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??中房網訊 5月30日，由上海易居房地產研究院主辦的“2023房地產及物業上市公司測評成果發布會”在香港舉行。備受關注的"2023房地產上市公司綜合實力榜"、"2023房地產上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長 丁祖昱

??會上，上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱表示，目前能夠開始正常運行的房企，未來的空間很大。每次行業發生波動的時候，仍會脫穎而出一些優秀的企業。多數房企在2020年之后沒有賺到錢因為市場不如預期，大家對這個行業的判斷更加客觀，拿地更加謹慎。

??以下為文字實錄：

??丁祖昱：又和大家在一起，剛剛跟香港的分析師一樣的感受，我今天的工作排的特別滿，到香港來一次，就應該多做一些工作，我下午也參加另外一個峰會。過一會兒會有物業和開發企業的特征展開，除了講我們的測評成果發布，后面也會稍微講一些行業和市場。

??我們先看一下測評的整體情況，因為我們發的是去年整個公司情況，我們有了這些基礎布局之后做這樣一個最終的發布。

??首先我們可以看到，我們對象是100家上市公司的房企，這個對象比過去少了，從入榜企業來看，大家也看到了，整個變動情況還是存在的，這個也和整個企業和行業情況相關，我們可以看到有幾個還在，但是前十強當中，變動率是比較低的，只動了10%。前五十強的變動率有20%，這幾年整個住房企業的變動很大。

??從資本市場的表現來看，大家感受到去年內地的房地產板塊走勢還是可以的，港股房地產板塊是弱于大陸，可能從港股的情況來看，大家更加悲觀一些，但是這里面要提醒大家，在去年11月之后其實房地產有一波明顯的布局回撤。

??如果我們只看去年11月份，確確實實回落很大，但是去年11月份之后有一個明顯的回升，今年也是相對比較平穩的。

??從每股收益的情況，有所下降，但是房地產上市公司還是高于市場平均水平，還是行業企業的標桿。

??上市房企的估值水平也有變化，這里面也非常重要，我們也剔除了一些出現問題的房企。在這樣的過程中，今天能夠開始正常運行的房企，我個人認為未來的空間還是蠻大的。我后面也會講，即使每次行業發生波動的時候，還會脫穎而出一些優秀的公司和優秀的企業。

??市場很好的時候發現賺不多錢，在市場波動的時候甚至還可以賺到錢，甚至賺一些大錢。股息率創造了新低，這可能跟這兩年的收益水平相一致。

??說到底就是沒賺到錢，特別是2020年之后沒有賺到錢，為什么呢，市場不如預期了。大家對這個行業的判斷更加客觀了，拿地拿的更加謹慎了。所以實際上今天我們看到的是對去年房地產上市公司測評的結果，但是它實際反映的是過去幾年的市場情況，不是單純只反映了去年。

??而未來，我們反映的是從去年或者前年調整之后整體市場的情況和企業的情況。22年有6成房企下跌，但是至少4成沒有跌，千億級房企還有五家，華潤、萬科、中海、保利、龍湖，三家央企。

??從運營規模來講，上市房企的開發收入減少了，整個市場容量下來了，去年的數字是掉了40%，掉40可能是行業的指標，我們的收入和營業利潤也會下降。明年的數字可能還會繼續下降。

??我們市場規模的集中度開始上升，我們說強者恒強，也是代表了這一輪市場調整之后的結果。我那天和一個鋼鐵行業的人交流，他說每一輪調整我們的核心企業越做越大，最后正常運營的所剩無幾。

??五十強的權益銷售金額也是不同程度的下滑，但是我們可以看到，今年上半年十強和二十強的金額雖然是下行的，但是今年一到四月份穩住了，不僅穩住還有上升，特別是前十和前二十。

??現在你要靠非開發業務來彌補整個房企的收入還是很困難的，這一點其實和今天中國經濟一樣，房企搞這么多年的第二賽道，第三賽道。償債能力，上市房企的財務指標有所緩解，過去幾年的去杠桿是有用的，從這個角度上講，在這個過程中不是很多人更悲觀了，至少財務指標上來說是在變好，但是各梯隊的賽道，特別是央國企和民營企業產生了比較大的差距，當然了，另外我們也注意到哪怕是三十強也有下降，今天我們看到投資下行、銷售下行，都跟融資下行是有關系的，今年一到四月份的融資情況也不樂觀，我們也建議中央把房地產至少去年講的三只箭真正的射出來，不要只說不射。盈利指標也在下降，今天再沒有人說房地產是暴利行業了，暴利行業到逐利行業到虧損行業好象就一夜之間，2021年某一天突然從暴利變成了虧損。

