??6月21日，《2018中國房地產開發(fā)企業(yè)華東華中區(qū)域測評研究報告》火熱出爐，這是中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院連續(xù)第4年發(fā)布此項區(qū)域測評報告，也是對上海、浙江、江蘇、福建、安徽、河南、湖北和湖南這七省一市的房地產市場和房企的一次全面盤點。

??根據(jù)報告，2017年在行業(yè)全年整體而言維持高位運行的背景下，華東及華中區(qū)域內各省市房地產市場成交較為活躍，庫存去化良好，區(qū)域內部分企業(yè)在戰(zhàn)略轉型、區(qū)域布局、產品升級和改革創(chuàng)新等方面進行了積極的探索，涌現(xiàn)了一批在全國范圍內具有較強競爭力的優(yōu)秀房企；同時，調控政策的深入、居住需求的變化以及競爭的加劇，也使得區(qū)域內房企在模式、運營和產品等諸多方面進行全方位創(chuàng)新，以適應不斷變化的市場。

??市場：除上海外，區(qū)域內各省成交均創(chuàng)新高

??測評報告顯示，2017年，華東區(qū)域四省一市商品房銷售面積為40557.15萬平方米，同比下降4.44%，占全國銷售面積的23.94%，較上年回落3.03個百分點；銷售金額共計41004.47億元，同比增長7.45%，占全國銷售金額的30.67%，占比亦有小幅下降。華中區(qū)域三省商品房銷售面積為30001.35萬平方米，同比增長11.87%，占全國銷售面積的17.71%，較上年小幅提升0.67個百分點；銷售金額共計17848.98億元，同比增長24.31%，占比為13.35%，較上年提升1.14個百分點。

??從各省市商品房銷售面積和金額同比增長速度來看，除上海外，其余七省商品房銷售面積和銷售金額都實現(xiàn)不同幅度的增長，浙江、福建、安徽、河南和湖北五省的兩項指標增速更是均大于全國平均水平，五省房地產市場成交活躍，庫存去化良好。

??報告指出，受持續(xù)高壓的調控政策影響，上海2017年商品住房市場降溫明顯，總體呈現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”的狀態(tài)，成交面積大幅下降，住房價格指數(shù)漲幅明顯回落。全市商品房批準預售737萬平方米，比上年減少58.58％；全市商品房銷售1691.6萬平方米，同比減少37.5％。

??而浙江、福建、安徽、河南和湖北五省的兩項指標增速則是大于全國平均水平，尤其是福建、河南和浙江，銷售面積和銷售金額的同比增速都在兩位數(shù)以上。其中，銷售面積同比增長最高的是福建的19.1%，銷售金額同比漲幅最高的是浙江的28.47%。

??同時受銷售情況良好的拉動，浙江、福建、安徽、湖北和湖南各省市房地產開發(fā)投資增速均明顯回升。此外，各省市土地購置情況亦出現(xiàn)明顯分化，上海、福建、河南兩省一市年內土地購置面積較上年有所下降，其余五省土地購置面積較上年有所提升。從年內新開工面積看，除上海和河南有所下降外，其他各省均實現(xiàn)正向增長。

??戰(zhàn)略：“美好生活”促多元化發(fā)展

??從本次測評結果來看，華東各區(qū)域中，綠地、新城控股、旭輝、世茂房地產和正榮地產年內表現(xiàn)突出，蟬聯(lián)上海區(qū)域前五名。浙江區(qū)域中，綠城集團、祥生地產集團、佳源集團分列前三。江蘇區(qū)域中，中南置地、朗詩集團、弘陽地產，位列三強。福建區(qū)域，泰禾集團登頂，融僑集團、建發(fā)地產分列二三位。安徽區(qū)域中，文一地產、國購投資、恒泰地產分列前三名。華中各區(qū)域中，建業(yè)集團、正商地產、康橋集團列河南前三；福星惠譽、庭瑞集團、聯(lián)投置業(yè)分列湖北前三；中建信和、長沙房產和大漢城鎮(zhèn)，則分別占據(jù)湖南區(qū)域前三位。

