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??中房網(wǎng)訊 5月22日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導(dǎo)，上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2024房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在深圳舉行。備受關(guān)注的"2024房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜"、"2024房地產(chǎn)上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

??會上，招商積余董事、總經(jīng)理陳海照，合景悠活首席執(zhí)行官王建輝，特發(fā)服務(wù)財務(wù)總監(jiān)兼董事會秘書楊玉姣， 新城悅服務(wù)首席戰(zhàn)略官兼董事會秘書尤建峰發(fā)表講話。

??以下為文字實錄：

??主持人：本場對話的主題是“上市物企如何走出獨立行情”，我們有請物業(yè)服務(wù)行業(yè)的重磅嘉賓與我們一起來進(jìn)行探討和分享。

??有請：

??招商積余董事、總經(jīng)理，陳海照 先生

??合景悠活首席執(zhí)行官，王建輝  先生

??特發(fā)服務(wù)財務(wù)總監(jiān)兼董事會秘書，楊玉姣 女士 

??新城悅服務(wù)首席戰(zhàn)略官兼董事會秘書，尤建峰先生

??剛才聽下來，大家的信心不是特別足，也能理解，過去出的救市政策不少，市場反饋依然一路向下，結(jié)合開發(fā)企業(yè)，政策是結(jié)合開發(fā)企業(yè)給的利好，對于物業(yè)類的上市公司來說，首先股價漲了，所謂的政策利好有沒有可能傳遞到物業(yè)行業(yè)當(dāng)中來？

??陳海照：好的政策出臺，對于行業(yè)來說是正面的，從短期的股價波動來說，它提前反應(yīng)了大家對政策的期待。對于穩(wěn)定大家的期待來說，這是一個好事情，也從政策面體現(xiàn)出決策層對于穩(wěn)經(jīng)濟的重視，背后我們看到的是房地產(chǎn)，但是整個是經(jīng)濟面的預(yù)期，特別有利于對于一些觀望態(tài)度的入市，比如說剛需的，可能會推動他們加快出手，從這些角度來說，我覺得對整個行業(yè)會從地產(chǎn)傳導(dǎo)到物業(yè)，對我們來說是正面的。

??主持人：您認(rèn)為這個傳導(dǎo)機制是存在的，謝謝，王總，這個傳導(dǎo)機制存在的話，是用什么樣的方式傳遞過來？

??王建輝：從資本市場的表現(xiàn)可以清晰看到，新的政策出來，地產(chǎn)股和物業(yè)股都得到上漲，這個事實已經(jīng)證明傳導(dǎo)過來了，背后原因有兩個，一個是大家認(rèn)為物業(yè)行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的下游，從地產(chǎn)開發(fā)把我們的房屋交給物業(yè)公司關(guān)了，當(dāng)房地產(chǎn)上游政策利好出臺，一定會傳導(dǎo)到物業(yè)行業(yè)，這是第一個。

??第二個是可以清晰地看到，它背后反映的是對經(jīng)濟層面的信心，物業(yè)行業(yè)具備穿越經(jīng)濟周期的屬性，而且在今天這個角度來說，未來還有比較多的期待，在這個時點上，過往我們講地產(chǎn)插掛，現(xiàn)在有利好政策出臺，如果站在今天兩個行業(yè)對比角度來講，未來物業(yè)行業(yè)會走出相對獨立的行情，因為有自己的特色和未來的發(fā)展，這點有特別多的邏輯來支持。

??尤建峰：國家出臺這些政策，對房地產(chǎn)企業(yè)特別直接，從地產(chǎn)到物業(yè)的傳遞，本身也是從業(yè)務(wù)上有一些傳遞的機制，就像國家的保交樓政策，對于很多外拓項目的交付，對于物業(yè)公司在管也有很多幫助。過去沒有這個政策出臺之前，我們的確看到原來外拓的新樓盤面臨很大的交付壓力，甚至有爛尾的現(xiàn)象，這是特別直接的。

??另外是一個信心，這個信心相對來說層次低一點，很多物業(yè)公司是開發(fā)商背景，如果你關(guān)聯(lián)的開發(fā)商得到很明確的政策支持，對應(yīng)的關(guān)聯(lián)物業(yè)公司也有非常正面的反應(yīng)，現(xiàn)在同頻的漲幅是非常明顯的連帶信心的效應(yīng)。

