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??中房網訊 3月23日，由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合主辦的“2023房地產TOP500測評成果發布會暨房地產發展高峰論壇”舉行。備受關注的“2023房地產開發企業綜合實力TOP500“、“TOP500首選供應商服務商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展15年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

東方證券首席經濟學家、總裁助理 邵宇

??會上，東方證券首席經濟學家、總裁助理邵宇表示，今年中國經濟要達到什么位置，關鍵要看房地產相關投資能不能穩定下來。做金融也要做預判，現在市場的一致預期在3%，如果能夠持平已經是非常好的消息。整個中國經濟的軟著陸，特別是地產的著陸今年就可以實現，這是目前非常關注的指標。

       邵宇認為，現在比較困擾的問題是居民的行為。為什么覺得現在銷售比較費勁？整個房地產銷售，豪宅是一個小樣本，更重要是普通的中產居民加杠桿購買就有一個存貸差，已經達到了歷史的高位。特別是去年，居民報復性消費沒有看到，報復性的還貸卻出現了，意味著居民對房地產趨勢變化多多少少存在不確定性。在邵宇看來，房地產投資品屬性應該說以去年為最終節點。

       邵宇表示，幾乎所有的決策者和政策制定機構都在討論，如何在不透支土地和房子、基礎設施的情況下，能夠使產業和科技含量快速提升。這就是未來發展的一個模式，希望大家在這個過程中找到自己的定位，支撐房地產城市化到科技到金融到產業的轉型。

??以下為文字實錄：

??邵宇：各位房地產行業的朋友大家下午好，很高興有機會討論一下經濟，怎么看今年房地產政策和宏觀經濟的走勢，大家比較關心。

??總體來說，疫情對今年已經不構成大的危險。整個經濟增長會以什么樣的態勢恢復大家比較關心，毫無疑問有起就有落，過去幾年沖擊很明顯，今年大概就是復蘇之年，今年的復蘇二季度可能更加明顯。

??大家比較關心在這樣的經濟復蘇的力度能不能達到以前的高位，與之前相比我們究竟能反彈到什么樣的位置，大家想知道經濟是平的還是下滑，今年的經濟問題是一個周期的問題。

??大家知道經濟主要是三架馬車，今年我們對經濟數據進行了一個大致的預判，通過剛才房地產測評的發布我們也搜集到一些數據，整個的GDP目標是5%，市場預計更高一些，5.5%比較合適，因為去年是3，自然的復蘇，所有的場景都開始出現以后，我們覺得回到5左右，問題不大。

??為什么沒有設定更高的目標呢，有兩個考慮，整個“十四五”期間，這五年增長的速度一般都定在5左右，因為你定更高的目標，就意味著做出更多的政策的投入，財政政策、貨幣政策，還有行業政策的支持。我理解是這樣的，經濟像人體一樣，也是一個有機體，過去的三年整個身體，陽了以后整個體質，就是居民的資產負債表，企業的資產負債表受到了巨大的沖擊，康復的時候我們不大建議大量的吃很猛的藥，大量的政策的刺激，這個時候首要的工作是固本培源，休養生息，大量的政策已經出去了，現在的數據肯定需要檢驗，房地產的起落的過程多多少少跟政策的刺激有關，上一輪經濟確實穩住了，但是不管是房地產企業加杠桿，地方政府加杠桿，特別是居民的加杠桿，都加了很多。這樣的年份，大病初愈，我們需要休養生息，這樣的政策的設定和目標，可能是考慮到這樣的因素。

??而且大家都想開門紅，但是考慮到政策剛剛開始，考慮到未來穩定的發展，現在的目的并不是把目標定的多高，而是我們將在未來的五年突破城市化的最高潮，而在這個過程中大家定義的高質量發展的核心的時間窗口已經出現了，所以主要的目標是怎么樣進行這樣的轉型升級的時間窗口的考慮。

