??未來城市更新的發展或以舊改為基礎，結合城市更新與租賃住房為新的增長點，形成多樣性市場供應。

??改革開放以來，在上海市政府的不懈努力下已完成了城市中諸多舊改項目，現階段城市從“增量時代”轉化為“存量時代”，上海已進入了新的一輪城市更新。今年6月上海成立800億城市更新基金后，12月17日上海聯合五大房企又成立百億城市更新引導基金，并明確未來基金投資領域將聚焦于上海市城區的舊城改造、歷史風貌保護、租賃住房等城市更新項目。

??舊改30年

??中心城區進入最后階段

??相較其他核心城市，上海城市更新之路起步較早且穩步推進，迄今為止已走過近30個年頭。一直以來城市更新主要以“舊改”為主，從1992年起上海就開始了“365 棚改計劃”等大規模的舊改更新工作。進入21世紀后，上海市政府總結了“365棚改計劃”的經驗，主要以“拆、改、留”等方式對二級舊里一下房屋進行改造，并在2001年發布了《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（市府111號令）。

??隨著“舊改”細則逐漸完善，上海開始步入城市更新計劃，自2015 年5 月15 日發布《上海市城市更新（實施）辦法》后，上海就開始更系統化的規范城市更新工作構建，以“試點試行”的方式推進城市更新的實踐發展。

??從“十一五”至“十三五”期間，中心城區二級舊里以下房屋改造總受益居民超40萬戶，其中“十一五”期間中心城區實際完成343萬平方米；“十二五”期間完成320萬平方米；“十三五”期間完成281萬平方米。

??此外，根據《上海市住房發展“十四五”規劃》將在2022年末，全面完成中心城區成片二級舊里以下房屋改造，約110余萬平方米。“十四五”期間，力爭提前全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造約48.4萬平方米、受益居民約1.7萬戶。一系列數據與政策均反映“十四五”期間，上海中心城區舊改已進入最后階段。

??城市更新資金難

??“創新金融+”推動市場資金

??長久以來，城市更新的高門檻都令一些房企望而卻步，通常來說，城市更新項目都伴隨著公共服務配套等一系列要求，資金壓力大、投資期長，規劃難度高，都是房企繞不開的問題。而城市更新的資金來源主要通過政府債、自有資金、銀行貸款等方式進行，因此央企和本土國有企業可以充分發揮投融資效應及政府溝通上的優勢。

隨著，6月上海成立800億城市更新基金與12月17日100.02億城市更新引導基金先后落地，“創新金融+”模式正式進入上海城市更新。據住建部部長王蒙徽專訪表示，未來政府也將積極地探索城市更新新機制，以相應的金融、財稅、土地等政策體系，推動實施城市更新行動。

??事實上，僅城市更新基金很難撬動整個上海城市更新的舊改資金問題，但此次引導基金參與企業多以地方國企為主，其引入創新金融+城市更新的模式，一方面是政府作為嘗試加大金融政策支持力度，另一方面是利用地方國企背景推動市場資金進入。

??結合租賃住房

??尋找城市更新新機遇

??就當前來說，結合《上海市住房發展“十四五”規劃》與此次城市更新引導基金公告，已明確指明未來投資方向主要分為三類：

一是，上海市城區的舊城改造。根據上海市新聞發布會介紹，未來“十四五”期間，將全力以赴加大推進力度，堅決完成成片二級以下舊里收尾殲滅戰。在最新一輪的城市更新中，上海中心城區的舊改已接近尾聲。其次，今年8月31日住建部發布禁大拆大建通知，現階段該政策對上海舊改未造成影響，但長期來看立項將逐漸收緊。在這些背景下，舊城改造已進入最后階段，而房企應抓住舊改最后窗口期，積極配合政府進入城市更新賽道。

??二是，歷史風貌保護。上海最早“歷史文化風貌區和優秀歷史建筑保護條例”于本世紀初通過，在不斷實踐當中，政府已于2019年修訂了最新版本的條例。在房企方面，進入歷史風貌保護多以本土房企為主，如瑞安房地產在上海新天地項目。其主要原因為，房企除了需要擁有進入歷史風貌保護的合格資質以外，還需兼顧城市區域功能，而本土房企對當地人文與地理環境有更深入的了解。

??三是，租賃住房。隨著各類新市民的導入，對上海住房提出了多樣化的需求，因此政府對租賃住房供應力度明顯加大。在“十三五”期間已建設各類租賃住房約70萬套（間）的基礎上，“十四五”又新增租賃住房42萬套（間、宿舍床位），占“十四五”期間住房供應總套數40%，并形成規模化住房租賃模式。

??在《上海市住房發展“十四五”規劃》中提出，結合城市更新，在滿足結構、消防和治安管理等安全底線的前提下，支持存量房屋依規改建轉化為租賃住房。現階段租賃住房的發展主要還是依托有央企、國企背景的企業，但其主要目的是為了盤活閑置土地、存量房屋等住房資源，吸引更多的市場主體，來參與城市更新中的租賃住房建設。

??總結：城市更新首次進入“十四五”規劃，政府相繼發布相關政策大力支持城市更新拓展。綜合來看，城市更新主要問題在于資金短缺和盈利慢，此次兩項上海城市更新基金只是眾多政策紅利的試點先鋒。基于此，央企、國企以及一些具有城市更新改造經驗的房企或將更具優勢。在未來城市更新中，繼續提高居民居住條件，提供多樣性居住模式將為主要方向。