??楊玉姣：我們特發(fā)服務(wù)是一個獨立的物企，我們和開發(fā)商的關(guān)系比較小，在這波房地產(chǎn)利好政策之下，我們企業(yè)成為最大最直接的受益者，半個月股價已經(jīng)翻倍了，我們認(rèn)為這對物企是很大的利好，我們企業(yè)在這塊的信心也越來越足，下一步會在服務(wù)品質(zhì)提升、研發(fā)投入、市場拓展上面更有信心。

??主持人：因為沒有依附到開發(fā)商，所以受他們的影響更小一點，更獨立一點。

??楊玉姣：是的。

??主持人：上市公司是我們共同的背景，兩位嘉賓直接負(fù)責(zé)董事會相關(guān)的工作，都是董秘，接下來要討論一個很有價值的話題，關(guān)于上市物業(yè)公司市值管理的問題，六七年前我們做過一個論壇，有一場論壇前面是開發(fā)商，第二場是物業(yè)公司，物業(yè)公司老總說我們估值完全不一樣，這幾年也受到房地產(chǎn)形勢的影響，有些房企相關(guān)的物業(yè)公司也存在資金流被抽走的問題。今天政策開始發(fā)生改變，物業(yè)上市公司的整體估值也受到很大的打擊，大家覺得有可能走出獨立行情的話，未來在做市值管理如何操作？怎么恢復(fù)投資者的信心？畢竟大家都覺得物業(yè)和開發(fā)商是一體的，我們怎么做好市值管理，給投資者更好的回報？

??陳海照：這個問題對于央企上市公司來說非常重要，各方都很關(guān)注，這里要澄清考核市值管理或者做市值管理不是操縱股票，大家不要誤解。一個企業(yè)的市值PE應(yīng)該是一個企業(yè)的內(nèi)在價值一種長期合理的體現(xiàn)，作為一個公眾的上市公司，它是否值錢？我覺得不僅在于短期估值的波動，還有長期價值的體現(xiàn)，應(yīng)該和它的長期經(jīng)營和發(fā)展相對正相關(guān)，這樣比較好。

??怎么做？還是要加強公司的內(nèi)在管理，要把公司的質(zhì)量、成長性以及公司健康度、品牌美譽度、市場核心競爭能力、商業(yè)模式這些工作做好，對公司的內(nèi)在管理以及商業(yè)模式的可行性，以及成長性，這對于管理層來說是非常重要的。

??從另一個角度來說，公司要做好市值管理，應(yīng)該和投資者、行業(yè)溝通，所以克而瑞搞一些活動，我們都會非常積極的參與，因為克而瑞是行業(yè)里面有影響力的品牌，我們也會非常重視和行業(yè)、投資者做好溝通互動，讓這個信息比較好的正確傳遞，讓公眾能夠更好了解我們，對我們的發(fā)展有一個更理性客觀的了解，這樣的話他會更加趨于理性，對公司來說也會更平穩(wěn)地發(fā)展。所以要做好信息的披露，而且讓大家更好了解我們的長期發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)，有一個更好的趨勢判斷，這樣對公司的市值管理是更好的方式。

??主持人：我們和投資者做交流，投資者都會問，整個房地產(chǎn)大趨勢不好，你們也很難做好，這個問題經(jīng)常會被問到，面對這樣的問題，你們怎么回復(fù)？

??陳海照：確實高度依賴我們母公司的，可能會對房地產(chǎn)行業(yè)政策和形勢更緊密相關(guān)，像招商積余由于重組并購中航，又收購招行的物業(yè)，還有南航的物業(yè)等等，我們市場化業(yè)務(wù)已經(jīng)占到70%，所以母公司與我們是一榮俱榮的。反過來說，一個企業(yè)作為獨立公司，市場化發(fā)展的能力未來肯定是它的價值所在，有的公司為什么在這個階段會顯得波動很大，有的公司相對平穩(wěn)，和它的市場化程度和綜合服務(wù)能力有一定的相關(guān)性。

??主持人：謝謝海照總的分享，王總您怎么看？

??王建輝：市值管理首先有幾個大背景，有一些東西是超越公司和我們掌握范圍之外，比如前段時間出現(xiàn)的港股流動性，大A股總體的調(diào)整，房地產(chǎn)政策的調(diào)整等等，這是第一個大的環(huán)境，拋開這個大環(huán)境是在座的企業(yè)可以做的市值管理方向。

??如果談到市值管理的邏輯，看起來是市值管理，背后是公司價值的呈現(xiàn)，我們把公司做得更值錢，這是我們應(yīng)該做的，這是第一點，從戰(zhàn)略到團(tuán)隊、到落地、執(zhí)行，再到各個基本面，這是首先要做好的。