??具體來看，三架馬車里面我們做了一個分級，大家看到最近的數據，消費明顯復蘇，因為線下的場景紛紛復蘇，大家在報復性出差，報復性開會，我最近出差特別多，開會也特別多，但是開會只是中間的流程，我們聚在一起聊，談，最重要的是你要達成交易，真正的有產出，會議的參與只是一個中間的流程，最終要傳導到經濟增長的投資和消費的場景。

??今年大家對消費的期望比較高，涉及到消費還有一個問題，究竟是可選的還是必須消費，房地產相關的消費究竟怎么樣我們也需要討論。

??投資，來自于三個方面，基建投資，房地產投資，非制造業的投資，去年的銷售降了40%，投資降了10%，今年中國經濟究竟到什么位置，5%、5.5%或者向上，關鍵就是房地產相關的這塊的投資能不能穩定下來，現在我們做金融的也要做預判，現在市場的一致預期在3%，如果能夠持平其實已經是非常好的消息了，整個中國的經濟的軟著陸，特別是地產的著陸今年就可以實現了，這是我們目前非常關注的指標。

??其他的不管是基建還是非制造業投資都是比較正常的，制造業投資取決于城市化，如果房地產投資輕微的下滑，出口零增長，多多少少我們對制造業這部分的投資的目標也不能設定的太高。

??當然，更重要的是基建投資，地方基建和房地產又是密切相關的，大家知道去年所有的地方，中國的財政都沒有預留了，對土地的依賴都很高，因為過去的快速發展都是基于房地產，導致了金融、土地，導致了財政不斷的加杠桿，但是如果你設想這個過程停下來，不是說停下來，稍微慢一點，大家都會覺得有壓力，地方的城投以及相應的基礎設施設施這塊的數字。

??這塊現在我們覺得還是比較溫和的，低基數增長的趨勢，整體我們認為今年的軟著陸在目前的政策力度下還是能夠實現的，這一點我們還是有信心的。

??當然，現在比較困擾我們的問題是居民的行為，為什么大家覺得現在銷售比較費勁，居民行為是很明顯原因，大家知道過去三南居民的資產負債表受到比較大的影響，我們整個房地產銷售，尤其是豪宅，豪宅是一個小樣本，更重要是普通的中產居民加杠桿購買，就有一個存貸差，已經達到了歷史的高位，特別是去年，大家可以看到居民報復性的消費沒有看到，報復性的還貸出現了，意味著居民不管是信心還是對房地產的歷史性的趨勢的變化多多少少都透露出不確定性，我們認為房地產這樣的狀態，這樣的盈利模式以及投資品的屬性應該說去年為最終的節點。

??意味著我們可能從居民、地方政府到整個經濟的轉型都會因此而逐漸的展開。這是我們看到的當下的狀態。我們也刻劃了一個今年短期對經濟的判斷，但是今年很多的因素，可能在更為長期的周期，兩年三年看，這樣都會帶來重大的影響，因為我們認為整個經濟的底層邏輯正在發生前所未有的變化。還有一個風險我們需要考慮，我們看到這樣的底層邏輯變化之前，要講一下全球去年遭遇外部沖擊的風險，去年外部的風險大家感受到了，主要是因為美聯儲持續的加息，加了400個BP，每次美聯儲調降利率都會引起一輪全球的金融風暴，每次金融風暴里面我們很難獨善其身，我們有自己的政策，既穩住了我們的經濟也消耗了我們，上一次的次貸危機利率僅僅4%左右，造成了2009年的大簫條，現在他們的利率上限已經到了5了，但是還沒有停下來，最近美國硅谷銀行以及瑞信的動蕩，大家擔心美國和歐洲的金融風暴再一次來臨。其實這個劇本都是相同的，利率不斷的上升，自然債務，不管是信用債，國債，都會面臨著利率和信用風險的雙重的疊加，正是因為這樣的風險的疊加造成了金融的困難，某種意義上說，我們的金融機構也面臨著這樣的危機，大家做房地產對這一點非常的清晰。

