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??3月23日，2023房地產開發企業綜合實力測評成果正式發布，備受關注的“房地產開發企業綜合實力TOP500”等測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展15年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

??本次發布的《2023房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究報告》指出，房企格局近十年間發生巨大變化，頭部房企雖然相對穩定，但依然出現半數變更，中大型房企則經歷了更大幅度的洗牌。2022年，對中國房地產企業而言是轉折的一年，2023年企業需要重新思考生存和發展問題。隨著房地產市場環境的變化，以及行業規模縮量等現實情況，倒逼房地產行業“探索”新發展模式。

??此外，大會還發布中房優采測評的《2023房建供應鏈綜合實力TOP500-首選供應商服務商品牌測評研究報告》，測評成果收錄于中國房地產業協會建立的供應鏈大數據中心“5A供應商”企業庫。依托立邦的數智化工程數據及聯合發布方中房優采數據經驗，《2022-2023建筑涂裝施工品質研究報告》也正式發布，助力高品質交付。

??排名：行業變化較大，中海升至第一

??測評研究報告顯示，2023房地產開發企業綜合實力TOP500前三位由中海、萬科、保利占據。其中，中海超越萬科，升至第一，保利保持第三，華潤、碧桂園、龍湖、招商蛇口、金地、綠城、新城分列第四至第十位。

??2023年，榜單變動率總體較高，頭部房企排名相對穩定。相對2022年，TOP10變動率為10%，TOP50變動率為30%，TOP100變動率為21%，TOP500變動率為23%。排名提升的房企普遍經營穩健、資金面廣、產品力扎實，其中部分國資背景的房企排名提升顯著。

??根據區域劃分，華南地區占比24.4%，東北地區占比2.6%，比重較上年有所上升；華東地區占比37.6%，華北地區占比16.0%，中部地區占比12.6%，西部地區占比6.8%，比重較上年有所下降。華東、華南企業數量占比超六成，較上年進一步提升；中部房企數量占比較上年下降2.02個百分點，降幅最大。

??規模：優質房企穩中有進，集中趨勢有所提升

??2022年，TOP500房地產開發企業總資產均值為860.74億元，同比下降6.11%；凈資產均值為189.22億元，同比下降10.72%。近五年TOP500房企總資產規模增速在逐年放緩后首次出現負值，凈資產增速相對穩定，2022年也首次出現負增長。

??2022年商品房銷售持續下行，房企業績大幅下滑，多數房企選擇縮表維持穩健經營，拿地投資態度普遍謹慎，存貨總額下滑，凈利潤大幅下降，導致資產規模下行。企業層面，依然有部分優質房企保持資產穩步增長。

??從本次測評結果來看，2022年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的37%、67%、80%、91%。相較于2021年的30%、65%、83%、92%，TOP10和TOP50房企集中度有所上升，可見在市場變動之下，頭部房企的抗壓能力更強，中小房企面臨的壓力更大。

??風險：融資環境持續改善，房企償債壓力加大

??2022年，房地產行業融資端政策持續改善，但居民購房及貸款意愿疲弱，企業銷售去化受阻，流動性承壓，部分房企暴雷違約。為防范出現系統性風險，中央多次釋放政策寬松信號，重點以支持房企合理融資需求、鼓勵優質房企兼并收購出險房企項目以及防范化解房企流動性風險為主，信貸環境邊際改善。

??測評研究報告顯示，2022年TOP50房企融資總額為7087億元，較2021年下降32.76%。分季度來看，2022年一季度融資總額雖同比大幅下滑，但仍為年度融資高峰；二、三季度在多家房企連續出現違約事件后，市場信心快速消退，房企融資總額連續下滑，三季度為年內融資低谷；四季度以來隨著諸多融資利好政策出臺和快速落地，年末房企融資總額小幅回升。

??從TOP500房企“三道紅線”達標率來看，2022年三季度剔除預收款后的資產負債率達標率為69.17%，達標率較上年提升了6.67個百分點，是唯一達標率有所改善的指標。凈負債率與現金短債比達標率則分別下降5.83和2.50個百分點，體現出當前房地產行業流動性不足，在銷售疲軟、融資受阻下，更多房企償債壓力加大，核心財務指標惡化，從而無奈踩紅線。

??發展：營收利潤增速轉負，盈利能力繼續下滑

??2022年TOP500房地產開發企業營業收入均值112.85億元，較上年下降41.43%。營業成本均值90.30億元，較上年下降41.33%。凈利潤均值3.31億元，同比下降69.16%，現金及現金等價物余額均值72.92億元，同比下降17.54%。

??2022年，TOP500房地產開發企業總資產收益率均值為0.76%，較上年下降了0.02個百分點；凈資產收益率均值為3.74%，較上年下降了0.15個百分點；成本費用利潤率均值為5.74%，較上年下降了4.10個百分點。

