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??中房網訊 3月23日，由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合主辦的“2023房地產TOP500測評成果發布會暨房地產發展高峰論壇”舉行。備受關注的“2023房地產開發企業綜合實力TOP500“、“TOP500首選供應商服務商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展15年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

鼎信長城投資集團有限公司總裁 王健飛

??會上，鼎信長城投資集團有限公司總裁王健飛表示，從房地產行業長期來看，過往二十年的量價支撐非常明確，不管是養老安全角度、資產保值增值角度、投資渠道匱乏角度都是支持整個行業發展的預期。從現在的情況來看，雖然有小波折，但總體還是向上。

??政策方面，王健飛認為政策工具箱還沒有用盡，整個“房住不炒”的大基調下還有很多政策可用。如果“三只箭”圍繞發債、股權融資、借款陸陸續續發的話，相信箭還沒有射完，不動產配套基金后面還有政策可以期待。

??而房地產作為支柱行業，資產運營模式、金融業和不動產行業結合的模式需要一個重大調整。在王健飛看來，運營模式從買轉向租，需要做五方面的探索。第一是去杠桿，第二是降周轉率，現在很多地方采取了比較高的預售監管措施，雖然覺得不合理，但是這是作為投資中必須做好的現實的預期，如果百分之百的銷售資金監管起來，就變成的現房銷售模式。第三是提升行業開發建設的科技含量，不管是房屋的設計上還是各種裝配式，新科技的運用。第四個是租售并舉，第五個是延長房子的壽命。

??以下為文字實錄：

??王健飛：大家好，今天受邀來講不動產私募基金對行業的觀點和展望。首先我站在這樣一個行業盛會里面，我們鼎信長城超過了11個年頭，我們也和地產行業一樣經歷了起起伏伏。現在在座的，包括我們在私募基金行業里面存下來仍然在活躍的機構，未來都會迎來一個更好的發展。

??對于房地產行業的發展現狀以及未來的展望，我在這里跟大家做一個分享。首先作為不動產資金，私募基金，不投房地產，不投不動產這是不可能的，這是因為房地產始終是我們的支柱行業，哪一個經濟體都一樣，我們以2021年數據為例，整個房地產出讓金占整個財政收入的影響也是非常巨大的，超過了1/3，這是大家的共識。

??對于土地財政，是大家難以逾越的現狀，各地房地產市場低迷的時候政府比誰都著急，政府會積極的推地，希望土地市場回歸到健康發展的水平。

??對于城市群和城市發展的建設，我們可以看到比較有意思的發展歷史，最早的城鎮化，鄉村振興，現在的城市群的建設，可以看到對城市的發展在不斷的調整和優化。

??對城市群的選擇，剛才邵總的報告里面提到了幾個核心的城市群，鼎信來看，目前值得投資的城市群就是長三角，大灣區，京津冀，成渝，這是我們目前最看好的幾個城市群，也是非常值得投資的城市群。

??對于房地產行業長期來看，我們來看過往二十年的量價的支撐，都非常明確，也非常的理解和熟悉，不管是養老安全的角度，資產保值增值的角度，投資渠道匱乏的角度都是支持整個行業發展的預期，從現在的情況來看，供需兩端比，供需支撐在過去二十多年支持了房地產行業高速前進的發展，雖然有小的波折，但是還是向上的。

??但是目前我們面臨的行業不一樣，現狀也不同了。在2023年1到2月份，可以看到急劇下降的下坡路上有了令人欣喜的表現，一些領導拿到了最新數據之后給我們的定義是點狀回暖。大面上整個房地產銷售面積同比下降3.6%，一到二月份銷售額同比下降0.1，應該說市場逐步企穩，甚至有人說今年的小陽春早來了，但是我們拿到最新的三月份的數據來看，小陽春持續多久我們是擔心的，三月份是否延續二月份強勁復蘇的勢頭。

??點狀回暖可以看到，北京的二手房，成都的新房和二手房的成交量，商品房銷售面積和銷售金額在2022年有一個巨量的下滑，23年一到二月份有一個企穩。行業政策的調整帶來了數據的變化，98年房地產行業改革之后開啟了大門，招拍掛，2004年731，大家看到了停止土地協議土壤，公開的招拍掛，08年四萬億延續了四五年，2015年經過了嚴厲的調控，現在在糾偏，調控，帶來了房地產行業的起起伏伏，可以看到房地產行業是強政策相關的行業。

??所以我們看到的最新的房地產危機下的政策，首先中國房地產行業的危機或者說去年年底我們看到的最大的危機不是流動性危機，有人講房地產行業面臨著流動性危機，不是，我們面臨的是資不抵債的危機，我們看到眾多房地產上市公司發布了觸目驚心的年報和，藍光預計2022年虧損219億，榮盛也是虧損200多億，虧損前凈資產403億，現在的市值只有95億，資本市場對房企真正價值的體現。