??今年的分歧在于會不會還有外來的沖擊，昨天美聯儲又加了20個BP，但是總體而言反映出來的信號比較溫和，我們覺得再有20個BP差不多了，但是利率已經到了5.5以上，不排除壓到全球風險資產價格的最后一根稻草，我們從來沒有看到利率和通脹的回升，這樣的風險不得不防。去年不管做任何的投資，股票、房子、債券，甚至理財都遇到了巨大的沖擊，這種沖擊正是利率上升，外部的流動性的趨緊，美國更是去年的股債雙殺，100年才有一次，投資者完全蒙了。

??如果美元再次上行，去年的美元指數上升到113，人民幣一度到7.3，如果用美元融資地產債，你的壓力無比的巨大。今年我們覺得應該不會像去年那么激烈，但是風險還是要以這個為導向。這是我們今年看到整體的風險。

??全球遇到的問題是通脹，通道導致貨幣政策收縮，導致經濟的衰退，而我們的周期某種意義上落后于發達經濟體，我們仍然在復蘇，需要相應的政策，因為CPI對我們來說不是當務之急，所以中國有足夠的政策，包括財政和貨幣政策穩住今年的經濟，使得跟發達經濟體相對脫離的情況下仍然有一定的增長，但是你不得不承認，外部的風險對我們今年也會構成一定的影響，因為畢竟是全球化的時代。

??更重要的問題是為什么這幾年不管是房地產行業還是互聯網行業都遇到了比較大的挑戰，原因是整個全球經濟，包括我們的決策的底層邏輯在發生著重大的挑戰。疫情三年，很多人都覺得疫情過去之后，是不是可以回到沒有發生之前的狀態，房子照蓋，以前回到以前？我告訴你，這一定是幻覺，不可能回去了。

??拉長時間的眼光看，每一次重大的疫情都改變了人類運行的軌跡，2020年初，僅僅是疫情全球擴散的時候，我們對未來的世界已經有了預判，某種意義上說，當時我們認為地緣風險會迅速的上升，不排除暴力化，俄烏沖突只是一個驗證而已。

??大家是做地產的，我是做投資的，大家是實業，我們是金融，每個人的生活都會受到重大趨勢變化的重要的影響，我是經濟學家，主要做宏觀趨勢的預判，大家具體做行業、企業，大部分是微觀。宏觀的趨勢是難以避免的，但是微觀的優化是各位需要努力嘗試的，在座的大多數都是職業經理人，你要更加有效率。

??究竟什么樣的東西會影響我們的投資，包括地產和整個經濟的發展。應該說過去的三年的疫情使得08年開始的全球的趨勢越過不可能再回頭的時期，它是全方位的，涉及到政治、經濟、軍事，但是對我們最大的影響，包括做房地產做金融做投資的影響是兩個，這兩個非常非常重要，它導致了我們政策運行的底層邏輯重大的變化，也導致了行業，地產行業、金融行業，娛樂行業，甚至醫療衛生行業等等一系列的變化，我們必須了解趨勢和政策互動之間的底層邏輯是什么，你才知道在哪一個方向發力更加有效。

??首先第一個變化是在一個經濟體內部，最大的變化是分化，前所未有的分化，不同的企業的分化，不同的人群的分化，不同的行業，不同的經濟體以及不同的經營模式的劇烈的分化。

??中國的經濟學家花了很長時間爭論中國經濟的走勢應該是什么形態，有人覺得是L型的，有人覺得應該是V型的，經過幾年我們有一些共識了，我們覺得應該是V型的，現在中國的經濟和全球的經濟不一樣，可能是K型的，強者越強，弱者越弱。在整個疫情的過程中，我們已經投出了所有的政策的儲備，一個是財政政策，一個是貨幣政策。

??財政政策現在大概理解了，現在是負債最高的時刻，不管是政府、企業還是居民，如此天量的債務必須要通過量化寬松的方式處理，這是全球主要的發達經濟體七個中央銀行的貨幣投放，我們簡單說叫印鈔，08年次貸危機開始，08年到19年，整個投出的這些流動性叫放水，但是疫情這兩年放出來的整個的流動性已經超過了疫情之前11年的水平，大概14年左右的貨幣投放已經超過了人類歷史截至08年之前的總額，什么意思，如果過去14年你沒有賺到錢，那以后賺錢是困難的，因為流動性的印鈔機已經開始回抽流動性了。