??從各區(qū)域的領先房企來看，華東華中區(qū)域內房企的區(qū)域布局策略不盡相同。上海、浙江、江蘇和福建四省市全國化布局企業(yè)和區(qū)域深耕型企業(yè)相對較多，如完成全國化布局的綠地、世茂、融信、融僑等，深耕長三角的中南、佳源等。其余四省市中，以省域或城市深耕型企業(yè)為主，例如河南的建業(yè)、安徽的文一、武漢的庭瑞等。這與華東區(qū)域房地產市場起步早，經濟基礎良好有關。同時，華中地區(qū)作為鏈接中、西部以及“一帶一路”的樞紐地區(qū)，戰(zhàn)略地位與日俱增，隨著產業(yè)發(fā)展帶動下的人口回流及城鎮(zhèn)化建設加速，必將吸引著越來越多的房企在此集聚。

??但這些領先企業(yè)也有一個共同特點，那就是他們紛紛在2017年將“美好生活”提到戰(zhàn)略高度，融入企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略之中。而服務、創(chuàng)造美好生活本質上要求開發(fā)商拓展多元化業(yè)務。有些積極橫向發(fā)展長期持有型業(yè)務和存量運營，如長租公寓、特色小鎮(zhèn)、文旅地產、商業(yè)地產、產業(yè)城鎮(zhèn)、物流地產、教育地產、養(yǎng)老地產等與“美好生活”息息相關的各個領域。如旭輝、朗詩、中駿的長租公寓，陽光城的文旅，綠地的康養(yǎng)產業(yè)集團，泰禾的特色小鎮(zhèn)，綠地、光明地產的物流地產等等。有些則專注于縱向挖掘房地產上下游產業(yè)鏈上新的利潤增長點，如互聯(lián)網家裝、社區(qū)服務等，打通上下游產業(yè)鏈，形成產業(yè)集聚效益，如綠地“誠品家”、綠城的生活集團等。

??模式：創(chuàng)新是王道 深入企業(yè)各環(huán)節(jié)

??此外，本次區(qū)域測評還顯示，創(chuàng)新已經成為房企發(fā)展的另一個核心關鍵詞。除了“外顯”的營銷創(chuàng)新之外，眾房企還在產品、融資、運營等“內在”環(huán)節(jié)進行了多維度的策略調整與創(chuàng)新嘗試，以適應不斷變化的市場。

??比如在產品方面，住宅產品的溢價率高低越來越成為開發(fā)企業(yè)的核心競爭力，房地產開發(fā)企業(yè)尋求打造獨特的產品體系，通過創(chuàng)新和行業(yè)細分在市場上形成差異化競爭。總體來看，區(qū)域內眾多房企以產品線策略為主導，探索適合自身發(fā)展、獨具特色的產品線，在產品風格上也進行突破，更是關注綠色、健康、智慧、社區(qū)服務等理念，從而提高產品溢價率，營造產品價值。同時，產品競爭上升到產品本質的深度，眾多房企逐步賦予產品精深文化內涵。

??在融資方面，區(qū)域內房企積極拓展創(chuàng)新的融資方式。房地產私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等等創(chuàng)新融資方式越來越多元化，資產證券化、專項債券或票據(jù)等成為房企創(chuàng)新融資的重要手段。

??運營模式創(chuàng)新方面，在融資渠道全面收緊的背景下，高速周轉模式難以完全對沖房企的償債壓力。因此很多房企開始調整策略，積極探索其他運營模式以應對資金壓力，謀求長遠發(fā)展。比如輕資產模式、“大金融”戰(zhàn)略等。

??附表：2018中國房地產開發(fā)企業(yè)華東華中區(qū)域測評榜單