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??上市企業年報季已收官，Wind數據顯示，A股已有5402家上市公司披露2024年年報：全年營收71.92萬億元，同比下降0.23%，其中4029家實現盈利，占比75%。

??分行業來看，不同行業業績分化顯著。其中信息技術板塊營收增強，2024年增長達11%位居首位，房地產行業延續低迷，營收增幅以-21%墊底。

??聚焦到房地產行業來看，據克而瑞研究中心對50家上市房企2024年財報數據的整理，2024年行業典型上市房企整體營收與利潤出現了雙降，2024年行業典型上市房企整體的毛利率為10%，同比下降2個百分點。

??目前盈利難已成為房地產行業的普遍現象。

??展望2025年，部分房企預期相對樂觀，經過三年的深度調整，我國房地產市場規模已從峰值時期的18萬億元逐步回落至不足10萬億元。當前，市場繼續下行的空間已較為有限，預計2025年，整體市場將逐步進入筑底回穩的階段。

??同時，隨著行業深度調整，企業經營邏輯也要加快轉變。優選項目、審慎投資，保證項目利潤率水平；戰略精簡、降本增效，提升經營效益；回歸產品、加強產品打造，提高產品適銷性及產品溢價，是目前企業穩利潤、穿越周期的關鍵。

??截至目前，滬深兩市上市企業2024年年報披露正式收官，Wind數據顯示，5402家上市公司2024年全年營收71.92萬億元，同比下降0.23%；歸母凈利潤5.21萬億元，同比下降2.98%。其中4029家實現盈利，占比75%，2567家歸母凈利潤同比增長，2835家公司凈利潤同比下滑。

??分行業來看，2024年上市企業業績分化顯著。其中信息技術板塊營收增幅最高，達11%，其次是金融及可選消費板塊，營收增速分別為5.6%及5.5%，房地產行業墊底，為-21%。

??從個股數量來看，2024年全市場共有4029家實現盈利，占比76%。從凈利潤增幅區間分布來看，10%企業凈利潤增幅超100%，7%企業增幅介于50%-100%，31%企業增幅低于50%，53%企業凈利潤呈現負增長局面。

??2024年，全國新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%。同時市場銷售價格持續下探，不少房企以價換量加快跑貨，利潤空間持續收窄。

??在此背景下，房地產行業整體從2023年的增收不增利，到2024年的營收與利潤雙降，最終在A股上市公司行業分類表現中墊底。

??目前來看，若未來市場持續筑底盤整，已有的存貨跌價準備計提或不充分，未來仍有進一步減值風險，短期內企業利潤規模和盈利水平將繼續承壓。

??為了進一步了解房地產行業上市房企的情況，克而瑞研究中心以《2024年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》全口徑銷售TOP100以內的上市房企為主，梳理出50家典型上市房企財報數據，發現2024年行業典型上市房企整體實現營業收入34579億元，同比下降17%；營業成本30619億元，同比下降15%。

??從趨勢來看，典型上市房企營業收入增速2021年最高，達14%，隨后在2022年跌至-14%，2023年短暫回升后，2024年再次出現加速下滑態勢。

??從毛利潤來看，從2021年開始就保持下滑趨勢，2024年典型上市房企實現毛利潤3446億元，同比下滑33%，下滑幅度為歷年較高。

??從企業各項利潤率指標來看，2024年行業典型上市房企整體的毛利率為10%，同比下降2個百分點；凈利率為-9%，為虧損狀態；歸母凈利率同樣為-9%。

??可以參考的數據是，2007年年報數據顯示房地產行業平均毛利率是38.59%，2011年房地產行業平均毛利率達40%，經過十多年的發展，房地產行業毛利率已從40%的高點降至10%。

??出現虧損的原因，一方面是歷史高位獲取的高地價、低利潤項目影響仍在持續傳導。另外一方面是，近年來企業銷售去化壓力放大，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，加劇了企業增收不增利的表現。

??此外，行業下行背景下，存貨跌價及投資物業賬面價值縮水，房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產減值損失等，也對當期的利潤表現有較大的負面影響。

??盈利難已成為房地產行業的普遍現象，其中大部分房企的凈利潤都出現了虧損，在市場壓力下存貨跌價損失成為凈利潤虧損的主要原因，此外合聯營投資虧損以及信用減值損失也成為利潤下滑的重要因素。

??隨著行業深度調整，不少房企也在謀求戰略轉型，堅持打造第二增長曲線。如保利發展提出“做大不動產經營業務，創新資產管理機制，大力發展租賃住房，提高持有資產經營收益”，“做強不動產綜合服務，持續推動‘大物業’戰略落地，提高綜合服務的專業化市場化水平，探索第二增長曲線。”招商蛇口2025年計劃入市9個公寓項目、8個商業項目、3個產業園項目，并表示未來將加強自身運營能力建設，以優質的多業態協同和精細的成本管控，打造明星標桿項目，提升資產價值。

??從長遠來看，我們相信隨著利好政策的持續加碼，將助力市場預期的修復與信心提振。2025年或將成為房地產市場筑底回穩的關鍵之年。

??與此同時，房企的經營邏輯也要迎合行業新階段的發展特點。在傳統開發業務上，要以銷定投、聚焦核心，同時也要加大轉型業務拓展力度，從而實現穩健的高質量發展。

??房地產行業從2023年的增收不增利，演變成2024年上半年的營收與利潤雙降，房企轉型刻不容緩。

??在此背景下，不少房企堅定將戰略重點轉向經營性物業板塊或其他多元板塊，打造持續增長的第二增長曲線。同時，還有部分房企從產品品質出發，加大了向內求索力度。

??目前整體市場仍在止跌回穩的過程中，行業盈利仍將繼續承壓，各房企仍需積極調整，尋找結構性機會，以增量項目較高的毛利率來帶動整體企業毛利率企穩，只有這樣才能實現穩健高質量發展。