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??這兩年長租市場有一個非常明顯的變化：內外資持續在北京和上海等核心城市發力中高端賽道。

??比如城家開辟的瑞貝庭、樂乎的芷岸以及雅詩閣的雅寓，另外，房企系萬科、保利等也展開了高端長租公寓布局。

??實際上，長租市場風向轉向高端產品線，主要還是因為保租房加速入市，導致部分城市租賃市場面臨一定下行壓力，租賃企業逐漸轉向了租金坪效和利潤率更具優勢的服務式公寓。

??據克而瑞長租統計，截至2024年8月，北京和上海服務式公寓項目房源量市場占有量已經達到了13%左右。

??除此之外，市場風向還有一個變化，即越來越多的中高端品牌采取長短租結合的經營模式以提升收益，中高端服務式公寓的產品和服務正在趨近酒店化。

??去年以來，多個中高端服務式公寓品牌陸續在北京和上海等市場落地，部分企業明確將進一步拓展至更多的一二線城市及具有發展潛力的三線城市。

??但目前來看，北京和上海仍是高端產品線的主要陣地。

??根據克而瑞北京機構不完全統計，2023年至今超過60余家中高端長租公寓落地北京和上海，其中高端服務式公寓更是突破30家。

??租賃企業正在搶占高端市場。

??從市場需求來看，北京和上海對于高端服務式公寓需求較大，市場占有一定比例，同時相比其他長租公寓產品利潤率相對較高，也與保租房形成錯位競爭。

??根據克而瑞長租數據顯示，截至2024年8月，北京白領公寓和服務式公寓項目總量在集中公寓各類型產品中占比已達到93%，其中，服務式公寓占比達到13%。

??再來看上海，同樣是截至2024年8月，上海白領公寓和服務式公寓項目總量占比已達到90%，其中，服務式公寓的比重是12%。

??無論是北京，還是上海，服務式公寓均表現出高收益特征，租金坪效水平均在8.8元/天/㎡以上，這一數字是白領公寓及藍領公寓租金坪效的一倍左右。

??2024年以來，多家租賃企業高端產品線在北京集中入市。

??從新開業項目中，我們可以看出中高端產品線項目在激烈的市場競爭中展現自身要素的共性：區位要素與目標客群的高度匹配。

??一方面，優越的區位條件能夠吸引更多中高端客群的關注，提升公寓的市場競爭力；另一方面，精準的客群定位則能指導公寓在區位選擇時更加聚焦于滿足目標客戶群的需求。

??區位選擇對于中高端長租公寓來說至關重要。

??優先考慮緊鄰商業核心區、商務核心區或高端辦公區域，以方便租客通勤，同時享受周邊豐富的商務配套服務。而便捷的交通網絡是服務式公寓區位選擇的又一重要因素，另外鄰近機場等交通樞紐也是吸引國際客戶和商旅客戶的關鍵。

??除了區位選擇以外，空間和產品設計也是服務式公寓吸引客戶的關鍵點。在提升產品力的過程中，應注重設計的創新性與實用性相結合。

??另外，智能化管理與運營，已成為中高端長租公寓品質化提升的重要方向。

??智能化系統的應用，讓公寓不僅僅是居住的空間，更是集便捷、舒適、安全于一體的生活場景。而智能化系統收集的海量數據(15.020, -1.62, -9.74%)（維權），是公寓運營商制定未來發展戰略、優化服務流程的重要依據。通過對租客行為、居住偏好、服務需求等數據的深度分析，運營商可以更加精準地把握市場動態，預測行業趨勢，從而在產品設計、服務創新、營銷策略等方面做出更加科學合理的決策。

??對于多數長租公寓中高端產品線項目來說，提升項目出租率和坪效至關重要。

??目前，越來越多的中高端品牌采取長短租結合的經營模式，長租獲得長期租約的穩定性，短租獲得短期租約的高收益，以短租的商務、旅居等需求來彌補長租需求的不足。

??以某長租企業高端品牌為例，該品牌采取長短租模式，在酒店旺季時短租占比可達到50%-75%左右，而在酒店淡季時短租占比會下降到20%-30%左右，以減少淡季空置，最大限度增加坪效。

??在長短租模式下，該品牌部分項目單日坪效可達到10元以上，GOP率可達80%以上。

??值得注意的是，部分服務式公寓在產品設計之初，便充分考慮到長短租產品的差異性，從而進行細致的規劃和設計。在區域劃分上，公寓會區分長租房和短租房，以滿足不同租客的租賃需求，后期可能根據實際運營情況，將部分長租房也調整為短租房。這種劃分不僅有助于優化資源配置，更能確保租客在居住體驗上的舒適度和滿意度。在房間內部設計上，裝修、家電配置也會有一定的不同。

??長租公寓行業正趨近于酒店行業已成為一大趨勢。一方面，長短租模式對于運營的成本和要求較高，需要具有完備的從籌開到運營管理全鏈條的長日租運營體系支撐，同時在產品品質和服務運營層面有更高的要求。

??隨著行業持續進化調整，租賃企業不斷落地中高端產品線，且長租公寓轉向長短租結合，以提升收益。

??隨著長租中高端產品線項目的持續落地，在滿足市場需求的同時也帶來了更加激烈的市場競爭，產品品質和運營標準亦有趨同的趨勢。這對企業運營也提出了更高的要求，應針對各自的需求客群，制定對應的產品、運營和管理體系，以構筑競爭壁壘和獨特優勢。