上，165個(gè)項(xiàng)目更實(shí)現(xiàn)了交付即辦證。交付的質(zhì)量和維保服務(wù)滿意度較上年度穩(wěn)步提升8%以上，總體滿意度整體提升4%。

??萬科地產(chǎn)

??上半年實(shí)現(xiàn)11.5萬套住宅交付；期內(nèi)開發(fā)業(yè)務(wù)竣工面積約1443.7萬平方米，同比增長(zhǎng)17.8%，是近三年中期最高水平。

??在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，談到近期熱點(diǎn)“保交付“問題，郁亮表示，請(qǐng)客戶放心，萬科不僅是保證交付，還要保證質(zhì)量。目前為止，70%的準(zhǔn)業(yè)主在正式交付前都至少去過一次現(xiàn)場(chǎng)查看自己的房屋。今年萬科開始推進(jìn)交房即交證工作，目前已實(shí)現(xiàn)35%的項(xiàng)目在交付的同時(shí)，將房產(chǎn)證交到業(yè)主手里。

??中海地產(chǎn)

??保交樓不是普遍性問題，是點(diǎn)狀發(fā)生，項(xiàng)目占比比較少。過程通過監(jiān)管資金，通過政府紓困基金來解決問題。我們所在大多數(shù)城市，是建安費(fèi)把監(jiān)管資金管控住。

??同時(shí)保交樓的一些問題，也會(huì)在消費(fèi)者當(dāng)中產(chǎn)生一定的議論，反過來促進(jìn)往優(yōu)質(zhì)房企聚焦，我們這種能夠100%交付的企業(yè)，包括口碑、信心在消費(fèi)者方面都起到比較好的作用，此外上半年100%交付，還有三分之一實(shí)現(xiàn)提前交付，在該階段對(duì)我們來說是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

??龍湖集團(tuán)

??龍湖上半年總的交付套數(shù)超過五萬套，全部按期交付，其中超30%是提前一個(gè)月以上交付。龍湖的理念是“善待你一生”，不只是按時(shí)交付，高品質(zhì)的交付，讓客戶滿意加驚喜，是我們始終如一的堅(jiān)持。

??龍湖整個(gè)開工節(jié)奏是通過減少一些未銷售、未開工的組團(tuán)來平衡，對(duì)于已經(jīng)銷售、已經(jīng)開工包括確定交付的，會(huì)確保如期交付，甚至?xí)崆敖桓丁?/p>

??綠城中國(guó)

??上半年交付39個(gè)項(xiàng)目，47個(gè)批次，566萬平，100%按時(shí)交付，較合同交付時(shí)間平均提前36天。全年預(yù)計(jì)自投項(xiàng)目交付超1300萬平，90多個(gè)項(xiàng)目，同比增長(zhǎng)90%。

??目前來看，上半年疫情對(duì)部分項(xiàng)目造成一定影響，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)我們做了預(yù)控，沒有對(duì)交付產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)；下半年交付可以確保按時(shí)完成，沒有爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

??美的置業(yè)

??上半年交付31623套，提前交付3640套；交付即交證2816套，下半年預(yù)計(jì)交付60000+套。

??中海宏洋

??公司堅(jiān)持「保交樓、保民生、保穩(wěn)定」的首要目標(biāo)，全國(guó)100個(gè)在建項(xiàng)目按計(jì)劃推進(jìn)，實(shí)時(shí)在建規(guī)模超過18百萬平方米。

??整體來看，目前樓市已經(jīng)在筑底階段，隨著政策的支持，以及積壓需求端的釋放，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)會(huì)有所回暖。長(zhǎng)期來看，市場(chǎng)仍需要對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心逐漸修復(fù)。

??同時(shí)，許多城市已經(jīng)出臺(tái)寬松政策，這有利于市場(chǎng)信心的建立。在回暖的過程中，可能會(huì)出現(xiàn)分化，特別是從目前拍地的情況來看，核心城市回暖的時(shí)間可能會(huì)提前一些。