??大家說我們的房子很牛，十年漲了十倍，你反過來講可能房子越來越值錢，房子買了之后就開始折舊，為什么反而多了一個零，十年十倍呢，也許不是房子越來越值錢，而是因為錢越來越不值錢。所以我告訴你我們很可能生活在一個巨大的貨幣的幻覺里面。

??某種意義上說，換成中國的數字來講，我們要跟貨幣PK了，不多的資產能夠跟貨幣相抗衡。21年底參加了國務院的座談會，當時交流我們的貨幣供應和實體經濟之間形成什么樣的關系，怎么形成良好的關系，既穩定的增長，泡沫也不要破裂，現在遇到的問題，今年的貨幣很充足，廣義貨幣已經接近13了，為什么經濟啟動的跡象還是比較溫和呢，兩個原因，第一，現在可能大量的的貨幣來自于債務滾動，借新還舊，真正的投入到新增的經濟增量和消費里面是有限的。另外，這么多的貨幣的增長可能并不是用于投資或者消費目的，而是僅僅增加了存款，呼應了剛才我們給大家看的，因為大家的心態比較謹慎，特別是因為房地產市場的重大的趨勢性的變化，使得大家在這方面的心態比較小心。這就意味著我們啟動這個市場的時間比想象中久，大家要忍受住平淡，溫和的復蘇時間可能更長。

??但是我們也看到了展開的核心的邏輯，即便如此貨幣的供應使得全球的分化非常大，經濟衰退和低谷的時候資產的價格紛紛創出了歷史的新高，對決策者們面臨著一個問題，選擇效率還是選擇公平，二十大提出中國式的現代化，在人口巨大規模的基礎上，自然更多的強調共同富裕和公平。所以毫無疑問，相應的行業的調整不光是房地產，互聯網行業，過去比較強勢的行業，包括我們可以想像未來的金融行業的一些調整正在發生。

??調整完之后，這些行業要更加符合公平優先的價值取向，未來實現可持續的包容的發展。這個問題意味著以前快速周轉的模式，僅僅是量和價的短暫的提升，可能都不太適合了。

??另外還有一個方面，大家要明白，疫情理論上大家可以同心敵愾，全面的抗擊疫情，但是很遺憾，疫情過程中高度的政治化，以后不同的形態，不同的體制會更明確的競爭，主要涉及到三個方向，當面對這樣的競爭的時候，政策決策的時候要優先對應競爭，并且對這個競爭提供持續的資源的支持，意味著行業轉型的邏輯陷在這樣的局勢里。目前全球的競爭正在持續的展開，特別是中美競爭。這里面主要三個方面：第一，能不能把一些企業吸引到中國來進行投資，我們看到這次的工作報告提出大力對外資，特別是標志性的旗艦性的外資的投資項目在中國落地，抱以很大的期待和信心。我在上海，去年年底參加了上海市長的座談會，特別提到了中國對外資最大的單一項目，特斯拉，一年工業增加值4000億，70萬輛車，現在希望增加一倍的產值，放在上海的林崗，以后增長的邏輯里面它是重要的節點，整個產值將近8000億，達到上海總產值的1/4。當時我們談到特斯拉，我們說它既是鯊魚，也是鯰魚，當它整個的產能達到150萬輛，全球汽車工業只有一個問題，不管是傳統能源和新能源汽車都面臨一個終極問題，這樣的產能條件下的model3，究竟賣多少錢，我們認為大概12萬左右，現在是20萬以上，我們面對這樣的量級的競爭，如果你不投供應鏈和相應的支持，是不可能贏得這樣的機會的。

??這個時候我們要驅動，注冊制，資本市場包括金融資源向這些領域傾斜，才可以帶來相應的未來的機會。最重要的還是在技術領域，我們知道一般的教培這些賽道都被調整了，如果沒有人才，沒有科技的相應的支持，我們只是修房子，最后會慢慢的衰竭。