??所以我們看到了最新的政策，資產要修復，權益要補充，預期要提升，但是我們看到目前所有的金融政策，鼓勵大家發展，鼓勵優秀房企發債，鼓勵居民做按揭，降按揭利率，種種的政策可以看到基本集中在房企端或者負債端。真正可以回想一下，08年那波最有利的對購房資格，對購房的稅負方面的政策還沒有大的調整。

??由此可以說，政策的工具箱還是沒有用盡，整個房住不炒的大的基調下我們還有很多的政策可以用，如果這三只箭，圍繞發債、股權融資、借款陸陸續續發的話，我依然相信箭還沒有射完，不動產配套的基金后面還有政策，我們可以期待。

??住建部召開的全國住房和城鄉建設工作會議，這個會議1月8日開的，會議上提到了幾個非常重要的話，第一個，仍然是房住不炒的大帽子，我們要努力保持供需基本平衡。第二個防范風險，講了一個詞慢撒氣，這個時候還提到了幾個詞，該破產的破產，當時看到這個話讓我們的行業非常的緊張，提到了破產追責等等，我們跟領導問這個事情的時候提到重點是在該上，什么樣的是該破產的，同時領導講了一句話，不要讓壞人跑了，防止金蟬脫殼，核心保證購房者的利益，保交房，這是目前所有箭的基本的出發點，包括對不動產私募基金最新的備案政策的出發點。

??再有就是促進房地產行業的企業轉型，有條件的地塊進行現房銷售，提升居住品質，提升物業服務，馮會長在幾個場合提到過，我們要提升整個房地產的科技研發水平，我們要拿出更有科技含量的住宅來，大概在兩周前我到福州參觀了一個非常優秀的國企的盤，他們做的四代住宅非常漂亮，非常舒適，也非常適應購房人的需求，我相信未來這種產品會越來越多。

??物業服務，馮會長提到過，有一些小區出了常規的配套，幼兒園、健身設施等等，是不是可以有老年食堂，是不是可以加上社區醫院，提高我們的居住品質。

??對于房屋整個的長效機制，提升房屋的使用壽命以及居住品質，這也是從監管層到企業都應該思考的內容。

??對于鼎信我們參加行業的政策研討會上著重提到的內容和建議，去年八月份開始陸續參加幾次行業政策調研會議，第一個圍繞著預售資金的監管，去年之前有很多過火或者不合理的地方的舉措，這些嚴重影響了全國性房企的周轉水平，這條我們希望做出優化和修正。

??三只箭上我們希望放開地產私募股權的備案，上市企業的增發配股以及REITs等等，一些優質的民營房企已經上報了股權融資的方案。對保主體，我們看到政策的導向也有保主體，相對保交房提的晚一些，我們必須保優質的主體，讓他們有正常的負債資金流動。

??行業的凈資產已經是負的預期下，我們就要提升整個行業的資產的質量，提升權益的占比，提升整個的預期，優化負債，同時對稅負，我們希望做相應的優化。

??對于不動產基金投資試點，我們做了討論，最后發布的試點提了五方面的內容，鼓勵不動產私募基金主動做的，這五項內容剛發布出來的時候，有一些自媒體，包括一些不是太深入了解這個行業的伙伴們有一些過高的預期，也是做一個稍微的解釋，對這五個方面，首先基礎設施項目，為一些政策性資金留的口子，并不適合市場化的私募基金做，商業經營用房，需要我們投入更多的專業性才能做的東西，整個長安街沿線的酒店沒有一個投資的角度是賺錢的。市場化租賃住房，很多開發商都有長租公寓的品牌，最高的萬科21萬間，龍湖也有七八萬間，市場化的租賃住房是否是好的投資機會，要有一個合理的計價方式，如果為了拿住宅銷售的地而不得不拿的市場化的租賃住房，算帳比較難看，行業里面盈利的不多。保障性住房，主要是公租房，這塊的市場容量多大呢，我簡單算了一個帳，根據我們“十四五”期間政府工作報告，全國在四十個城市要搞650萬套租賃住房，一年平均下來130萬套，保障性租賃住房普遍的面積在30、40平，政府限制70平米，我取一個均值，50平米，大概6500萬平米，相對于整個2022年全年13億平的銷量，這個賽道還是相對比較小的，如果在這里做出比較好的投資，可能需要投資機構更加專業，占據更好的身位。最后存量商品住宅必須取得五證，房住不炒，穩定房地產市場，實際上就是保交房。

