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??“成交有韌性、價格有分化、預(yù)期仍反復(fù)?！?/p>

??這是多位受訪房企與市場分析人士對廣州樓市過去半年表現(xiàn)的共識。

??2025年上半年，廣州樓市在“政策真空期”中完成了一場結(jié)構(gòu)性修復(fù)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，廣州商品住宅供應(yīng)面積272萬平方米，同比減少9%；成交套數(shù)32867套，成交總面積355萬平方米，同比增長12%。截至6月底，市場庫存為1447萬平方米，去化周期為24.4個月。

??年中節(jié)點的促銷效應(yīng)更是進一步釋放市場熱度。6月一手住宅成交7247套，創(chuàng)下年內(nèi)新高，市場實現(xiàn)翹尾收官。

??一位TOP20房企營銷負責(zé)人表示，成交回暖背后，一方面受益于“高使用率”新規(guī)項目集中上市，帶動剛需和改善性需求；另一方面，房企促銷持續(xù)發(fā)力，如渠道提傭、價格讓利、購房禮包與靈活付款政策等，有效撬動客戶決策。

??市場以自主修復(fù)為主

??2025年上半年，廣州樓市保持著穩(wěn)定修復(fù)趨勢。

??一季度延續(xù)去年底政策利好帶動的熱度，3月迎來一波“小陽春”；4月受中美貿(mào)易摩擦等外部因素影響，市場情緒短暫承壓；5月以來，優(yōu)質(zhì)項目集中入市疊加年中促銷潮，成交動力逐步恢復(fù)。

??多位廣州項目操盤手反饋稱，樓盤年中沖刺期間，優(yōu)惠力度顯著加大。6月底前一周，新增促銷項目超過百個，直接帶動了到訪量與成交量的雙雙提升，吸引了不少前期觀望的客戶入場。

??與此同時，“房票”政策效果初步顯現(xiàn)，天河?xùn)|部、黃埔等重點舊改區(qū)域的成交逐漸走強，多個項目躋身月度榜單前列。針對村民購房需求，不少房企推出團購折扣、贈送禮品、茶歇接待等活動，對庫存去化和價格穩(wěn)定形成正向支撐。

??政策端亦有提振信號。6月，《廣州市提振消費專項行動實施方案（征求意見稿）》提出“全面取消限購、限售、限價”，引發(fā)市場熱議。不過，廣州“三限”政策已于2024年9月全面退出，當前首付最低可至15%，商貸利率維持在3%低位，處于全國最寬松水平。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，方案重點在于促進剛需和改善、新房和二手房，存量消費和增量消費的全鏈條、全行業(yè)循環(huán)。此外，通過對老舊小區(qū)、城中村、公積金等方面的政策部署，降低了購房能力較弱群體的居住消費成本。這不僅體現(xiàn)住房向一般消費品回歸的趨勢，也構(gòu)建起梯次分層、健康遞進的住房消費新模式。

??“高使用率”新規(guī)盤領(lǐng)跑

??從成交結(jié)構(gòu)來看，新規(guī)項目已然成為市場主力。

??合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，廣州有21個得房率超過100%的新盤集中入市，主要分布在荔灣、黃埔、番禺和海珠等改善需求較為旺盛的區(qū)域。

??以廣州市荔灣區(qū)的萬科理想花地為例。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，該項目上半年累計成交357套，銷售金額達19.29億元，位居中心四區(qū)成交套數(shù)榜首。位于廣州市海珠區(qū)的綠城馥香園也表現(xiàn)不俗，截至6月底累計成交13.78億元，在競爭激烈的海珠西板塊脫穎而出。

??多位項目操盤手表示，熱銷項目普遍具備“高得房率、高兌現(xiàn)力、價格親民”三大特征，在市場觀望情緒濃重的背景下，更容易促成購房者的快速決策。

??相比之下，舊規(guī)項目與尾盤庫存仍面臨價格調(diào)整壓力。還有一些新盤過度“偷面積”的設(shè)計，引發(fā)了市場的質(zhì)疑。此外，二手房交易也受到影響，價格持續(xù)承壓。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，當前降價項目主要集中在黃埔、白云、番禺等近郊板塊，部分單盤降幅超過1萬元/平方米。而遠郊項目價格已基本筑底，降幅有限，且受新規(guī)產(chǎn)品分流影響，降價促銷帶動成交的效果明顯減弱。

??對此，土地端已出現(xiàn)修正信號。目前廣州在土地出讓階段已收緊計容規(guī)則，未來新房使用率將被控制在100%以內(nèi)，這將促進市場更良性競爭。同時，市面上高使用率產(chǎn)品將逐漸減少，對買家的吸引力將相應(yīng)增加。

??從拼價格到拼服務(wù)

??隨著競爭加劇，房企的焦點逐漸從單純的價格戰(zhàn)轉(zhuǎn)向了服務(wù)提升。

??以越秀地產(chǎn)為例，上半年推出“品質(zhì)保價”行動，部分項目承諾“買貴退差”；“90天無憂換房”“先收樓后供樓”等一系列政策，也緩解了改善型客戶的交易阻力。在年中業(yè)績沖刺階段，越秀旗下多個明星項目如越秀觀樾、天河和樾府等銷售節(jié)奏明顯提速。

??部分新盤為促進“開門紅”推出保價策略。例如，6月28日開售的黃埔未來城承諾，在開盤前兩天購買的業(yè)主可享受保價至項目清盤的服務(wù)。若期間同戶型、同樓層出現(xiàn)降價，開發(fā)商將補償差價、提供換房或退房選擇，進一步增強購房者信心。

??不僅如此，越來越多的房企開始注重前置體驗，并將生活理念融入到產(chǎn)品中。

??克而瑞報告顯示，預(yù)計下半年約有25個新盤入市，主要分布在主城、近郊及南沙區(qū)，市場競爭將更趨激烈。

??上述TOP20房企營銷負責(zé)人表示，隨著廣州樓市限制性措施全面退出和城市更新穩(wěn)步推進，購房需求將得到穩(wěn)定支撐。盡管部分板塊和個別項目價格可能仍有波動，但行業(yè)已從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)導(dǎo)向”，“好房子”的市場需求依然強勁。

??李宇嘉則認為，廣州房票安置已基本達成共識，下半年將成為穩(wěn)定樓市的重要動力。同時，舊改釋放的新增空間也將助力廣州補齊公共短板、促進招商引資和房地產(chǎn)發(fā)展。