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??土拍市場(chǎng)越發(fā)趨于理性。

??12月5日，上海今年第四批次首輪供地鳴鑼開(kāi)拍。作為土地市場(chǎng)熱度較高的城市之一，上海今年前11月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)土地出讓收入1838億元，但以往的火熱場(chǎng)面在這次拍地中并未出現(xiàn)，取而代之的是房企對(duì)每塊地都出手謹(jǐn)慎。

??從出讓結(jié)果看，本次共出讓8幅涉宅地塊，最終3幅地塊觸頂搖號(hào)成交，1幅地塊溢價(jià)成交，4幅地塊底價(jià)成交，成交總金額約為148億元。

??“一般開(kāi)年的土地出讓熱度最高，臨近年末，又是房企回籠現(xiàn)金流的階段，拿地積極性就下降了，除非是質(zhì)量特別高的地塊，不然都不會(huì)輕易下手。”一名華東房企投拓人士表示。

??以這次出讓中競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的普陀區(qū)北新涇產(chǎn)業(yè)園區(qū)地塊為例，共有11位競(jìng)買(mǎi)人參與地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，經(jīng)過(guò)43輪報(bào)價(jià)很快觸及最高限價(jià)，進(jìn)而轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)高品質(zhì)建設(shè)環(huán)節(jié)。

??但在這一環(huán)節(jié)中，有3位競(jìng)買(mǎi)人陸續(xù)放棄競(jìng)價(jià)。從現(xiàn)場(chǎng)資料來(lái)看，這三位競(jìng)買(mǎi)人分別是寶華和上海東苑房地產(chǎn)組成的聯(lián)合體、中海地產(chǎn)、招商蛇口和港中旅組成的聯(lián)合體。這其中，寶華、中海地產(chǎn)和招商蛇口都是長(zhǎng)期深耕上海的企業(yè)。

??在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，上述地塊競(jìng)拍最后階段這些房企選擇放棄，看似有點(diǎn)可惜，但也說(shuō)明在目前的市場(chǎng)行情中，房企開(kāi)始“斤斤計(jì)較”了，成本、利潤(rùn)都會(huì)精細(xì)測(cè)算，不會(huì)做冒險(xiǎn)之舉。

??即使如此，上海依然是房企高度認(rèn)可值得投資的城市，無(wú)論是央企、國(guó)企，還是少量民企，都在積極布局，試圖在此落子。

??以越秀地產(chǎn)為例，華東是其戰(zhàn)略布局的重要區(qū)域。2022年，越秀地產(chǎn)華東地區(qū)全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額430億元，占總銷(xiāo)售額比例約34%，全年新增土地中，有近30%土地都位于華東。越秀地產(chǎn)在華東區(qū)域的布局僅次于粵港澳大灣區(qū)。

??而作為華東區(qū)域最核心的城市，上海也是越秀地產(chǎn)必爭(zhēng)之地。自2021年首入上海以來(lái)，越秀地產(chǎn)即在上海接連拿地，2022年更連落兩子。不過(guò)，越秀地產(chǎn)過(guò)往在上海的項(xiàng)目主要以合作開(kāi)發(fā)為主，今年以來(lái)，越秀地產(chǎn)更換了打法，開(kāi)始在上海土地市場(chǎng)獨(dú)立拿地。

??但破局并不容易。由于上海土地市場(chǎng)采取搖號(hào)制度，越秀地產(chǎn)始終差了點(diǎn)運(yùn)氣，僅在首輪拍地中斬獲靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，不過(guò)該地塊體量較小。直到這次拍地，越秀地產(chǎn)在11位競(jìng)買(mǎi)人中脫穎而出，摘得本次土地出讓中競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地塊，即普陀區(qū)北新涇產(chǎn)業(yè)園區(qū)地塊，成交價(jià)47.85億元，成交樓板價(jià)66210元/平方米，溢價(jià)率約10%。

??除了越秀地產(chǎn)，還有兩家房企在此次拍地中也得償所愿，一家是京派國(guó)企金隅集團(tuán)，另一家則是老牌房企華麗家族。

??“金隅集團(tuán)在上海拍地中已經(jīng)陪跑好多次了，這次終于拿地了。”一位業(yè)內(nèi)人士戲言。

??金隅集團(tuán)此次拿下的桃浦科技城地塊位于普陀區(qū)，出讓面積21061平方米，地塊起始價(jià)20.7億元，最高限價(jià)22.77億元。最終，這塊地成交價(jià)22.77億元，溢價(jià)率也達(dá)到10%。

??實(shí)際上，金隅集團(tuán)旗下較為人熟知的是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)。作為北京市屬?lài)?guó)企，金隅集團(tuán)最近幾年加大了在華東區(qū)域的布局力度。

??除了此次在上海拿地，一周前，金隅集團(tuán)還在蘇州第八批集中供地中，經(jīng)過(guò)兩個(gè)半小時(shí)拼搶、120輪廝殺，力壓15家房企，拿下了這一批土地中唯一一宗溢價(jià)地塊，溢價(jià)率超過(guò)30%，憑借這塊地，金隅集團(tuán)也首次進(jìn)入蘇州市場(chǎng)。

??彼時(shí)在采訪(fǎng)中，有金隅集團(tuán)相關(guān)人士表示，會(huì)將蘇州項(xiàng)目打造成精品。同時(shí)，該人士還稱(chēng)，為了積極踐行“保交樓”責(zé)任，金隅集團(tuán)斬獲的項(xiàng)目，從拿地到交付力爭(zhēng)控制在2年3個(gè)月。

??據(jù)熟悉上海市場(chǎng)的人士表示，金隅集團(tuán)在上海即將迎來(lái)一個(gè)新房項(xiàng)目“預(yù)看房”活動(dòng)，而該項(xiàng)目也是提前交付。該人士感嘆，看來(lái)，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下，國(guó)企也卷起來(lái)了。

??在此次拍地中，還有一個(gè)久違的名字闖入業(yè)界視線(xiàn)——華麗家族。

??這家房企的底氣在于，曾經(jīng)一手打造了上海兩處知名豪宅：檀宮和華麗家族古北花園，前者曾被封為“中國(guó)  第一豪宅”，后者則是受到不少明星名人青睞。

??過(guò)去很多年，華麗家族很少在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。但從去年上海第三批集中供地至今，華麗家族多次參與上海土地市場(chǎng)拿地，不過(guò)同樣少了一些運(yùn)氣。

??在多次嘗試后，這一輪供地中，華麗家族終于有所斬獲，與保利置業(yè)組成的聯(lián)合體底價(jià)摘得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-04地塊（平?jīng)鼋值?1街坊東）。

??由于華麗家族過(guò)往在上海打造過(guò)的項(xiàng)目品質(zhì)業(yè)界有目共睹，因此，雖然這次其拿下的地塊體量不大，但已經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始期待，重出江湖的華麗家族將會(huì)帶給上海什么樣的作品。

??除了上述企業(yè)，城投控股旗下上海城投置地（集團(tuán)）有限公司、中建八局旗下上海中建東孚投資發(fā)展有限公司等房企此次均有斬獲。

??根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，截至目前，上海今年以來(lái)的土地出讓收入已經(jīng)達(dá)到1986.3億元，位居全國(guó)  第一。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，上海樓市穩(wěn)定，即使房企出價(jià)觸及地塊最高限價(jià)，項(xiàng)目也有一定利潤(rùn)空間，這也是房企集中競(jìng)爭(zhēng)核心地塊的主要原因。