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??自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（以下簡稱“通知”）兩天后，廣州宣布將收回一宗閑置土地。

??11月13日，越秀地產(chǎn)在公告中透露，當天與廣州市土地開發(fā)中心簽訂了廣州大干圍2宗土地的收儲協(xié)議，預(yù)計可獲得約15.29億元的現(xiàn)金補償。

??這2宗地本是商業(yè)用途，越秀地產(chǎn)2021年收購來后一直未動工建設(shè)。根據(jù)最新的規(guī)劃，地塊將調(diào)整為居住用地，且已被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項目清單。

??2個多月前，廣州市土地開發(fā)中心已經(jīng)從越秀地產(chǎn)手上收回了總代價約120億元的住宅用地，以應(yīng)付票據(jù)的形式支付。

??商業(yè)用地閑置3年

??廣州大干圍地塊包含兩幅編號分別為AH101533及AH101534的地塊，總用地面積約為1.55萬平方米，位于廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍，原規(guī)劃用于零售商業(yè)用途、商務(wù)金融用途以及批發(fā)市場用途。

??2021年7月，越秀地產(chǎn)向母公司越秀集團收購廣州市佰城投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“廣州佰城”）98%股權(quán)，總代價約為22.9億元，包括18.74億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款以及約4.2億元的注資金額。

??廣州佰城擁有一個商業(yè)項目，土地位于廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍12號、1號（地塊二），總占地面積約6.26萬平方米，計算容積率建筑面積約39萬平方米。項目土地將發(fā)展作商業(yè)用途，包括公寓、零售、購物中心、配套設(shè)施及地庫。

??當時，越秀地產(chǎn)對這個項目很滿意，認為其地理位置極佳，周邊有三個地鐵站，擁有發(fā)展完備的優(yōu)質(zhì)生活設(shè)施及運輸系統(tǒng)，開發(fā)前景可期，有利于加強該公司的核心房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??廣州佰城原本承諾在2016年底前向原股東交付總建筑面積7萬平方米的商業(yè)房地產(chǎn)，越秀地產(chǎn)入主后，交付日期便延遲到了2024年12月31日前。

??拿下這個地塊不久，越秀地產(chǎn)開發(fā)了一個名為“越秀天薈江灣”的項目，首期主打低總價的小面積公寓產(chǎn)品。此次被收回的AH101533及AH101534地塊便在“越秀天薈江灣”旁邊。

??據(jù)越秀地產(chǎn)介紹，基于市況、商用物業(yè)供求、估計開發(fā)成本等因素，AH101533及AH101534地塊目前仍未開發(fā)。這兩個地塊的賬面值約為15.3億元，收儲的現(xiàn)金補償約15.29億元，該公司預(yù)期將錄得除稅前虧損約106萬元。

??收儲方式有變化

??這已經(jīng)是今年以來廣州第三次收回閑置土地。8月30日、9月2日，廣州市土地開發(fā)中心分兩次向越秀地產(chǎn)收回白云區(qū)廣龍地塊3幅土地、番禺區(qū)暨南大學北側(cè)地塊二的使用權(quán)，總代價約120億元。廣州市土地開發(fā)中心不需要支付現(xiàn)金，只提供等值應(yīng)付票據(jù)，用于該公司購買廣州新出讓的土地。

??大干圍地塊提供了現(xiàn)金補償，但并非即刻支付。根據(jù)收儲協(xié)議，土地收回后將重新安排出讓，新買家支付了土地出讓金后，廣州佰城可向廣州市土地開發(fā)中心提出書面支付補償申請。也就是說，要等到土地重新賣出后，越秀地產(chǎn)才能收到補償款。即便如此，也比應(yīng)付票據(jù)更為靈活。

??通知提到，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購范圍。大干圍地塊屬于企業(yè)無意愿繼續(xù)開發(fā)的土地，且為已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，符合收回要求。

??通知還強調(diào)，收回收購的土地原則上當年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。確有需求的，應(yīng)當嚴控規(guī)模，優(yōu)化條件實施供應(yīng)，在落實“五類調(diào)控”的同時，供應(yīng)面積不得超過當年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50%。

??對于大干圍AH101533、AH101534地塊，廣州市土地開發(fā)中心早就有了重新出讓的計劃。8月份，廣州披露了2024年部分擬供商品住宅用地項目清單（第三批），涉及50宗土地，其中便包括了大干圍AH101533、AH101534地塊。在清單中，這兩塊地的規(guī)劃用途為二類居住用地。10月份，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了更詳細的規(guī)劃，兩塊地的用地性質(zhì)均調(diào)整為二類居住用地，用地面積不變，但總建筑面積由11.1萬平方米調(diào)整為約6萬平方米。

??機構(gòu)華南分院分析師楊永俊表示，本次收儲有助于相關(guān)部門完成后續(xù)控規(guī)調(diào)整與地塊的再次出讓。由于地塊位于越秀地產(chǎn)正在開發(fā)的項目范圍內(nèi)，預(yù)計由該公司重新競得的概率較高，本次其獲得的現(xiàn)金補償或?qū)⒅匦掠糜谠摰貕K的競拍中。