市場 2024-04-07 08:52:22 來源：丁祖昱評樓市
??2023年是豪宅成交大年。
??CRIC數據顯示，北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、南京、蘇州、武漢、東莞10個核心城市全年總價1000萬元以上商品住宅合計成交5.3萬套，同比增長2%。二三線城市千萬豪宅成交增長相對明顯。
??究其原因，一方面是新房豪宅供應放量、部分項目一二手房價格倒掛，另外一方面則是在資產荒的大背景下，豪宅具有較強保值增值屬性，故而受到資金熱捧。隨著高凈值人群規模持續增加，高端購買力依然堅挺、終改購房需求持續旺盛。
??本文將通過典型城市總價1000萬以上中高端項目的成交結構及動因分析，總結一二手豪宅市場的熱滯銷項目特征。
??2023年剛需退潮，改善和高端市場韌性顯現，高端市場呈現出“一手平穩，二手回升”的特征。
??新房方面，重點城市總價千萬以上豪宅成交規模穩中有增。10個核心城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、南京、蘇州、武漢、東莞）全年總價1000萬元以上商品住宅合計成交5.3萬套，同比增長2%。
??二三線城市千萬豪宅成交增長相對明顯。具體來說，核心城市中，4個一線城市千萬豪宅成交逼近4萬套，基本與2022年成交總量相持平，6個二三線城市成交接近1.3萬套，同比增長10%。
??二手房方面，千萬豪宅成交探底回升，回到2017年以來的均值水平。4個一線城市2023年總價1000萬元以上豪宅成交合計1.5萬套，同比增長36%，回到2017年以來的年均值水平，但與2020、2021兩大豪宅成交火爆之年仍有差距。
??從一手豪宅的成交結構來看，大面積豪宅更好賣，180平以上戶型成交占比持增。
??2023年，全國20個核心城市千萬豪宅成交中，面積在180平以上的產品成交占比達到40%，較2022年增長3個百分點。
??中等面積段豪宅成交普遍持跌，譬如100-120平的千萬豪宅成交占比下降2個百分點，由2022年的16%降至2023年的14%，120-140平方米、160-180平方米成交占比也分別下降2個、3個百分點。
??分城市來看，北京120-140、140-160平中等面積戶型以及180平以上豪宅占比最高，達到25%以上，合計占比近8成。上海、深圳受供給結構影響，100-120平的中小面積千萬豪宅最為暢銷，分別達到25%和37%。其余城市受房價等因素影響，千萬豪宅中占比最高的仍然是180平以上大面積產品。
??分總價段來看，全國總價千萬以上豪宅中，1000-3000萬元豪宅成交占比穩中有增，5000萬以上豪宅成交略有縮水。
??重點城市中，深圳、杭州、南京等城市1000-3000萬元豪宅成交占比增長，與之相對應的是，北京、廣州、廈門、武漢等1000-3000萬元豪宅成交占比縮水，而頂豪產品成交占比有所回升。
??一手豪宅成交得以穩步增長，與供應增加不無關聯，典型如上海、寧波、廈門、蘇州等城市，都是因為千萬豪宅供應放量驅動成交。典型如廈門，2023年，總價1000萬元以上新房供應達到2315套，同比增長183%，受供應放量帶動，全年千萬豪宅成交規模升至1682套，同比增長近3成。
??一二手價格倒掛也是驅動上海、杭州等城市一手豪宅成交的重要原因。由于部分新房項目仍存在一二手價格倒掛，在單位面積價差一定的情況下，面積越大意味著總體套利空間越大，因此這類大面積豪宅項目將更為暢銷。
??二手豪宅熱銷則主要源于量增價跌、性價比凸顯。一方面，掛牌量增加，可選擇范圍擴大。另一方面，掛牌價格持續走低。典型如京滬，北京、上海自2023年4月以來穩步回調，上海尤為顯著，三季度以來甚至跌破6萬元/平方米大關，較近期高點回調10%以上。北京二手房掛牌價均值持續波動。
??1、熱銷特征：區域內供應稀缺，京滬杭蓉等一二手倒掛
??從熱銷項目來看，要位于城市核心區域，供應相對稀缺，部分城市諸如上海、杭州、成都等還有一二手倒掛價差顯著的網紅盤，開盤基本都能實現屢開屢罄。
??從這些產品所地處的區位來看，基本都處于城市主城區或熱門板塊，成熟度較高，待開發地塊量相對有限。
??還有部分項目，因板塊供應稀缺，二手房價格甚至高于新房價格，造就了“一二手倒掛”，目前來看倒掛現象主要集中在北京、上海、杭州、蘇州等熱點城市。
??通過CRIC調研，雖然今年以來各城市二手住宅價格均呈現出不同程度的下調，但是目前來看存在一二手倒掛情況的項目基本位于城市核心板塊，因而整體二手房偏改善和豪宅類產品，保值增值略好于剛需。
??2、滯銷特征：區域項目扎堆，周邊配套欠缺
??滯銷項目的滯銷原因與樓盤入市時間和產品定價密切相關，若恰逢區域板塊內同質類產品集中入市，定價偏高項目客戶難免被分流至競品項目，導致去化不佳。事實上，隨著整體經濟環境疲軟，地產行情低迷，居民購買力透支嚴重，高端客群雖然韌性更強，但是也有階段性見頂征兆，價格敏感度也逐步增強。
??還有部分項目，地處核心區，但是因周邊配套不健全或是存在明顯缺陷，導致去化不佳。
??從10個樣本城市1000余個豪宅項目數據來看，決定項目熱滯銷因素的無外乎以下幾點：
??一是項目所處區域和入市節奏，若項目所在區域板塊內供應稀缺，甚至出現了一二手倒掛跡象，短期內熱度勢必較高；反之處于城市外圍郊縣，項目扎堆、庫存高企，滯銷也在情理之中。
??二是區域配套健全度，擁有學區、商圈、醫療等核心配套資源的優質樓盤去化速度肯定高于存在明顯不利因素，周邊居住環境差、工廠林立的高端盤。
??三是市場下行背景下，品牌軟實力、產品力等越來越成為購房者關注重點。熱銷盤開發商一般具備央國企背景、或是地方龍頭企業，口碑較好，或是產品設計獨具特色，軟實力較強的部分項目。滯銷盤或面臨企業爆雷等信用危機，或產品設計存在明顯“硬傷”，因而整體競爭力較差。
??預判后市，我們認為，2024年豪宅市場熱度預期轉降。供給端來看，與2024年供應基本持平，可統計數據樣本城市來看，整體新增供應量較2023年僅微降4%，不過成交端來看，增長存在疲軟跡象，購房者觀望情緒還在日漸加劇。
房地產行業這一細分賽道，未來競爭激烈
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