??第二是對資本市場的溝通，公開透明的信息，可信賴的承諾，以及在過程中知道公司整體發(fā)展的策略，這是我們可以做很多改進(jìn)和溝通，還是有很多在過程中得以呈現(xiàn)的。

??第三圍繞公司未來的發(fā)展有沒有一些更新的東西，讓資本市場感到不一樣的點，更加看重你的未來，這是很多同行應(yīng)該關(guān)注的，如何讓這個公司看起來讓人放心，未來更值錢？我覺得可能是當(dāng)下這個階段面向未來能夠看到的機會。

??主持人：如何讓投資者覺得更值錢？這點非常重要，這個要回到具體的產(chǎn)品和服務(wù)上，待會兒我們再探討一下，接下來有請尤總和楊總，兩位兼職董秘，要把市值管理做到位，是你們的KPI，你們怎么看？

??尤建峰：作為上市公司，你對市值的關(guān)注特別重要，你一定要堅信你的價值，資本市場最終會通過它的方式反映出來，堅持自己相信的事情去做，所以我覺得市值管理從三個方面，一個是公司要有非常清晰的戰(zhàn)略，對應(yīng)的戰(zhàn)略要有執(zhí)行力的執(zhí)行，還有和市場要有良好的互動和溝通。

??我們有段時間上市之后做了很多收購和擴張，現(xiàn)在也更加清晰了，我們把自己定位成大社區(qū)+大后勤的綜合物業(yè)服務(wù)公司，在住宅這個領(lǐng)域，我們是做中端市場，高端能力其實并不強，給中端市場提供性價比的服務(wù)，同時配套相關(guān)的增值服務(wù)。在大后勤領(lǐng)域，我們通過學(xué)習(xí)海外世界500強企業(yè)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)或者事業(yè)單位后勤服務(wù)是一個整體，包括他們保安保潔傳統(tǒng)的服務(wù)，也包括日常的就餐需求，我們把團(tuán)餐也納入我們的范圍，我們的大后勤有將近一半的業(yè)務(wù)來自餐飲服務(wù)，而且餐飲這個板塊也是增長非常迅速的。

??在戰(zhàn)略方面，我們要求區(qū)域公司根據(jù)公司戰(zhàn)略和定位做市場研究，做項目的拓展，主要在具體項目運營過程當(dāng)中，一定要把性價比做給業(yè)主看，讓他們認(rèn)可你，有口碑傳出去，未來針對這樣的市場也有更多項目的機會。

??在資本溝通方面，2018年我?guī)е旧鲜?，上市之后這幾年我一直在負(fù)責(zé)資本市場的工作，資本市場對公司的要求還是非常高的，我們要和資本市場做好預(yù)期管理，如果給不切實際的預(yù)期管理，有可能讓公司估值有非常大的波動，甚至?xí)o資本市場不是特別好的印象，可能對你有一些估值方面的折損。物業(yè)公司可以通過自己的分紅、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，讓資本市場相信物業(yè)行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)不一樣，因為物業(yè)行業(yè)有非常不一樣的點，一個是物業(yè)行業(yè)每年不是從零有收入，每年都有一個基數(shù)，像我們公司有2億多平米的在管面積，不是從零開始的。

??物業(yè)行業(yè)沒有任何杠桿，賺到的每一分錢都是自由現(xiàn)金流，可以用于分紅，我在公司內(nèi)部也在不斷提示董事會，物業(yè)公司一定要提高分紅比例，這幾年我們公司的分紅比例不斷在提升，這也是讓公司的實際行動給資本市場傳遞出物業(yè)行業(yè)的特征，把自己的事情做好，讓資本市場看到你的實際效果，我相信價值會有回歸的一天。

??楊玉姣：我非常認(rèn)同前面三位領(lǐng)導(dǎo)的觀點，我補充一點，今天特發(fā)服務(wù)的股價市值PE創(chuàng)歷史新高，我們堅持一個觀點，做好基礎(chǔ)服務(wù)，用扎實的基礎(chǔ)服務(wù)、穩(wěn)健的運營管理和良好的營運能力得到客戶認(rèn)可，再加強和投資者的溝通，多做公司的信息披露，讓投資者理解我們公司的價值，知道我們公司的發(fā)展前景規(guī)劃。另外我們做多元化的布局，提高公司抗風(fēng)險能力，我們公司一直被投資者詬病的是，我們依賴單一大客戶，我們主要做華為的后勤保障，我們?nèi)ツ昃妥隽送恫⒌墓ぷ?，做了國家水電集團(tuán)向下的業(yè)態(tài)，去年到今年我們持續(xù)發(fā)力三甲醫(yī)院，想進(jìn)軍醫(yī)療后勤的板塊，多元化的布局來打消投資者對于我們抗風(fēng)險能力較弱的觀念。第三還是要持續(xù)做好品牌建設(shè)，這是我做了這兩年董秘的心得。

