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??2024年8月7日，上海新一輪集中土拍落幕。

??開拍前徐匯濱江的原“小米總部地塊”就備受矚目，共吸引了7家優(yōu)質(zhì)房企參與角逐，其中四家為副部級(jí)央企背景。

??畢竟該地塊亮點(diǎn)頗多，首先是地處上海徐匯濱江一線，緊鄰西岸金融城，對(duì)面是均價(jià)178000元/平方米的香港置地·啟元，緊鄰4、12號(hào)線大木橋路站大約600米，且沒(méi)有保障房要求。

??該地起始樓面價(jià)達(dá)100805元/平方米，已經(jīng)超越全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄，最高總價(jià)限制為48.048億元，溢價(jià)率30%，如果地塊最終達(dá)到最高限價(jià)，將采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得者。

??8月7日開拍當(dāng)日，半小時(shí)就觸頂30%的溢價(jià)率限制，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由綠城拿下，至此，該地塊以131045元/平方米的樓板價(jià)，一躍成為全國(guó)單最新單價(jià)地王。

??2024年8月7日，上海新一輪集中土拍如期開拍，掛牌的5宗地均成功出讓，總成交建面25.6萬(wàn)平方米，成交總金額109.5億元，整體溢價(jià)率為12.1%，刷新了2023年以來(lái)月度溢價(jià)率歷史紀(jì)錄。

??本批次土拍是‘滬九條’出臺(tái)后的第二批宅地出讓，自上輪起，上海土拍取消自2021年實(shí)行的溢價(jià)率10%封頂原則，在出讓條件中也沒(méi)有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

??本輪競(jìng)拍的5宗地中，徐匯濱江地塊關(guān)注度最高，該地曾在2021年由小米競(jìng)得，當(dāng)時(shí)性質(zhì)是商業(yè)辦公用地，成交價(jià)15.5億元，折合樓面價(jià)31001元/平方米。原本計(jì)劃打造成小米的上海金融總部，今年上半年因市政規(guī)劃用地發(fā)生改變，政府重新收儲(chǔ)，用地性質(zhì)隨后變更為宅地。

??重新上架后，起始價(jià)為36.96億元，且未設(shè)中小套型比例要求，并以“招掛復(fù)合”方式出讓，最高總價(jià)限制為48.048億元，如果地塊最終達(dá)到最高限價(jià)，將采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得者。

??值得注意的是，該地起始樓面價(jià)達(dá)100805元/平方米，已經(jīng)超越融信的全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。2016年，融信以總價(jià)110.1億元、溢價(jià)率139%拿下上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，樓面價(jià)約100218元/平方米，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)單價(jià)地王。

??此次競(jìng)拍的徐匯濱江地塊不設(shè)置房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，可以參考的是項(xiàng)目對(duì)面是香港置地·啟元，均價(jià)178000元/平方米，是今年上海第四批次新房的單價(jià)天花板，于今年4月開盤熱銷，認(rèn)購(gòu)率235%，兩個(gè)小時(shí)就清盤。

??該地塊開拍半小時(shí)就觸頂30%的溢價(jià)率限制，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由綠城拿下，總價(jià)48億元，樓板價(jià)131045元/平方米，一躍成為全國(guó)單最新單價(jià)地王。此次土拍結(jié)束后，徐匯濱江的價(jià)格體系有望再次被刷新。

??從此次出讓的5宗地塊整體來(lái)看，1宗地封頂搖號(hào)、1宗低溢價(jià)、3宗底價(jià)成交，雖然整體溢價(jià)率高達(dá)12.1%，刷新了2023年以來(lái)月度溢價(jià)率新高，但主要是被徐匯濱江小米地塊30%溢價(jià)抬高，實(shí)際本輪土拍市場(chǎng)熱度冷熱分化明顯。

??從房企來(lái)看，本次掛牌的5宗地中，浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固等偏遠(yuǎn)地塊均僅有1家房企參拍，虹口江灣地塊有綠城、象嶼、保利發(fā)展3家房企參拍，而熱度最高的徐匯小米地塊有多家房企/聯(lián)合體參拍，包括保利、招商&徐匯城投、中海&西岸集團(tuán)、華潤(rùn)、綠城、越秀&象嶼、宸嘉等參與競(jìng)買。房企參拍熱情明顯冷熱不均。

