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??自2021年下半年以來(lái)，隨著部分房企流動(dòng)性危機(jī)出現(xiàn)，出險(xiǎn)房企急于打通項(xiàng)目股權(quán)出售渠道，市場(chǎng)上收并購(gòu)機(jī)會(huì)增加。

??2023年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)整體的收并購(gòu)熱度，相對(duì)前兩年已有一定回落。

??據(jù)克而瑞北京監(jiān)測(cè)，2023年全國(guó)涉房收并購(gòu)體量下降，成交數(shù)量同比下降7.1%，成交額同比下降31.2%，成交主要集中在綜合、辦公和工業(yè)/園區(qū)三類，公寓和酒店物業(yè)成交回暖。

??我們認(rèn)為，隨著REITs資產(chǎn)擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，商業(yè)資產(chǎn)重估空間提升，未來(lái)商業(yè)資產(chǎn)獲得市場(chǎng)青睞。

??數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明：涉及全國(guó)房地產(chǎn)收并購(gòu)資產(chǎn)交易（含擬收購(gòu)），包括住宅、商業(yè)、辦公、酒店、公寓、工業(yè)/園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等物業(yè)類型。

??過(guò)去十年行業(yè)經(jīng)歷了兩輪收并購(gòu)高峰。

??第一輪自2016年下半年開始，這輪收并購(gòu)潮典型特征是企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)。行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模在2017年達(dá)到高位，并延續(xù)至2018、2019年。通過(guò)收并購(gòu)快速擴(kuò)充土儲(chǔ)，成為當(dāng)時(shí)房企保持規(guī)模增長(zhǎng)和完成戰(zhàn)略布局的重要途徑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2017年上半年和下半年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模分別達(dá)到近4200億元和4500億元，均超過(guò)往年全年的規(guī)模。

??第二輪是在2020年下半年“三道紅線”提出后，在降負(fù)債、降杠桿的監(jiān)管要求以及行業(yè)下行、企業(yè)自身流動(dòng)性承壓的背景下，基于資產(chǎn)出讓、業(yè)務(wù)剝離的需要，帶動(dòng)行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模再次走高，2021年全年行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模近7600億元，2022年上半年也達(dá)到逾3700億元。

??然而，自2022年下半年起收并購(gòu)熱度明顯下降。

??這主要是因?yàn)椋?dāng)時(shí)房企并購(gòu)資金的來(lái)源以銀行并購(gòu)貸款為主，自2021年底并購(gòu)貸款被首次提及起，并購(gòu)貸款授信名單從國(guó)企央企向民企延伸。但自2022年5月以后，市場(chǎng)上沒(méi)有房企再獲新增貸款額度。在市場(chǎng)未回暖、不確定性高的情況下，多數(shù)房企并購(gòu)意愿不高，并購(gòu)融資推進(jìn)緩慢。

??進(jìn)入2023年政策層面鼓勵(lì)通過(guò)市場(chǎng)化收并購(gòu)的方式紓困出險(xiǎn)房企，但經(jīng)濟(jì)仍處于平穩(wěn)恢復(fù)期，收并購(gòu)資產(chǎn)規(guī)模下降，買方更為謹(jǐn)慎，投資需求下降。

??據(jù)克而瑞北京監(jiān)測(cè)，2023年全國(guó)涉房類項(xiàng)目收并購(gòu)共成交369筆（含擬收購(gòu)），成交金額達(dá)1995億元，分別同比下降7.1%和31.2%，整體成交體量有所下降。其中下半年共成交183筆，成交金額為892億元，成交筆數(shù)同比2022年同期下降9.9%，成交金額同比下降38.8%。縱觀2023年四個(gè)季度收并購(gòu)情況，從Q2季度至Q4季度，連續(xù)3個(gè)季度成交情況均不景氣，季度成交金額平均值約429億元。

??2023年涉房收并購(gòu)成交筆數(shù)雖有保持一定量，但是現(xiàn)行市場(chǎng)“成交規(guī)模下降、成交總價(jià)低”的態(tài)勢(shì)在2023年表現(xiàn)最為明顯。