??所以說從這五個方向看，這是鼓勵不動產私募基金做的方向，這里面隱含的含義，一方面化解現在的房地產市場存在的問題，另外一方面找到新模式，既是不動產基金的新模式，也是房地產開發企業關注的新模式，向過往追求高度的極致的快周轉，能夠持續的時間不多了，我們更多的要看長租、持續運營，包括好的商業的項目。

??為什么會有這種大的模式的轉變，98年開始房地產行業的路線選擇問題，過往中國房地產開發走香港模式，或者結合一定的新加坡模式，香港模式是預售制，商品房拍地，價高者得，新加坡是搞更多的公租房的配套。近期大家更多的提到的是德國模式，不管是制造業還是房地產行業都在提，首先第一個行業的收益率低，從金融行業來講，我看了一下，大概德國的制造業的收益率ROE在7以內，金融行業比制造業更低一些。還有一個數據，整個德國全年的房地產銷售數據，2021年德國的房子48%由基金拿走，做長租，這是德國模式，下一步中國是不是往這個方向走，我們要看這個模式，中國的路線轉換應該是什么樣的，這是值得每個行業從業人員深刻思考的。

??新模式目前沒有確立，定位模式的改變，當我們調控的時候對這點提的比較少，劉鶴副總理幾次講到了房地產仍然是支柱行業，資產運營模式，金融業和不動產行業結合的模式需要一個重大的調整，我們的運營模式從買轉向租，這需要我們至少做五方面的探索，第一個去杠桿，第二個降周轉率，現在很多地方采取了比較高的預售監管措施，雖然我們覺得不合理，但是這是作為投資中必須做好的現實的預期，如果百分之百的銷售資金監管起來，就變成的現房銷售模式。第三個是提升行業開發建設的科技含量，不管是房屋的設計上還是各種裝配式，新科技的運用。第四租售并舉。第五個是延長房子的壽命。

??第三部分，首先行業任重道遠，改善預期尤為重要，資產、負債、權益幾個角度，最重要改善行業的預期，整個大水漫灌的形勢面前，水都去哪了，最新的數據可以看到，并沒有流到實體經濟或者房地產行業，而是在金融機構間空轉，我們期待著整個預期引導有所加強。整個房地產價格合理漲幅應該是多少，大家要有一個準確的預期，我們覺得應該介于GDP和CPI之間，這樣才可以提振行業的信心。

??政策端強調該破產的破產，防止金蟬脫殼，會給投資帶來新的機會，產生新的并購機會，同時我們看到整個資本市場IPO，增發配股的投資機會，包括商業REITs我們也是期待的，目前先開放的是保障租賃住房的REITs，前面的四單三單是政府保障房中心，一單是華潤的，商業REITs我們相信很快放開。

??對于房地產周期出現長期的大拐點，整個的亮相，大家的預期支撐了過往二十年的發展，接下來的改變也很明顯，第一個人口出現了負增長，人口的老楞化，少子話，中午和領導一起交流吃飯的時候說到不光孩子少了，連養寵物的都少了。

??第二個中國經濟進入的中低速的增長，第三個城鎮化率非常高，第四個M2已經是巨量的金額，第五個是房地產行業投資功能喪失，整個預期出現了反轉。

??行業最高峰已過，我們面對的行業是長坡薄雪，行業很大很長，但是利潤沒有以前厚了，在新的地塊投資上核心要看好一號地，就是最好的地，最好的項目，才能避免出現風險。第二個做好存量的化解，問題項目大家也不用避諱。長效機制要做好探索，相應的保障房，商業物流，REITs等等。再有輕資產代建運營，各種類型的轉型齊頭并進。

??對于房地產行業始終要踩對周期，周期至關重要，順周期布局，逆周期投資，真正最好的拿地時間是去年的下半年，不管怎么樣，現在我想大家都會很舒服，到現在來講，最好的機會已經過去了，因為競爭者太多了。我們要搶周期，抓住彎道超車的窗口期，對私募基金機構，除了投資還要考慮整個資金解決的整體方案的能力，今年上半年對我們來說也是一個出手的好機會，核心是抓住一號地，抓住最好的項目實現高價值的投資，投資帶來什么樣的價值，我們的開發企業能為社會帶來什么樣的價值，這是最關鍵的，一塊地都不能錯。

??對鼎信來講，我們和合作伙伴一直強調項目的定位，成本的控制，進度的督促以及杠桿的合理運用，整個的房企盈利，包括投資機構的盈利核心看兩個之，ROE和IRR。

??我們的投資策略堅持了15年，我們未來也會持續的堅持下去，也會不斷的優化下去，最重要的是要看好好的項目，有高的收益率，好的ROE，好的收益比，我們的目標是成為百年基業的資產管理公司。

??最后，面對2023年第一季度馬上結束，對整個市場，我相信大家也更加有信心，我們鼎信希望和在座的各位，和整個行業一起迎來行業轉折的春天，謝謝大家！