市場(chǎng)編輯部 2024-11-18 09:45:07 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市
??2024年11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。
??數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有7個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅環(huán)比上漲城市有8個(gè)，比上月增加8個(gè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步改善。
??從房?jī)r(jià)角度來(lái)看，相比一手房受供給端控制，二手房在價(jià)格上更為敏感，再加之前期房?jī)r(jià)跌幅更深，因此在市場(chǎng)回暖期中，房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)的環(huán)比回升較一手房更為突出。
??具體到城市來(lái)看，北京環(huán)比漲幅最高達(dá)1%，其次是杭州和深圳，漲幅分別為0.8%和0.7%。除了北京、杭州、深圳、重慶、成都、上海、廈門、武漢這8個(gè)城市環(huán)比上漲之外，沈陽(yáng)、福州、無(wú)錫這3個(gè)城市止跌。
??在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市在10月開展的月度房?jī)r(jià)問(wèn)卷調(diào)查顯示，預(yù)期未來(lái)半年新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比繼續(xù)提升，分別為75.9%和60.4%，分別比上月提高17.6個(gè)和15.0個(gè)百分點(diǎn)。
??基于中央及地方層面利好政策不斷，尤其是財(cái)政部在三方面減免稅費(fèi)，對(duì)一二手房、企業(yè)與購(gòu)房者均帶來(lái)實(shí)質(zhì)性利好，促進(jìn)購(gòu)房置換、增強(qiáng)企業(yè)投資信心，預(yù)計(jì)年末購(gòu)房者信心將穩(wěn)步提振。
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年10月份，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲、同比降幅趨穩(wěn)。
??其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比下降4.6%，降幅分別比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；同比下降6.0%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；同比下降6.6%，降幅與上月相同。
??二手房方面，一線城市二手住宅環(huán)比轉(zhuǎn)漲，由上月下降1.2%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，為近13個(gè)月以來(lái)首次轉(zhuǎn)漲，同比下降9.6%，降幅收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)。二線城市二手住宅環(huán)比下降0.4%，同比下降8.8%，降幅分別比上月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅環(huán)比下降0.6%，降幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；同比下降9.0%，降幅與上月相同。
??若以2021年1月為基點(diǎn)來(lái)看70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)，10月份房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)明顯趨緩。新房整體較2021年初下降7.0%，二手房較2021年初下降16.1%，月內(nèi)有11個(gè)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比止跌或轉(zhuǎn)增，是2023年下半年以來(lái)，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上升城市最多的一個(gè)月。
??事實(shí)上，CRIC數(shù)據(jù)顯示，10月份重點(diǎn)二線城市二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)30%，而新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)40%，一手房成交規(guī)模的轉(zhuǎn)好速度明顯好于二手房。
??2021以來(lái)二手房成交份額攀升的根本原因，除了存量房規(guī)模的不斷攀升以外，主要還是受行業(yè)預(yù)期轉(zhuǎn)冷影響，部分家庭選擇減少持有住房數(shù)量，導(dǎo)致賣二手房、買一手房的交易鏈條中斷所致。如今隨著行業(yè)預(yù)期的轉(zhuǎn)好，以及資產(chǎn)配置的完成，再加之各地加強(qiáng)高品質(zhì)住宅新房建設(shè)，隨著改善需求的回流，一手房成交占比回升。從房?jī)r(jià)角度來(lái)看，相比一手房受供給端控制，二手房在價(jià)格上更為敏感，再加之前期房?jī)r(jià)跌幅更深，因此在市場(chǎng)回暖期中，房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)的環(huán)比回升較一手房更為突出。
??具體到城市來(lái)看，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有7個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅環(huán)比上漲城市有8個(gè)，比上月增加8個(gè)。
??二手住宅環(huán)比上漲城市中，北京環(huán)比漲幅最高，達(dá)1%。
??2024年9月30日，北京大幅度放寬限購(gòu)，降低首付、降低利率等，一系列政策利好發(fā)布帶動(dòng)了10月北京樓市走強(qiáng)。
??10月北京二手房住宅網(wǎng)簽17367套，自從去年3月份以來(lái)，創(chuàng)下近19個(gè)月新高，且由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一定的滯后性，10月中介端實(shí)際成交火熱，11月的二手房住宅網(wǎng)簽量預(yù)計(jì)也將維持高位。
??從成交走勢(shì)來(lái)看，2023年3月，北京二手房成交量22912套，站上高點(diǎn)。此后二手房的月度成交量開始下滑，單月的成交量一直在1.5萬(wàn)套以下。一直到2024年7月，單月成交量終于站上1.5萬(wàn)套。8月、9月成交量在1.4萬(wàn)套。
??10月的二手房住宅網(wǎng)簽量也是8年來(lái)同期成交的最高紀(jì)錄。自2017年至2023年，每年10月的二手房住宅網(wǎng)簽量分別是：6162套，8879套，8844套，14340套，9340套，11209套，10653套。
??相較之下，新房市場(chǎng)在政策刺激下表現(xiàn)不是很明顯，但環(huán)比成交量也有明顯提升。