??另外一個是貨幣，我們希望用人民幣清算石油，包括周邊的國家的石油，目的是為了避免美元周期對我們的傷害，美元周期一輪又一輪對我們形成了巨大的沖擊，藍色是美元指數，上行的時候，紅色的柱子是金融危機，全球通過美元不斷的收割新興經濟體，未來的競爭可能會從比拼修房子的速度，互聯網的流量的規模變成這樣三個核心的理念，毫無疑問對決策者而言一定要做出這樣的調整，而這樣的調整我們就會全面的引導我們的行業，包括剛才馮會長的發言提到了技術含量，這個很有啟發，跟我們現在討論的宏觀經濟的底層邏輯是不謀而合的，我們都在說轉型，房地產在轉型，中國經濟在轉型，怎么轉，轉成什么樣，不光是今年，未來的發展里面我們也要認真的討論。

??我們也給出了相應的框架，大家認真學習過二十大的報告，這是一個最高的綱領，在未來的時間內將持續的引導我們整個調整，包括在座的你的行業和你的供應鏈。

??內容非常豐富，對我們來說最為相關的是第四和第五條，為了實現，這是最高綱領，政府需要有一個五年的規劃，每五年的變化落實這樣的頂層設計，這就是我們看到的五年規劃。在參加克強總理座談會的時候，我們專門討論了規劃以及2035遠景規劃，我是這樣講的，我說從決策者眼中，這是未來中國經濟發展的一張藍圖，我說我來自于投資銀行的經濟學家，我看到的也是一個藍圖，但是是商業計劃書，如果所有的母公司想做什么你都不知道，你自己家里一畝三分地怎么耕耘呢，所以我作為投行經濟學家的重要的工作，建議深度解讀這個藍圖，找到里面核心的領域和區域，做房地產的都知道是地段地段地段，要找到這個區域，這個區域和過去十年是不一樣的，以及相應的產業，也可以說是賽道，房地產行業也有自己的經營的賽道，在這樣不斷討論的第二增長曲線，房地產的智能制造，找到這樣的好的領域，相應的資源，從而分享增長的成果。

??從我的角度看，去年讓大家覺得特別疼，覺得這樣的轉型一定會發生，但是方向在哪里非常的迷茫。看這樣的文件第四點“加快構建新的發展格局，著力推進高質量發展”，每個字都認識，但是究竟什么意思可能不明白。我們再打開看，我們覺得大概要做這樣幾件事情，一個是市場，宏觀的支撐，第二個是開放，底座一個是改革，一個是開放。另外一個是區域的協調發展，區域就是大家所說的地圖，地圖的核心就是城鎮化，就是城市群，這里面最大的核心是繼續作大城市還是周邊的縣域經濟，這個縣域不是15年說的加杠桿，所有的城市都可以干。同時如何在鄉村和城市之間進行互動，鄉村振興能不能成為主題，有沒有可靠的引領模式，是不是房地產另外一個可持續發展的空間？這里面兼顧了共同富裕，城鄉交換的過程。在這里大家看看能不能找到相應的機會。所以這個本質上是一個地圖。

??另外一個是產業結構，我們的產業就是房地產，我更多的是模式的概念，但是這個行業向下你有材料，你有智能制造，有設計，制造強國、網絡強國、質量強國，某種意義上你必須要知道你所處的供應鏈上下游能不能融入到這樣的現代化的產業體系，如果有，我恭喜你，因為整個資本市場正在追逐這樣的優秀的行業和企業，也愿意給你們更多的資源，這個資源更多的是股權的形式，像循環的債。

