土地曾冬梅 2024-10-18 08:44:06 來源：中房報
??廣州市琶洲南區3宗住宅用地第二次延期出讓。
??這3宗地的掛牌起始價約59億元，最初是計劃在9月24日拍賣的，出讓前夕被延期到10月17日。而根據廣州市規劃和自然資源局在10月16日發布的公告，最新出讓日期是10月30日。
??兩次延期的動作令業界頗感意外，因為此前廣州相關部門曾透露琶洲南區3個地塊已有20多家房企進行前期摸查，拿地意愿強烈。此外，一周前，越秀區廣州大道中、荔灣區河柳街、番禺區禺山大道南側等3宗宅地已宣布延期出讓。這6宗宅地的起拍總價接近80億元。
??有業內消息稱這些地塊延期推出是為了進一步優化出讓條件，提升吸引力。“目前廣州大部分開發商不缺貨賣。”某大型房企管理層對中國房地產報記者表示，在沒有強烈補貨需求、市場信心尚未恢復的前提下，對于土地投資，大家也不急于出手，都想優中選優。
??琶洲南區地塊二次延期出讓
??琶洲南區AH090402、AH090403、AH090404地塊均為二類居住用地，3宗地的總用地面積約6.7萬平方米，容積率均為2.5，是琶洲難得的低密度地塊，掛牌起始價分別為28.74億元、15.57億元和14.68億元，起拍樓面地價依次為4.25萬元/平方米、4.3萬元/平方米和4.3萬元/平方米。
??這3宗地于8月21日掛出，計劃在9月24日出讓。但在出讓前一日，廣州市規劃和自然資源局突然發出了補充公告，表示將推后至10月17日競拍。按照坊間的說法，由于起拍價高達88.15億元的天河區臨江大道北側AT080722地塊將于9月29日拍賣，為了避免資金被分流，開發商們集體請求琶洲南3個地塊延期出讓。
??在這段時間，地方政府也沒有閑著，進行了一輪規劃調整，完善地塊周邊的基礎設施。《海珠區住建局關于提供琶洲南區出讓地塊周邊基礎設施計劃》提到，為滿足出讓地塊預售期間交通需求，計劃利用現狀規劃橫一路所在路位先行拉通一條通道，結合琶洲南區安置物業項目現已借用部分規劃道路路位作為臨時道路，以解決地塊達到預售條件后道路通行問題，臨時道路建設計劃于2025年3月31日前完成。至于周邊的永久道路建設，則計劃2025年8月開工，預計2026年底完成建設。
??除了修路外，地塊附近的220kv赤沙變電站也將進行搬遷，新站址將于2027年12月建成投產，涉及的工程總投資達約16.8億元，可見廣州賣地的誠意。
??但目前看來，上述動作還未能消除房企的顧慮，以至于地塊不得不再度推遲出讓。據業內消息，接下來，廣州市還將繼續優化這3個地塊自身的出讓條件，以及周邊的配套服務。
??多幅宅地延后拍賣
??1個星期前的10月10日，廣州市規劃和自然資源局一口氣宣布了廣州大道中地塊、河柳街地塊、以及禺山大道南側地塊將延至月底出讓的消息。
??這3宗也是住宅用地，體量不大、總價較低，屬于短平快項目。其中，廣州大道中地塊是近4年來越秀區掛出的首宗宅地，建筑面積約1.8萬平方米，掛牌起始價約5.96億元，樓面地價約3.31萬元/平方米。河柳街地塊的起拍價約6.11億元，建筑面積約2.22萬平方米，折合樓面地價約2.9萬元/平方米。禺山大道南側地塊的規模相對大一點，建筑面積6.1萬平方米，掛牌起始價約8.15億元，樓面地價約1.34萬元/平方米。
??地方政府沒有公布上述地塊延期出讓的原因。在廣州某房企內部人士看來，廣州大道中地塊以及河柳街地塊雖地處城市中心，但“小地塊做不出產品和量，大開發商做了沒啥意思，小開發商又沒錢拿”。禺山大道南側地塊規模適中，但在地段上沒什么競爭力。
??而廣州土地市場的重量級選手——保利發展、越秀地產近1個月均已有所斬獲。9月29日，保利發展以117.55億元的總價、33.4%的溢價率競得臨江大道北側AT080722地塊，越秀地產則在9月30日以9.8億元的總價、13.3%的溢價率拿下了怡新路以南AB3101046地塊。值得一提的是，這兩塊地都采用了戶型新規，前者的陽臺占比擴大到30%，后者也有25%。
??在更早前的9月20日，招商蛇口以約10.2億元的底價競得南沙區橫瀝地塊，但該公司沒有支付土地出讓金，而是用附近招商灣區1872項目的部分房源進行置換。這塊地的特殊之處在于鼓勵“大陽臺”和空中花園設計，陽臺占比25%，空中花園的占比更高達40%。
??從上述案例不難看出，開發商更青睞在產品規劃上較具想象空間的地塊。地方政府也不斷放寬尺度，10月9日，南沙區掛出明珠灣區慧谷西片區2宗宅地，陽臺占比都達到了30%。作為買家，房企們邊等邊看，期望買到規劃條件更優越的土地也在情理之中。
??另一方面，雖然9月以商品房銷售的熱度有所回升，但在市場真正回穩前，部分開發商對現金支出仍態度謹慎。一家民營房企表示，該公司今年在大灣區城市沒有拿地計劃，當前要確保的是在建項目的“開一成一”，明年再視市場情況確定拿地策略。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
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| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