??2022年TOP500房企盈利能力相對指標均同比下滑：受供給端房企信用危機、交付危機與需求端購買力下降、預期轉弱影響，房企凈利潤大幅下滑，總資產規模也出現負增長，TOP500房企總資產收益率大幅下降。從凈資產收益率構成來看，受市場情緒持續低迷、資產減值及新冠疫情等因素影響，2022年度結轉的開發項目利潤率下降，TOP500房企的銷售凈利率下滑，去化遇阻使得總資產周轉率下滑，現金回流不暢房企資金壓力加大，房企杠桿率回升權益乘數有所增長，三個指標共同作用下，凈資產收益率僅有小幅下滑。受利潤總額大幅下滑的影響，行業整體成本費用利潤率繼續下降。

??策略：運營指標整體微降，保證交付嚴控質量

??2022年TOP500房地產開發企業存貨周轉率均值為0.12，較2021年減少0.01；流動資產周轉率均值為0.14，較2021年減少0.01；總資產周轉率均值為0.11，較2022年減少0.01。從三大運營指標均值看，總體數據有所下降。

??從房地產企業周轉效率方面看，2019-2022年整體呈現先下降再上升，后又下降的趨勢。測評研究報告指出，2020年受疫情影響房企銷售額下降，出于對市場的積極預判，房企仍保持較高的拿地熱情，但營收已經出現下滑，最終使得當年存貨周轉率和總資產周轉率指標均出現下滑。進入2021年，房企減少拿地投資，加大項目的建設和推盤力度，使得周轉率指標均出現上漲。2022年由于上半年疫情多點散發，房企銷售受阻操盤銷售金額同比下滑，項目建設進度延遲，最終使得周轉率指標均同比轉跌。2022年，典型房企中有62.75%的企業存貨周轉率同比下滑，部分房企存貨周轉速度較慢，29.41%的企業存貨周轉率不足0.1次/年。

??2022年，受多重因素影響，國內房地產市場景氣度繼續下行，市場各方信心疲軟，行業進入轉型陣痛階段，不少房企面臨生存壓力。承壓之下，規模房企潛心修煉產品力內功，并將“保交付、保民生、保穩定”工作推至第一要務。在保證按時交付的同時，品質交付成破局關鍵。包括部分出險房企在內的典型房企已形成較為完善的交付體系，從風險管控、品質標準、過程管控、服務跟進等多個維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標準化動作流程。

??趨勢：風險因素集中釋放，戰略收縮回歸主業

??測評研究報告顯示，2022年中國房地產市場整體延續上年以來的下行壓力，行業信心處在低位，市場需求和購買力不足，疊加疫情因素影響，市場供求和成交沒有明顯轉暖跡象，企業去化承壓。同時，2022年也是房地產企業風險集中釋放的一年，房企違約債券數量大幅增長。流動性資金告急，融資“棄外保內”，境外債券違約事件頻發，境內債展期規模創歷史新高。

??年初以來，維穩房地產的政策不斷釋放，定調房地產市場的同時，也提振市場信心，為新一年的房地產行業發展指明了方向，如何走出一條“新路”，成為2023年房企面臨的新課題。

??測評研究報告指出，行業高速發展的階段已經過去，但市場的基本需求和合理的利潤空間依然存在。面對融資困難、去化下行等挑戰，許多房企通過收縮多元化業務回歸主業、出售優質資產、調整組織架構降本增效來等方式，獲得資金回籠提高現金流。隨著融資環境持續放寬以及房企的資金鏈逐漸改善，收并購的機會也在增加，有助于促進房企存量資源整合，加快行業風險出清。

??目前房地產行業已步入無增長時代，房企業績預期將更為謹慎，短期內多數房企仍然面臨較大的償債壓力，受制于市場整體需求和購買力不足，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業真正走出困境。對企業而言，回歸產品，生存第一，只有加強產品力打造、持續關注產品升級迭代，才能在日趨加劇的行業競爭中生存和發展。

??附一：2023房地產開發企業綜合實力TOP500及專項測評成果

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      附二：房地產開發企業綜合實力測評參選標準

??本測評嚴格按照“科學、公正、客觀、權威”的工作原則，參照《財富》《商業周刊》《福布斯》等國際知名排行榜評選標準，對房地產開發企業綜合實力TOP500的企業設立如下參評標準：

??（1）在中國大陸地區依法設立并登記注冊的房地產開發企業，或者在中國大陸地區依法設立并登記注冊的具有獨立法人的專門經營中國大陸地區房地產業務的外商投資的子公司；

??（2）房地產開發經營業務收入占企業主營業務收入的比重超過50%；

??（3）雖未達到第（2）項標準，但近兩年房地產業務年平均銷售額不少于1億或銷售面積不少于5萬平方米的房地產開發企業；

??（4）對于近兩年有經營異常、欠稅、嚴重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信等違法違規行為者，將根據情況予以扣分甚至不被列入參選范圍；

??（5）對于提供虛假數據者，或在安全生產、環境保護等領域發生重大責任事故者，將取消參評資格。