??據(jù)克而瑞北京區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2024年10月北京新建商品住宅新增供應(yīng)2297套，環(huán)比下跌51.6%，同比上漲209.2%；成交4226套，環(huán)比上漲78.8%，同比微跌2.5%；成交均價(jià)57235元/㎡，環(huán)比上漲6.7%，同比下跌4.9%。2024年1-10月北京新建商品住宅新增供應(yīng)29008套，同比下跌6.5%；成交28284套，同比下跌33.1%。
??在此前多輪的政策利好支持下，北京二手房市場(chǎng)行情啟動(dòng)時(shí)間一般早于新房，成交回升幅度也普遍高于新房。
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，杭州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅僅次于北京，達(dá)0.8%。
??克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2024年10月，杭州二手房市場(chǎng)一改連續(xù)3個(gè)月的低迷疲態(tài)，迎來(lái)爆發(fā)。杭州全市（除富陽(yáng)、臨安）10月共成交二手住宅8630套，環(huán)比上漲61.3%，該成交量也是自2017年以來(lái)同期最高水平。
??從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，200萬(wàn)以下的房源為成交主力，占比約37%，200萬(wàn)-350萬(wàn)的成交房源位居第二，占比約為34%。
??除了成交量的爆發(fā)，成交金額和成交均價(jià)也有所提升?？硕鹫憬瓍^(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2024年10月杭州二手房成交金額約為270億，環(huán)比上漲67.36%；成交均價(jià)環(huán)比微漲1.09%，達(dá)30721元/㎡的水平。
??杭州二手房市場(chǎng)的反彈直接讓10月的二手住宅成交量來(lái)到了近7年的同期新高，使得“銀十”風(fēng)頭蓋過(guò)“金九”。
??究其原因，在于多套組合拳的發(fā)力：從國(guó)家層面釋放“止跌回穩(wěn)”信號(hào)，到政策端發(fā)布降低存量房貸利率、降低二套房首付比例等利好，再到杭州落實(shí)國(guó)家住房信貸政策、取消限價(jià)，這股從上到下的合力，共同推動(dòng)了二手房市場(chǎng)的回暖行情。
??當(dāng)前杭州二手房市場(chǎng)在低總價(jià)、小面積房源繼續(xù)走量的同時(shí)，大戶型、高總價(jià)的改善型房源和次新房源，成交也變得活躍。
??與二手房市場(chǎng)量漲價(jià)升相比，杭州新房市場(chǎng)量漲價(jià)跌?？硕鹫憬瓍^(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2024年10月杭州十區(qū)商品住宅成交面積71.1萬(wàn)㎡，環(huán)比增加41%；成交均價(jià)33013元/㎡，環(huán)比下跌10%。從新開盤監(jiān)測(cè)來(lái)看，中簽率下降，去化率上升。10月杭州商品住宅綜合中簽率44%，環(huán)比下降5個(gè)百分點(diǎn)，平均去化率46%，環(huán)比上升2個(gè)百分點(diǎn)。目前仍在逐步復(fù)蘇過(guò)程中。
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年10月份，深圳一二手房?jī)r(jià)格皆漲，其中新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1％，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%。
??一手房方面，克而瑞深圳區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2024年10月深圳一手住宅供應(yīng)成交量均大幅上漲，供應(yīng)量約53.35萬(wàn)㎡（不含安居房），環(huán)比大幅上漲147.5%，共5137套房源。成交量共約54.46萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲127.2％，同比上漲79.4％，創(chuàng)下35個(gè)月以來(lái)新高，回到2021年水平。從區(qū)域來(lái)看，龍崗區(qū)成交量較多，達(dá)14.53萬(wàn)㎡。
??10月深圳全市一手住宅共有61個(gè)板塊有網(wǎng)簽，房?jī)r(jià)10萬(wàn)元/㎡以上的板塊共有6個(gè)。板塊均價(jià)最高的是紅樹灣板塊，均價(jià)約124832元/㎡。套均價(jià)超千萬(wàn)每套的板塊共有12個(gè)，共有33個(gè)板塊的均價(jià)環(huán)比上漲，其中梅林板塊漲幅最大，福田板塊跌幅最大。
??二手房方面，克而瑞深圳區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2024年10月深圳共成交二手住宅6626套，環(huán)比上漲76.69%，同比上漲111.15%。
??從深圳二手住宅各區(qū)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，主力成交區(qū)域仍是龍崗區(qū)，網(wǎng)簽最多，面積約15.28萬(wàn)㎡，環(huán)比大幅上漲84.3％，共網(wǎng)簽1723套；福田區(qū)次之，共網(wǎng)簽1198套，面積約10.34萬(wàn)㎡；此外，坪山、大鵬新區(qū)、光明區(qū)的二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)不足百套。
??截至2024年11月1日，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公開在售二手房數(shù)量統(tǒng)計(jì)，全市有效在售二手房源68402套，對(duì)比10月1日統(tǒng)計(jì)的64401套在售房源增加4001套，環(huán)比增長(zhǎng)6.2%，二手房在售量呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
??總體來(lái)看，當(dāng)前無(wú)論是新房還是二手房均處于新政利好釋放期。二手房表現(xiàn)相對(duì)更優(yōu)于新房市場(chǎng)。
??11月13日“購(gòu)房降稅”新政的出臺(tái)在一定程度上對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的回溫成果有一定的鞏固作用。隨著各項(xiàng)政策效能進(jìn)一步釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的動(dòng)能將增強(qiáng)，11月、12月新房成交有望企穩(wěn)。
??在中央對(duì)于房地產(chǎn)“止跌企穩(wěn)”的預(yù)期下，我們相信房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步復(fù)蘇，未來(lái)走勢(shì)也將逐步穩(wěn)定。
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重磅！住房交易全面降稅
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