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??6月4日上午，成都市成華區(qū)1宗住宅用地順利成交。

??該宗地位于成華區(qū)圣燈街道人民塘社區(qū)，處于二八板塊，出讓面積合約105.5922畝，規(guī)劃建筑面積140789平方米，容積率2.0，起拍樓面價(jià)14000元/平方米。

??作為主城區(qū)難得的超百畝+低密地塊，本次拍賣吸引了招商蛇口、華潤(rùn)置地、中國(guó)鐵建共3家競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)，最終由中國(guó)鐵建以樓面價(jià)14300元/平方米競(jìng)得該地塊，折合總價(jià)約20.13億元，溢價(jià)率2.14%。

??四川中原地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)吳江表示，這個(gè)結(jié)果既是意料之中，也在意料之外。

??“地塊正處當(dāng)紅的二八板塊，主城黃金2.5環(huán)的地段價(jià)值毋庸置疑。同時(shí)主城區(qū)近年來(lái)罕見的大體量純住宅地塊，足夠中國(guó)鐵建施展拳腳，打造標(biāo)桿項(xiàng)目。但總價(jià)門檻高，按14000元/平方米的起拍價(jià)來(lái)計(jì)算，總價(jià)也接近20億元，當(dāng)下市場(chǎng)能輕松掏出這筆錢的開發(fā)商并不多。”吳江說道。

??中國(guó)鐵建低調(diào)斬獲105畝純宅地

??相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，截至6月3日，2025年成華區(qū)已成功出讓涉宅地塊7宗，分布于東客站、萬(wàn)年場(chǎng)、崔家店、二八、建設(shè)路等板塊。其中，3月31日中建西南院以12900元/平方米的價(jià)格競(jìng)得的二八板塊39畝宗地與6月4日出讓的105畝宗地相距不遠(yuǎn)。

??資料顯示，105畝宗地位于二八板塊核心區(qū)，距離成都七中英才學(xué)校不到200米，距離地鐵17號(hào)線機(jī)車廠站（在建）不到300米，1.5公里范圍內(nèi)還有成都“新五朵金花”之一的雙林小學(xué)（馨韻校區(qū)）、成都嘉祥外國(guó)語(yǔ)學(xué)校成華校區(qū)、成都萬(wàn)匯學(xué)校、成都市二仙橋?qū)W校、二仙橋公園、紅倉(cāng)完美文創(chuàng)公園、四川省第一中醫(yī)醫(yī)院等高能級(jí)城市配套。

??吳江認(rèn)為，雖然擁有主城黃金2.5環(huán)優(yōu)勢(shì)，但考慮到地塊臨鐵路，且中建西南院的拿地價(jià)才12900元/平方米，地塊的溢價(jià)率不會(huì)太高。

??目前，二八板塊是風(fēng)口，也是成都新房競(jìng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)域。與地塊毗鄰的招商錦城序，今年3月首次取證開盤，取證的首批次房源開盤即罄，銷售額達(dá)到4.8億元。同板塊的中環(huán)天宸、新希望D23風(fēng)華的銷售情況同樣可觀。

??同時(shí)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，二八板塊認(rèn)購(gòu)新房1943套，認(rèn)購(gòu)面積24.42萬(wàn)平方米，認(rèn)購(gòu)金額64.36億元，位居成華區(qū)各板塊新房認(rèn)購(gòu)數(shù)量、認(rèn)購(gòu)面積、認(rèn)購(gòu)金額第一位。不過認(rèn)購(gòu)價(jià)格26353元/平方米，略低于萬(wàn)年場(chǎng)板塊和建設(shè)路板塊。

??二手房方面，今年1~5月二八板塊成交532套二手房，成交面積4.5萬(wàn)平方米，成交金額7.37億元，成交參考價(jià)為14617元/平方米。

??在當(dāng)前新規(guī)產(chǎn)品林立的二八板塊，吳江表示，中國(guó)鐵建還是要堅(jiān)持卷產(chǎn)品、拼品牌、搶客戶。如果在二八板塊引入茶花板塊的御府系列，還是非常具有競(jìng)爭(zhēng)力。

??相關(guān)資料顯示，金牛區(qū)茶花板塊的金牛西派御府是眉山發(fā)展和中國(guó)鐵建共同打造，由12棟7～17層小高層和洋房組成，建筑面積約179平方米和建筑面積約255平方米的戶型占比達(dá)到70%。在2025年4月，金牛西派御府首開，去化100%，銷售金額達(dá)到9億元。

??競(jìng)爭(zhēng)激烈考驗(yàn)操盤能力

??6月4日，中國(guó)鐵建在二八板塊成功拿地，也是時(shí)隔多年，中國(guó)鐵建重返二八板塊。此前，中國(guó)鐵建與成都鐵路局共同打造的網(wǎng)紅盤青秀未遮山，曾是成都搖號(hào)時(shí)代萬(wàn)人搖的紅盤代表。據(jù)成都購(gòu)房通顯示，該項(xiàng)目在2018年曾創(chuàng)下1056套房源超6萬(wàn)人報(bào)名的紀(jì)錄，中簽率僅有1.71%。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2022~2024年，中國(guó)鐵建在成都拿下8宗地塊（含股權(quán)開發(fā)），其中7宗位于主城區(qū)，1宗位于天府新區(qū)，重倉(cāng)主城的意圖明顯。

??2024年3月6日，中國(guó)鐵建以9.31億元的總價(jià)拿下錦江區(qū)潘家溝一宗占地約31.18畝的宅地，成交樓面價(jià)22400元/平方米。這是中國(guó)鐵建2024年在成都土拍市場(chǎng)拿到的唯一宅地，后呈現(xiàn)項(xiàng)目為西派交子。

??半年之后，西派交子在9月和10月完成4次取證，總價(jià)高達(dá)500萬(wàn)元～800余萬(wàn)元的西派交子迅速完成去化。

??目前，中國(guó)鐵建在成都還有金牛西派御府、西派善境、光華樾府、領(lǐng)樾、宸語(yǔ)府等在售項(xiàng)目。

??2024年，中國(guó)鐵建地產(chǎn)銷售總金額近200億元，位居成都房企銷售額榜單第一名。

??但6月4日成交的105畝地塊，吳江認(rèn)為，有優(yōu)勢(shì)也有短板，這非常考驗(yàn)中國(guó)鐵建的操盤能力。如果做保守的建筑面積125～175平方米兩梯兩戶小高層產(chǎn)品，全四房全生命周期設(shè)計(jì)，參考西派善境的配置，預(yù)計(jì)售價(jià)在3萬(wàn)～3.2萬(wàn)元/平方米，這樣的設(shè)計(jì)將會(huì)在二八板塊面臨在售和未來(lái)待售項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)；如果采用高低配，東側(cè)做建筑面積139～175平方米兩梯兩戶小高層，西側(cè)做建筑面積200～240平方米疊墅產(chǎn)品，這樣小高層產(chǎn)品符合市場(chǎng)主流，別墅產(chǎn)品也可以與華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城等大平層形成物業(yè)形態(tài)的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。