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??柴強丨中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長、研究員

??2023年以來，因房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，并受國內(nèi)外多重因素疊加影響，住房交易恢復(fù)呈現(xiàn)波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過程。新房和二手房交易總量實現(xiàn)正增長，住房總需求保持平穩(wěn)。

??中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，明確由城市人民政府建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。由城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制提出可給予融資的房地產(chǎn)項目名單，提供給金融機構(gòu)。金融機構(gòu)評估后，分類給予融資支持。

??這項機制的建立，不同于以往金融機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接對接推進(jìn)融資，在具體落地實施上有較大創(chuàng)新。

??一是以城市為單元建立協(xié)調(diào)機制。我國房地產(chǎn)市場是以城市為單元的市場，區(qū)域性特點突出，這也決定了各項政策措施要因地制宜、因城施策。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制充分發(fā)揮了城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，體現(xiàn)了因城施策原則，多部門協(xié)同使得政策推行更順暢。

??二是以項目為載體給予融資支持。房地產(chǎn)企業(yè)集團公司出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險，不代表其所有的房地產(chǎn)項目都有風(fēng)險。目前一些金融機構(gòu)對此不加區(qū)分，一致性收縮房地產(chǎn)融資。建立房地產(chǎn)項目融資白名單，融資支持載體從企業(yè)轉(zhuǎn)到項目，可以對集團公司債務(wù)風(fēng)險和項目公司開發(fā)運營風(fēng)險進(jìn)行有效區(qū)分，避免了金融機構(gòu)對債務(wù)違約房企的所有項目搞“一刀切”。

??三是貸款資金封閉管理支持開發(fā)建設(shè)。在貸款管理方面，明確要求資金封閉管理，嚴(yán)防信貸資金被挪用于購地或其他投資。這確保了資金用于項目的開發(fā)建設(shè)，在保證貸款資金安全的同時，也避免了企業(yè)產(chǎn)生借機融資擴張的沖動。

??這項機制還提出，對不同情況的項目，要分類給予融資支持。對于正常開發(fā)建設(shè)的項目，重點要“快”支持，通過建立授信綠色通道，加快審貸，盡快實現(xiàn)資金支持；對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難的項目，重點要“穩(wěn)”支持，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。對暫時遇到困難的項目給予融資支持，是這次政策的關(guān)鍵所在。這意味著針對供給側(cè)的融資需求政策力度較以前有所加大，將更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理項目融資需求，防范項目交付風(fēng)險。

??城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的建立，有助于更好滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保障房地產(chǎn)項目正常開發(fā)建設(shè)，防范在建項目停工、逾期交付，切實維護(hù)購房人合法權(quán)益，有效打消購房人顧慮，提振市場信心。在我國經(jīng)濟回升向好的大背景下，人民群眾希望住上更好的房子，未來仍有較大的住房需求。隨著保交樓工作扎實推進(jìn)、房地產(chǎn)融資支持政策落實落地、房地產(chǎn)風(fēng)險穩(wěn)妥處置化解，新房市場預(yù)期將進(jìn)一步修復(fù)，新房銷售規(guī)模也有望逐漸企穩(wěn)回升。