??開發收入、盈利收入，凈收入都在下降，增收又增利的上市房企不到20%，在今年的基礎上明年利潤增加一點就非常不錯了，但是明年或者后年利潤增加可能性還存在，但是收入這塊不要有多大的增收的要求，沒有必要再來所謂的規模指標。

??成長能力上，房企現在是冰火兩重天，經營效率上，房企的經營效率也在下滑的過程中，財報都可以看到，資產周轉率是0.2，流動資產等等都是下滑的。

??所以我說現在必須要帶頭換倉，全靠做增量是不行的，去化之后再換新的貨加入進來，這也是為什么今天看到很多房企堅持投資，非常不容易。

??四成的上市房企也是目前行業存在的巨大的壓力的，物業企業可能比房企相對樂觀一些，但是也受到了一些影響。

??納稅金額是下行的，但是這個很正常，因為都沒錢了，還納那么多稅，上市房企還是在堅持，并且越來越重視，前二十強十九家已經發布了ESG的相關報告，五十強中三十九家發布了ESG報告，這也代表了房企是有責任的企業。

??納稅均值五十強13.4億，真不少了。我們過去講更多的花活，現在講的是實打實的，遠洋、世茂都在做提升交付率的相關的工作，這才是真正的回歸初心，房企回歸到本心。

??當然，在智能制造，創新方面，像綠城、保利、華潤等等都有很多新的舉措，我們覺得這個都是對行業整體的發展起到積極的作用。

??營銷創新、管控體系創新方面，大家也做了很多的相關的工作，2022年的時候，大家都在練內功，而且在行業出現波動的時候，對整個企業的關注很高。

??在工業化布局方面，前二十強的房企動作還是比較高的，比如說物業、比如說長租、比如說商業，比如說今天開始火爆的文旅，養老，在這些方面，很多的企業投入的精力還是比較大的，像華潤、龍湖、招商在商業方面都是雙輪驅動的相關概念。

??對于未來，我們簡單的做一個展望，2023年我覺得整個行業整體的銷售規模應該是樂觀一些，有一些人說你樂觀上漲，房地產行業在今年止跌就非常不容易了。今年二三月份出現了一波下降，但是特征是非常短暫。一線和部分的強二線城市今年還會有一兩次的回暖，但是很多的三四線城市也許今年的機會就沒有了。

??今年整體銷售面積0到負，但是銷售金額可能是0到正的。今年的土地購入還是會下降的，不買地對未來的銷售也會有影響，對政府的壓力也會更大。今年的新開工也在下降過程中。今年竣工的我們希望是開一個紅盤。

??行業未來四個確定性，再多的M2也不會把資產價值推高，這一點是非常重要的大家達成共識的，靠過去08年的四萬億這種情況不太可能了，另外由于買漲不買跌，購房者消費也沒有進入統計，去年消費最大的一塊就是房地產消費，今年還在掉，我們從四月份按揭余額數就可以看到，是下降的，這就是很尷尬的情況。現在最核心的是能夠讓大家有信心愿意消費了，大家也在講更重要的是信心。

??第二個行業規模下降，回到2015年的規模水平。

??第三個是城市，北上廣深，北上主要，廣深排后面，蘇州、南京、合肥都還可以，再加上西安大概十個城市左右，現在不能只輻射本省，要輻射整個區域，這樣的城市才是未來長期看好的城市。現在不生孩子不結婚，這是核心問題，2016年2230萬新生兒，今年據說800萬，唯一的好處就是現在生孩子讀書不卷了，去年大學錄取1000萬，今年只生800萬，將來想讀書去哪都可以了。這是唯一的好處，其他的消費各方面都沒有好處，因為現在的結婚也下降了，這是核心。還有改善受到二手房政策影響，如果現在政策能夠推出，大家愿意生孩子就有機會了。

??未來新模式，開發+運營還會有，從規模擴張到戰略營銷，從高速發展到平穩健康發展，這都是未來開發的大的方向，所謂的新模式，預售制度也會變化。融資我們還要進一步開放。對于物業，我們希望有更多的投入，獲得更多的支持。

??謝謝大家！