??從物業(yè)類別上看，2023年成交主要集中在綜合、辦公、工業(yè)/園區(qū)物業(yè)三類，成交金額分別占比25.5%、24.9%、22.4%；公寓和酒店物業(yè)成交回暖。

??其中，綜合類物業(yè)成交最多，成交金額為507.8億元，成交共43筆；其次為辦公物業(yè)，成交金額為495.9億元，成交共53筆。工業(yè)/園區(qū)、商業(yè)雖然成交筆數(shù)較多，但成交金額相對(duì)較少，工業(yè)/園區(qū)物業(yè)成交135筆，成交金額447.2億元，商業(yè)物業(yè)成交99筆，成交金額281.7億元（主要原因是有些物業(yè)未對(duì)外披露具體成交價(jià)格以及物業(yè)成交規(guī)模較小）。

??2023年公寓、酒店物業(yè)成交回暖，成交金額分別同比增長(zhǎng)93.0%和11.9%。2023年下半年成交主要集中在工業(yè)/園區(qū)、商業(yè)和辦公三類，成交金額分別占比22.7%、20.2%、19.5%，與2023年上半年不同的是，綜合類物業(yè)成交金額斷崖下降，位居第四，占比14.2%。

??從買方類型來(lái)看，2023年房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商和投資機(jī)構(gòu)成交單量占總成交單數(shù)的40%，投資機(jī)構(gòu)成交單數(shù)明顯減少，投資需求下降。2023年，房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商成交單數(shù)最多，成交共60筆，成交總金額為435.7億元；投資機(jī)構(gòu)買家共計(jì)47筆（同比下降52.0%），成交金額為300.1億元（同比下降57.1%），投資需求明顯下降。

??2023年下半年，房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商買方數(shù)量比投資機(jī)構(gòu)多11單，位居買方首位；房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商共成交25筆，成交金額為130.7億元；投資機(jī)構(gòu)共成交14筆，成交金額為39.7億元。

??賣方行業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商為主，2023年房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商共出售131筆，同比2022年下降28%。2023年下半年房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商出售72筆，同比下降19%，占總單數(shù)的42.6%。縱觀2023年四個(gè)季度，房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商一直保持出售首位。

??目前收并購(gòu)市場(chǎng)重點(diǎn)依然聚焦于一二線城市或戰(zhàn)略深耕區(qū)域的資產(chǎn)，企業(yè)對(duì)收并購(gòu)的態(tài)度和資產(chǎn)選擇上更加謹(jǐn)慎。

??2023年涉房收并購(gòu)成交熱點(diǎn)地區(qū)前三名分別為浙江、上海、北京，成交單量分別為59筆、58筆和49筆，三個(gè)地區(qū)成交單數(shù)占總單數(shù)的45.0%，成交金額分別為156.2億元、459.9億元和341.5億元。

??城市能級(jí)方面，2023年涉房收并購(gòu)在成交額上以一線城市成交為主，在成交單量上以二線城市為主。一線成交單數(shù)123筆，成交總金額943.7億元，占總成交的33.3%和47.3%。二線城市成交單數(shù)168單，成交總金額555.9億元，占總成交的45.5%和27.9%。

??綜合來(lái)看，由于經(jīng)濟(jì)仍處于平穩(wěn)恢復(fù)期，市場(chǎng)投資需求下降，買方更為謹(jǐn)慎，收并購(gòu)資產(chǎn)規(guī)模下降，房企仍頻繁出售。

??預(yù)計(jì)2024年整體成交仍以內(nèi)資為主，外資依然整體看好中國(guó)核心城市重點(diǎn)區(qū)域的大宗物業(yè)市場(chǎng)。房企仍將持續(xù)出售項(xiàng)目，而隨著資產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)和可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)數(shù)量的增多，將吸引更多私人資本投資和配置高性價(jià)比優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，企業(yè)自用高需求預(yù)期將延續(xù)。