??從出讓具體地塊來(lái)看，虹口江灣地塊位于中外環(huán)，雖然地塊位置不及徐匯小米地塊，但交通還算便利，地塊距軌道交通3號(hào)線江灣鎮(zhèn)路站0.6公里，生活配套也比較豐富，該地引得綠城、象嶼的競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)過(guò)24輪出價(jià)，最終綠城以12億元競(jìng)得，溢價(jià)率6.48%，樓面價(jià)48447元/㎡。

??而余下的浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固地塊略顯冷清，各有一名競(jìng)買人報(bào)名，因此都以底價(jià)成交，競(jìng)買人分別是浦開、奉賢新城公司和保利發(fā)展。

??值得注意的是上海本輪土拍民企積極性明顯提升，綠城、宸嘉均積極參拍，尤其是綠城，同時(shí)參拍徐匯濱江和虹口江灣地塊。競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，綠城運(yùn)氣最佳，不僅搖中本場(chǎng)土拍最熱門的徐匯濱江小米地塊，還以6.48%的溢價(jià)率斬獲虹口江灣地塊。最終綠城以60億元的總成交金額占到本場(chǎng)土拍總金額的55%。

??2024年8月7日，就在土拍結(jié)束后不久，上海土地交易市場(chǎng)緊接著發(fā)布了下一批次土拍出讓公告，共掛出2宗地塊，分別為靜安區(qū)曹家渡社區(qū) C050301單元9A-20地塊及靜安區(qū)靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊。

??出讓預(yù)告稱：針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化和人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，更好發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，創(chuàng)造更加公平、更有活力的市場(chǎng)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)資源配置效率最優(yōu)化和效益最大化，加大優(yōu)質(zhì)住宅用地供應(yīng)。

??自上海新“滬九條”中明確要求優(yōu)化土地和住房供應(yīng)后，上海已進(jìn)行了兩場(chǎng)土拍，這兩場(chǎng)土拍都取消了自2021年實(shí)行的溢價(jià)率10%封頂原則，在出讓條件中也沒(méi)有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

??從結(jié)果來(lái)看，上一輪土拍楊浦兩宗宅地分別以17.12%和21.18%高溢價(jià)成交，這一輪土拍徐匯濱江小米地塊30%溢價(jià)封頂，兩場(chǎng)土拍熱度均明顯回升。

??但同時(shí)土拍市場(chǎng)冷熱不均的現(xiàn)象依然存在，上一輪寶山顧村和奉賢新城兩宗遠(yuǎn)郊地塊以底價(jià)成交，這一輪浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固地塊均以底價(jià)成交，冷熱分化十分明顯。

??究其原因，很大程度上還是與市郊區(qū)新房去化速度差異有關(guān)，盡管在“517”新政之后，市場(chǎng)有一定的積極效果，但是利好更多地集中在市區(qū)，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更是出現(xiàn)“日光盤”，郊區(qū)項(xiàng)目去化緩慢，部分項(xiàng)目開盤去化率甚至在個(gè)位數(shù)。

??在這背景下，也就不難理解上海第五批土拍選擇掛牌靜安2宗宅地。我們認(rèn)為，未來(lái)土地供應(yīng)端將繼續(xù)延續(xù)“高頻、少量、質(zhì)優(yōu)”的供地策略，土拍市場(chǎng)將聚焦在核心城市優(yōu)質(zhì)板塊。

??總的來(lái)看，上海本輪土拍如期延續(xù)冷熱分化的格局，未來(lái)市場(chǎng)分化行情也將進(jìn)一步加大。

??需要注意的是，土拍市場(chǎng)的熱度的維系，既要有土地質(zhì)量的保障，還要有正常利潤(rùn)的預(yù)期，同時(shí)也離不開良好的項(xiàng)目去化。

??隨著上海核心區(qū)域地塊的持續(xù)出讓，這些區(qū)域的土拍熱度也或?qū)⒊霈F(xiàn)一定程度地下降。未來(lái)上海，高端市場(chǎng)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加劇。