??大家說你說的還是很抽象，能不能做具像化一些，沒有問題，每次做地產演講，這個圖一定會講，但是我告訴你這個圖是我們十年前畫的，2013年我們對城市群已經做出了預判，我們覺得就三類，一線城市群藍色，二線城市群綠色的，主要在這里進行相應的投資，有顏色的地方占中國經濟總量的85%，但是人口只有65%，這是我們過去的十年的城市化，很多做開發的朋友也拿去，我們預測的很多地方蓋出了樓盤，包括鄭州、武漢、長沙，成都還在消化，合肥可以，因為產業和地產之間形成了循環。這個圖大家用廢了。

??未來，我們說經濟發展受兩個主要條件的約束，一個是最底層的就是人口，如果按照我們現在的數據看，底層的條件，人口已經發生的前所未有的變化，如果你看一個經濟的底層就是人口，人口去年下降的很厲害，換句話說如果人口消散之后，我們預判2030年人口達峰早了八年到來，意味著所有的機會都是結構性的，綠色代表人口遷出，紅色代表人口流入，這構成了經濟發展的第一個邏輯。

??剛才跟領導說上海的房子，北京的房子在復蘇，如果你在上海和北京購買一套房子，你家鄉的好幾套房子都買不了，結構的因素會更加明顯。

??還有一個因素就是碳達峰因素，你有沒有意識到，我們非常強調的是2030年碳達峰，大家說用綠色建筑減少排放和用新的材料，意味著一件事情，根據我們的研究演示，一個經濟體城市化突破80%，制造業占比突破30%，基本上就在原來的路徑上碳達峰了。換句話說該修的房子該修的路都修完了。制造業占比，全球市場份額穩定下來，就碳達峰了。

??所以我告訴你們，去年我們的人口已經達峰了，我們預期2030到2035左右排放也會達峰，意味著我們的城市化不會永遠的修下去，大概的時間和空間就是十到十五年，我們將迎來中國式的城市化的最高峰。

??為什么要做地產調整，包括大家理解的三道紅線呢，因為我們希望慢慢的收斂下來，但是因為有杠桿，變成了這個樣子，現在大家基本上都為這個過程付相應的代價，所以我們現在要做的不要透支。

??還有什么地方有機會呢，有機會的地方很多，有兩塊相對可能更容易吸收資源一些，在香港北部、珠三角，這個地方300平方公里，疫情之后出現了一個趨勢，有錢人都去新加坡，有能力的都去香港地區，從它一系列的包括投資移民，他們也做了調整，這個地方300平方公里，提供250萬人常駐，這塊相應的資源密集。

??另外一塊，我常駐上海，長三角這塊，一個是上海最東邊的林港，只有66萬人，目標是200多萬，這個地方有特斯拉，大飛機，還有迪士尼。長三角做了一個實驗，2300平方公里，我也判斷在這里吸引的人才、資本、產業投完大概中國的城鎮化就結束了。

??所以這可能是非常非常關鍵的，只有對資源進行更加精確的分析才有可能有機會，其他的地方也有機會，這只是我們看好的地方。

??更重要的不是這個圖，更重要的是大家要明白你不要透支，整個經濟發展邏輯一點都不復雜，最底層的約束是人口，最上層是碳排放，城市化在未來十到十五年慢慢的收斂，產業和科技是我們最想要的，但是這個過程又很痛苦，因為我們所有的努力希望通過這樣的資源的調配推動從科技到產業再到金融良性的循環。幾乎所有我參加的會，包括決策者和政策制定機構，所在的重點區域，都在討論，如果我用這個圖給我10到15年的空間，我怎么樣不透支土地和房子，基礎設施，能夠使得產業和科技的含量快速的提升，比如說合肥這樣良好的互動，又有人口進入，這樣可能更容易使得未來的發展可持續，但是這樣的問題已經非常明顯的放在各位從業者的面前，對房地產而言，我看到了這次500強的名單，看到了一些地方以前都沒有去過，在這些地方正在有更多的生機，更多的生意，但是如果你沒有在這樣的時間做出相應的創造和科技的更新，恐怕最終就會變得非常遺憾。

??這就是未來發展的一個模式，我們也希望大家在這個過程中找到自己的定位，支撐房地產城市化到科技到金融到產業轉型的歷程，祝大家好運，謝謝！