中國房產(chǎn)信息集團(tuán)土地咨詢運營中心總經(jīng)理李敏珠

   【李敏珠】：各位領(lǐng)導(dǎo)各位嘉賓各位媒體朋友大家下午好。非常榮幸今天我也是受我們部門的委托，代表我們部門來做2011年度1—6月份全國三四線城市土地市場的表現(xiàn)的匯報。
    剛才我們研究中心的陳總從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度來看三四線城市發(fā)展的機(jī)會，給我們帶來了非常生動的講解。我接下來的匯報比較簡短，因為我單純就從數(shù)據(jù)來解讀我們今年上半年土地市場的表現(xiàn)。順便也可以說一下，我們這個部門因為有自己獨立開發(fā)研發(fā)的土地的數(shù)據(jù)庫，所以我們今天的報告就是基于我們數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)的產(chǎn)生，在這個城市的選擇當(dāng)中，我們在今天孫老師前面說的百強(qiáng)城市，截止到目前為止三四線城市我們是選取了53個城市來作為我們今年報告的依據(jù)，從進(jìn)度上來講還沒有覆蓋所有的三四線城市。
    今天我的匯報簡單分3個方面。首先談?wù)務(wù)麄€宏觀調(diào)控政策對我們?nèi)珖恋厥袌龅挠绊?。接下來講講全國三四線城市土地市場的發(fā)展機(jī)遇最后會回顧一下上半年全國三四線城市土地市場的情況。
    剛剛我們陳總也講到了政策的頻發(fā)期，的確我們回顧從去年的4月份到目前，政府從對地方官員的問責(zé)考核機(jī)制到我們財政稅收的政策，到制訂閑置土地首發(fā)規(guī)定多方面的房地產(chǎn)和土地市場的調(diào)控，歷經(jīng)一年多的調(diào)控，整體上影響還是比較大的。首先，很多城市的房價漲幅明顯地趨緩，一線城市特別明顯。其次，大量投資性的購房需求得到遏制。再次，保障性住房建設(shè)發(fā)展還是很順利。最后，大部分城市的土地成交得到明顯降溫，而且地王的現(xiàn)象基本消失了。
    接下來我們看一下全國三四線城市土地市場發(fā)展的機(jī)遇。三四線城市在我國的城市體系當(dāng)中占了一個非常重要的地位，隨著我們城市化的發(fā)展產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，農(nóng)村人口逐步變?yōu)槌鞘腥丝谝蛩氐淖饔?，所以目前還再一個比較低的發(fā)展階段。占我國城市大部分的三四線城市即將成為我們未來城市發(fā)展的主體，也具有非常好的發(fā)展?jié)摿?。首先三四線城市的gdp、人均gdp各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都呈逐年走高的態(tài)勢，為今后的城市系發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。其次，城市居民收入的增長以及生活水平的提高為三四線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了很重要的基礎(chǔ)。再次，鑒于一二線城市的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多年的快速發(fā)展，區(qū)域內(nèi)地價和房價都超過了不少開發(fā)企業(yè)和城市居民的承受能力，五但是與此同時，為我們?nèi)木€城市城市的發(fā)展提供了比較良好的機(jī)遇。最后，隨著過逐年加大對經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較弱地區(qū)的政策扶持力度，三四線城市城市有可能迎來一波發(fā)展高峰，房地產(chǎn)市場存在比較大的發(fā)展空間，土地市場也是一樣。
接下來看看上半年全國三四線城市土地運營情況，供應(yīng)方面，全國三四線城市新增的經(jīng)營性用地的總量有減少的趨勢，預(yù)計未來江蕙引起開發(fā)商的爭奪。剛剛也講到，其實從前兩年開始，大的開發(fā)商布局三四線城市步伐已經(jīng)在逐漸加快了，在2011年的1—6月份，全國三四線城市新增土地的供應(yīng)分布當(dāng)中，經(jīng)營性用地的占比為45.4%。在房地產(chǎn)企業(yè)加快三四線城市布局的情況下，可能會導(dǎo)致爭奪激烈的程度。在上半年全國三四線城市累計推出的經(jīng)營性用地1638，新增自總建筑面積為1.63億平方米。三四線城市新推的經(jīng)營性用地的總量有減少的趨勢。
    我們再看一下，土地用途，經(jīng)營性用地50%，商業(yè)類的供應(yīng)的比例比去年略有上升的。總體來看三四線城市推出的經(jīng)營性用地當(dāng)中，住宅占比相對較高，由于這個住宅項目的開發(fā)周期比較小，資金的占用對開發(fā)商來說相對比較低，風(fēng)險也相對可控，所以開發(fā)商和投資公司對于這類關(guān)注很大，這些城市當(dāng)中的住宅類用地也會越來越受到開發(fā)商的追捧。從城市分布的角度來看，我們報告列舉的53個城市，比如說像鞍山、唐山這些新增土地的總建面積的供應(yīng)量很大，分別達(dá)到了2749和1757萬平方米，鞍山雖然新增的土地供應(yīng)量比較大，但是它的成交留開率是很大的，我們開發(fā)商對這個方面拿地的熱情不是非常高。下面是我們?nèi)木€城市供應(yīng)的排行榜，我們列舉了53個城市供應(yīng)的排行榜。
    成交方面，看一下2011年1—6月份，全國三四線城市土地成交分不中經(jīng)營性用地為50.6%，比去年小幅回落。在2011年上半年，全國三四線城市累計成交經(jīng)營性用地1355，今年上半年全國三四線城市經(jīng)營性用地的供求比從去年的1：0.48上升到今年的1：0.73，所以可見開發(fā)企業(yè)、投資商對這類土地明顯加大。經(jīng)營性用地住宅類的成交數(shù)為42.2%，商業(yè)興的用地成交數(shù)為15.4%，比去年有所增加，住宅類的成交比去年略低，但是商業(yè)類的成交比去年略高。從經(jīng)營性用地向部分三四線城市轉(zhuǎn)移，從城市分布來看，我們在這個報告提及的53個城市，有43個有用地的成交，剛剛提到的唐山供應(yīng)量比較大，它的經(jīng)營性用地的成交量也非常大，達(dá)到了1721萬平方米，這個數(shù)字是非常值得大家注意的。
    這個是我們上半年三四線城市成交的排行榜，也是從1—49位。最后我們來看價格方面，上半年全國三四線城市經(jīng)營性用地的出讓金總額還是保持一個比較平穩(wěn)的態(tài)勢，經(jīng)營性用地的會有一些極個別的高溢價的現(xiàn)象，大多數(shù)很平穩(wěn)，全國三四線城市經(jīng)營性用地出讓的總金額為1263億元，比去年小幅回落，基本持平。值得注意的是有個別的城市，比如說像溫州這些城市還是有高溢價率地塊的產(chǎn)生，而且價格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國其他的三四線城市。第二，整體的流標(biāo)率較去年也有所下降，剛剛提到的唐山供應(yīng)量成交量有所上升。第三，全國三四線城市的整體溢價率比去年同期小幅上升，而以超過50%以上的高溢價率拿地的比重由去年的20%降到了今年的19.1%，多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)對于拿地的溢價率還有一個控制的態(tài)勢。
    接下來也就是我們這些城市的一個土地出讓金的排行，我們通過簡單地數(shù)據(jù)回顧了一下上半年全國三四線城市，今天在場也有很多媒體的朋友，我們之前也有很多的合作，關(guān)于數(shù)據(jù)方面的問題，今天只是做一個簡單的發(fā)布，如果會后有興趣和問題，我們可以會后再溝通。非常感謝。

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