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??北京，2024年3月28日 ——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢公司戴德梁行發(fā)布《2024年一季度北京寫字樓零售市場(chǎng)報(bào)告》。戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，隨著北京數(shù)字經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展及政府政策的推動(dòng)，作為寫字樓市場(chǎng)的主力租戶，TMT行業(yè)需求的回歸有望帶動(dòng)北京寫字樓市場(chǎng)的回暖。

??租賃市場(chǎng)成交小幅回升，租金水平延續(xù)下降趨勢(shì)

??2024年一季度，受新興商圈大面積成交租賃的影響，北京整體市場(chǎng)季度凈吸納量已接近2023年全年水平，為14.4萬(wàn)平方米。北京寫字樓市場(chǎng)成交的小幅回升令全市空置率自2022年二季度以來(lái)首次下調(diào)，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至18.3%。五大核心商圈市場(chǎng)凈吸納量為4.4萬(wàn)平方米，雖較2023年同期的負(fù)吸納有所好轉(zhuǎn)，但受新增供應(yīng)和部分企業(yè)租戶退租影響，核心商圈市場(chǎng)空置率繼續(xù)呈上升態(tài)勢(shì)，環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至13.1%。雖然一季度市場(chǎng)活躍度較2023年有所提升，但現(xiàn)有的高空置率持續(xù)給業(yè)主施壓，業(yè)主為了盡快去化自身面積和獲得更多的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)則選擇繼續(xù)下調(diào)租金水平。至此，北京全市租金環(huán)比下降2.4%，同比下降8.4%至每月每平方米人民幣290.7元，五大核心商圈租金環(huán)比下降1.7%，同比下降7.6%至每月每平方米人民幣342.6元。

??TMT行業(yè)約占總成交面積的一半，新能源綠色環(huán)保行業(yè)表現(xiàn)活躍

??在行業(yè)表現(xiàn)方面，隨著北京持續(xù)推動(dòng)“全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿城市”建設(shè)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿企業(yè)發(fā)展迅速。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全市數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值為1.88萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.5%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)42.9%，位列我國(guó)第一。這也相應(yīng)反應(yīng)在市場(chǎng)成交上，2024年一季度，北京TMT行業(yè)成交面積約占所有行業(yè)總成交面積的一半，為48.4%。其次為金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)，分別占所有行業(yè)總成交面積的15.1%和11.8%。能源行業(yè)則延續(xù)2023年的強(qiáng)勁勢(shì)頭，位居第四位，占所有行業(yè)總成交面積的10.2%。

??截止至2027年，北京寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)將達(dá)144.7萬(wàn)平方米。其中2024年為供應(yīng)高峰，體量約為45萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)二季度，新項(xiàng)目的入市加之市場(chǎng)的高空置很難在短期內(nèi)被去化，租金水平將繼續(xù)面臨下行壓力。戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲表示，下半年隨著經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)活躍度的逐漸恢復(fù)，預(yù)計(jì)年底租金水平將趨于穩(wěn)定或迎來(lái)觸底拐點(diǎn)。未來(lái)幾年，隨著企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的好轉(zhuǎn)、新興產(chǎn)業(yè)的快速布局和相關(guān)政策的不斷推進(jìn)，北京寫字樓市場(chǎng)租賃需求有望得到提升。

??“提質(zhì)升級(jí)”、“城市更新”仍是零售市場(chǎng)主旋律，首店首發(fā)經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮

??一季度，位于亞奧商圈的北辰薈購(gòu)物中心及豐臺(tái)區(qū)的北京京盛時(shí)代購(gòu)物中心開業(yè)，全市購(gòu)物中心總存量升至1,502萬(wàn)平方米。近兩年來(lái)北京零售市場(chǎng)入市的項(xiàng)目呈多樣化、多層次化的發(fā)展趨勢(shì)。在政府“傳統(tǒng)商圈改造”、“一店一策”等政策的推動(dòng)下，傳統(tǒng)商圈老舊項(xiàng)目的改造成效也逐漸顯現(xiàn)。根據(jù)北京商務(wù)局2月發(fā)布的《北京培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市2024年工作要點(diǎn)》，2024年還將完成西單金融街商圈、西直門商圈等15個(gè)商圈的改造升級(jí)。因此，“提質(zhì)升級(jí)”、“城市更新”仍將是2024年北京零售市場(chǎng)發(fā)展的主旋律。

??品牌方面，除各購(gòu)物中心在積極地豐富和提升其項(xiàng)目?jī)?nèi)品牌外，各品牌方也在不斷地升級(jí)和創(chuàng)新其品牌店鋪形式，首店、旗艦店仍是各購(gòu)物中心重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。值得一提的是，中國(guó)最大的MUJI旗艦店本季度在北京朝陽(yáng)大悅城開業(yè)，占地面積近5,000平方米。2024年北京將持續(xù)繁榮首店首發(fā)經(jīng)濟(jì)，計(jì)劃引入首店不低于800家。

??2024年，北京零售市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有超過(guò)120萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)計(jì)劃投放市場(chǎng)，項(xiàng)目主要為位于郊區(qū)的大體量新建商業(yè)項(xiàng)目及位于主城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)商圈的城市更新項(xiàng)目。戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎表示，在北京大力激發(fā)消費(fèi)潛能及打造融合消費(fèi)新場(chǎng)景等支持性政策的指導(dǎo)下，今年新項(xiàng)目的開業(yè)將引入更加多元化的業(yè)態(tài)及消費(fèi)場(chǎng)景，提升區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)環(huán)境及活力，助力北京國(guó)際消費(fèi)中心城市的建設(shè)。