??主持人：接下來我們更進(jìn)一步，我們要告訴投資者開發(fā)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)是完全不同的，即使投資者知道這個模式是不同的，他知道這個模式之后，依然認(rèn)為你是沒有亮點的公司，沒有想象力，永遠(yuǎn)給你一個非常平穩(wěn)的估值，這意味著物業(yè)企業(yè)也需要不斷創(chuàng)新，很多物業(yè)公司也做了很多努力，比如說做快遞或者電商的改造，甚至做一些養(yǎng)老服務(wù)等等，有沒有想過未來有沒有除了基礎(chǔ)物業(yè)之外的增值服務(wù)，有可能又能夠帶來收入和現(xiàn)金流改善，同時也能讓資本市場覺得亮眼的地方，這個方面大家有沒有什么要分享的？

??陳海照：這個非常有可能，拿招商局的發(fā)展歷程來說，當(dāng)時我們是搞航運的，搞了很多新的產(chǎn)業(yè)包括銀行，到了1914年創(chuàng)辦了很多產(chǎn)業(yè)之后，內(nèi)部做了分離，就做了一個富余產(chǎn)業(yè)叫招商積余公司，洋務(wù)運動40年出來了一個和航運不一樣的產(chǎn)業(yè)，到了1979年小平同志搞改革開放，就先搞了一個春天的故事，在今天開會的地方搞了一個工業(yè)區(qū)，畫了一個圈，就有廠房、碼頭、物業(yè)，所以有了招商地產(chǎn)、招商蛇口、招商物業(yè)，今天我們又復(fù)盤了1914年的招商品牌，今年也是我們品牌創(chuàng)立110周年。

??目前我們公司也是招商蛇口的一個產(chǎn)業(yè)板塊，我們除了主業(yè)是地產(chǎn)以外，有油輪、酒店、產(chǎn)業(yè)區(qū)、物業(yè)，物業(yè)目前來說規(guī)模比較大，有可能承載蛇口招商的重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，打造第二曲線，我們的體量和地產(chǎn)來比能不能接得住還是有壓力的。從另一個視角來看，招商積余的場景是最豐富的，我們服務(wù)有公建類的，有政府的，有城市服務(wù)的，像今天所在的招商街道我們是今年元旦開始進(jìn)駐，原來只是做里面哪個小區(qū)的物業(yè)，現(xiàn)在把整個街道幾十平方公里全接下來。

??我們的場景有非常多專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊，甚至是企業(yè)，比如說我們今天開會要給負(fù)責(zé)會務(wù)的包括物聯(lián)網(wǎng)、音響、機電設(shè)備，每個都可以成為一個專業(yè)服務(wù)的公司。我們今年還成立了一個團(tuán)餐公司，團(tuán)餐是萬億的市場，但是怎么做大？怎么和主業(yè)相結(jié)合？我們在下面也有一個到家匯公司，一個2C端圍繞生活的商城服務(wù)，還有一個是圍繞企業(yè)的辦公，今年我們已經(jīng)將近做到7億的營收，這些場景以及星星之火可以燎原，但是哪些公司可以跑出來？所以我歸納為沃土為云的商業(yè)模式，圍繞里面的人和建筑物的服務(wù)，可能會培養(yǎng)出很多專業(yè)的公司，每個公司就像一棵樹，種在這個沃土上有可能成為未來獨立發(fā)展的平臺公司，只是什么時候能實現(xiàn)的問題。

??王建輝：社區(qū)增值服務(wù)我相對謹(jǐn)慎和理性在看，有一個觀點，物業(yè)可做、能做、又愿意做的，這才是未來發(fā)力的點，圍繞增值服務(wù)我們同行做了很多嘗試，也有非常多不成功的案例，比如說我們切入的每個細(xì)分行業(yè)都有頭部的競爭對手，無論是二手房、新零售還是居家養(yǎng)老等等，我的觀點是怎么樣把物業(yè)公司的優(yōu)勢用好，這是我們接下來在做社區(qū)增值業(yè)務(wù)的核心要點。

