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??香港樓市奏響了2024年開(kāi)年首波重磅利好。

??2月28日，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波在香港特區(qū)政府立法會(huì)綜合大樓會(huì)議廳發(fā)表2024/2025財(cái)政年度特區(qū)政府財(cái)政預(yù)算案，其中備受關(guān)注的是樓市刺激政策。

??陳茂波宣布，經(jīng)審慎考慮當(dāng)前整體情況后，特區(qū)政府決定即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施（即所謂“辣招”），即由今天起所有住宅物業(yè)交易無(wú)須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

??此舉意味著，香港樓市相隔14年再次進(jìn)入“零辣招”時(shí)代。

??同一日，香港金管局向銀行發(fā)出指引，修訂適用于物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施及其他相關(guān)監(jiān)管要求：價(jià)值3000萬(wàn)港元或以下的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至7成；價(jià)值3500萬(wàn)港元或以上的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至6成。

??陳茂波表示，考慮到外圍及本地經(jīng)濟(jì)情況，香港特區(qū)政府認(rèn)為在繼續(xù)維持銀行體系穩(wěn)定的前提下，當(dāng)前有空間進(jìn)一步修訂相關(guān)措施，并適當(dāng)調(diào)整其他與物業(yè)貸款相關(guān)的監(jiān)管政策。

??值得注意的是，2023年10月，香港特區(qū)政府已將原先征收15%的買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅均降低到7.5%，此舉在當(dāng)時(shí)被市場(chǎng)稱為“減辣”，但此后香港樓市未見(jiàn)有明顯激活。

??香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署公布的報(bào)告顯示，今年1月，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)跌至306.4點(diǎn)，環(huán)比回落約1.57%，連續(xù)下降9個(gè)月，是2016年10月以來(lái)最低。

??香港經(jīng)民聯(lián)主席盧偉國(guó)表示，面對(duì)當(dāng)前時(shí)局，香港特區(qū)政府必須要有果斷、實(shí)際和有效的方法解決問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急是思考如何創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)調(diào)“搞旺”樓市和股市可重建香港經(jīng)濟(jì)信心，并鞏固香港國(guó)際金融中心的地位。

??香港歷來(lái)是中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市。數(shù)據(jù)顯示，2023年香港平均房?jī)r(jià)高達(dá)13.8萬(wàn)元（人民幣）/平方米，其中香港島均價(jià)高達(dá)16.7萬(wàn)元/平方米，九龍半島均價(jià)14.4萬(wàn)元/平方米。香港被雇傭勞動(dòng)力目前月工資中位數(shù)是20500港元（折合18600元人民幣）。簡(jiǎn)單計(jì)算，香港人每7個(gè)月的中位數(shù)工資，可以買下1平方米商品房。

??據(jù)香港特區(qū)政府披露，截至2022年，香港可供發(fā)展土地只有62.6平方公里，其中大部分已被用作住宅用地，可用作發(fā)展住宅的土地儲(chǔ)備僅約6.5平方公里。與此同時(shí)，香港人均居住面積僅為16平方米。大量香港居民生活在狹小的空間中，住房問(wèn)題成為他們的痛苦之源。

??今年1月底，香港置業(yè)進(jìn)行了一項(xiàng)置業(yè)意向季度調(diào)查，共收回514份有效問(wèn)卷。調(diào)查顯示，僅約35.8%受訪者考慮入市，創(chuàng)20季以來(lái)新低。不過(guò)，換樓客卻準(zhǔn)備入市，有超過(guò)4成受訪者購(gòu)買物業(yè)的主要原因?yàn)閾Q樓。

??匯生國(guó)際資本總裁黃立沖對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，這一政策調(diào)整可能會(huì)在短期內(nèi)激發(fā)市場(chǎng)的部分購(gòu)買力，尤其是在1000萬(wàn)港元以下的住宅物業(yè)市場(chǎng)。對(duì)于高端豪宅市場(chǎng)而言，這一措施可能影響有限，預(yù)計(jì)今年香港整體樓市仍將面臨調(diào)整，跌幅可能控制在5%以內(nèi)。這對(duì)于促進(jìn)當(dāng)前交易低迷的市場(chǎng)環(huán)境有一定積極作用，對(duì)經(jīng)紀(jì)公司和成交量的提升也將帶來(lái)機(jī)遇。

??但他同時(shí)表示，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的挑戰(zhàn)并非短期內(nèi)可以完全解決。近年來(lái)，由于多種因素，包括部分資本和人才的流出，以及香港在國(guó)際金融和貿(mào)易中作為連接中國(guó)與世界的橋梁角色的變化，都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

??“香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)需要更多的結(jié)構(gòu)性改革和調(diào)整。香港的未來(lái)，不僅僅依賴于短期政策刺激，更需要在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境中找到新的定位和發(fā)展方向，探索新的增長(zhǎng)點(diǎn)，以適應(yīng)國(guó)際投資環(huán)境的變化和國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新需求。”黃立沖說(shuō)。

??香港樓市全面“撤辣”的直接利好是，港股地產(chǎn)股大漲。這日，匯景控股股價(jià)漲超14%，新世界發(fā)展、中國(guó)新城鎮(zhèn)股價(jià)一度漲超8%，恒基地產(chǎn)漲超7%，新鴻基地產(chǎn)漲超4%。

??此前瑞銀研報(bào)曾預(yù)計(jì)，如果香港樓市政策全面“撤辣”（取消印花稅），可能對(duì)發(fā)展商股價(jià)及實(shí)體市場(chǎng)產(chǎn)生一次性利好因素。

??市場(chǎng)關(guān)注的還在于，對(duì)于此次香港樓市全面“撤辣”行為，內(nèi)地樓市會(huì)不會(huì)效仿？

??對(duì)此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，香港是自由港，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要調(diào)整措施就是稅收和金融手段，其政策出發(fā)點(diǎn)是基于物業(yè)價(jià)值穩(wěn)定和資本流入流出。“去辣”能極大降低交易成本和持有成本，對(duì)于吸引包括內(nèi)地在內(nèi)的全球資金都有極大幫助。在調(diào)控房地產(chǎn)時(shí)，內(nèi)地會(huì)綜合考慮調(diào)控對(duì)于稅收、地方財(cái)政以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈等影響。基于這個(gè)角度，內(nèi)地不太可能全面退出稅收來(lái)穩(wěn)樓市。

??李宇嘉表示，內(nèi)地房地產(chǎn)稅收占到總稅收收入的20%左右，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合在一起占到30%以上，地方依賴度較大，不太可能撤去。而且，內(nèi)地樓市低迷的根本原因在于供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、舊模式不可持續(xù)，不在于稅收。在樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)后，即便利率降到歷史最低，即便熱點(diǎn)城市增值稅免征期收縮，也難阻擋樓市下行。