??我也關(guān)注到核心的一點，這個業(yè)務(wù)會不會和物業(yè)公司的四個優(yōu)勢完美嫁接，第一個是近，物業(yè)公司是所有行業(yè)24小時都在你身邊，能夠快速響應(yīng)的行業(yè)，能夠和快速響應(yīng)相關(guān)的一定是有機會的。第二個是信，通過信任建立持續(xù)復(fù)購和更多服務(wù)的行業(yè)是有機會的。第三個是熟，對業(yè)主是熟悉的，基于熟悉的推薦能夠精準(zhǔn)和到位。第四個是省，怎么樣用邊際成本降低成本。

??在業(yè)態(tài)的選擇上，總結(jié)為兩點，把物業(yè)公司相對零星的服務(wù)多個低頻組合成中頻，這是我們可以成功的一點，多個低頻服務(wù)變成中頻，就贏得一半，把相對過往價值較低的服務(wù)疊加為高服務(wù)，比如上門我們發(fā)現(xiàn)二手房局改的業(yè)務(wù)，發(fā)現(xiàn)租售的業(yè)務(wù)，核心還是在我們熟悉的主戰(zhàn)場，圍繞房子、車子等等熟悉的領(lǐng)域深耕去做。如果可以發(fā)現(xiàn)新的賽道，引領(lǐng)整個行業(yè)向前走，這是非常好的事情。

??尤建峰：對于新城悅來說，資本市場已經(jīng)慢慢認(rèn)識到我們的增長點，這和我們一直和資本市場溝通分不開，我們在2022年布局了團(tuán)餐和電梯兩個賽道，為什么布局這兩個賽道？電梯這個行業(yè)是物業(yè)行業(yè)的下游，它是我們的供應(yīng)商，它的合約是和物業(yè)公司簽的。另外電梯這個行業(yè)目前是特別分散的，它比物業(yè)公司還要散，目前它的強市幾個電梯服務(wù)商是三四個主機廠，現(xiàn)在公司在管電梯規(guī)模是第三方市場相對較大的，通過這個邏輯，我們的能力是通過收購過來的，最后整合，這也是一個非常確定的方向。

??第二個方向，招商積余也在進(jìn)入團(tuán)餐的領(lǐng)域，團(tuán)餐是將近2萬億的市場，和每個人的吃相關(guān)，是一個非常巨大的市場，這個市場的收入規(guī)模在5個多億，也是公司第二大業(yè)務(wù)板塊，現(xiàn)在在財務(wù)報表上，我們可以顯著看到它的數(shù)字，對資本市場來說，我們從2023年看到明顯的數(shù)據(jù)，對我們也越來越信任，這個有可能會成為我們和別的物業(yè)公司有點差別的地方。

??楊玉姣：我們公司小規(guī)模，業(yè)態(tài)也不太相同，但是有異曲同工之妙，比如說我們服務(wù)華為，得到客戶信任之后，我們做了華為IDC數(shù)據(jù)中心的運維服務(wù)，現(xiàn)在我們在全國數(shù)據(jù)中心運維體量還不錯，這是第一個。

??第二，我們有阿里巴巴這樣的客戶，我們接觸了最早一批做無人駕駛的車企，做了高精地圖的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在車?yán)镒詣玉{駛里的地圖背后是我們提供一大批優(yōu)質(zhì)司機在極寒極熱的地方做高精地圖的回測工作。再比如說我們現(xiàn)在接了比較多的三甲醫(yī)院，我們在三甲醫(yī)院的增值業(yè)務(wù)也會有所發(fā)力。

??主持人：謝謝四位嘉賓的精彩分享，我身邊很多朋友也在問我，投資如何做？房地產(chǎn)可能開發(fā)這邊是政策性的脈沖機會，后面還會再關(guān)注，對于物業(yè)企業(yè)來說，長期被低估之后，可能投資機會更大，希望你們多多加油，讓整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中的上市公司不斷蓬勃向上，再次感謝4位嘉賓的參與，謝謝你們。

??感謝各位嘉賓的精彩分享，2024中國房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會到此結(jié)束，也再次感謝大家的光臨和支持。下面的時間，是自由交流時間，希望大家在這里度過一段美好的時光。同時，也預(yù)祝大家明年能取得更好的成績。謝謝大家！