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??2024已來。

??中國房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中正迎來新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。市場轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品品質(zhì)提升、政策解讀與市場展望以及企業(yè)轉(zhuǎn)型與競爭力提升，都是當(dāng)前行業(yè)關(guān)注的焦點。

??“企業(yè)需要積極應(yīng)對市場變化，提升產(chǎn)品品質(zhì)，探索創(chuàng)新模式，以適應(yīng)新的發(fā)展環(huán)境。同時，政策層面也將繼續(xù)發(fā)力托底，促進(jìn)樓市的穩(wěn)定發(fā)展。”1月16日，京投發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“京投發(fā)展”，600683.SH）總裁高一軒接受中國房地產(chǎn)報記者專訪，分享了過去一年公司運(yùn)營情況，并對當(dāng)下行業(yè)熱點問題給出了自己的答案。

??高一軒預(yù)判，在“先立后破”的思路下，房地產(chǎn)行業(yè)有望在2024年迎來政策的進(jìn)一步扶持，并逐步融入更多的創(chuàng)新手段和方式。

??在他看來，房地產(chǎn)整個行業(yè)慢下來是形勢所需，對京投發(fā)展而言，做生活方式運(yùn)營雖然是慢生意，卻是在做價值增量，是在沉淀組織新的能力。“是我們主動選擇了‘慢’，這種新的體系和能力一旦建立起來，將會捕捉到更好的發(fā)展機(jī)會。”

??“最近把更多精力放在產(chǎn)品研發(fā)上”

??中國房地產(chǎn)報：你最近都在忙些什么？

??高一軒：2023 年，我們可以清晰地看到，房地產(chǎn)從賣方市場完全過渡到買方市場。賣方市場、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿的時代一去不復(fù)返，“慢錢”逐漸取代“快錢”。對現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)來說，賺快錢和賺慢錢不是選擇題，而是現(xiàn)實，因為已經(jīng)沒有什么賺快錢的機(jī)會了，過去受到市場限制和成本控制等因素影響，品質(zhì)對于房企來說并不是第一位要素，而現(xiàn)在，市場環(huán)境和政策因素都在倒逼我們回歸產(chǎn)品品質(zhì)時代。所以最近我把更多的時間和精力放在產(chǎn)品研發(fā)上，產(chǎn)品力的提升不僅涉及住宅產(chǎn)品的多維度升級，更注重人文因素和文化內(nèi)涵，以及對用戶生活方式的深度理解和個性呈現(xiàn)。

??中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)在開發(fā)商做產(chǎn)品也很“內(nèi)卷”，你們“卷”嗎？

??高一軒：對，我們也“卷”。如果將保持傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的產(chǎn)品競爭力作為“低頭潛心研究”，企業(yè)的新發(fā)展模式則屬于“抬眼看世界”。因此我更多的在思考和嘗試如何帶領(lǐng)企業(yè)實現(xiàn)創(chuàng)新。洞察時代的新方向，把握時代的底層邏輯，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)模式跨越，這是企業(yè)開拓新藍(lán)海的必由之路。

??比如檀谷，去年慢閃廣場開放后，檀谷以場景營造為主要任務(wù)的第一階段工作算是初步完成了，接下來很重要的工作就是利用好已經(jīng)呈現(xiàn)的場域，加強(qiáng)和主理人品牌的聯(lián)動，做好內(nèi)容運(yùn)營，服務(wù)運(yùn)營和社群運(yùn)營，讓小鎮(zhèn)的生活內(nèi)容真正充實起來，讓大家體驗感更強(qiáng)。

??我最近一直在聯(lián)系和接洽更多創(chuàng)新的頭部資源，和他們反復(fù)探討，共同探索，希望更多的伙伴一起將檀谷的生活方式豐富起來。TOD 也是一樣，雖然它屬于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，面臨投入大、回報周期長的難題，但是，我們并沒有將 TOD 視為房地產(chǎn)短期快周轉(zhuǎn)的工具，而是將其作為城市發(fā)展中一個重要的內(nèi)容。

??從目前來看，檀谷進(jìn)行了資源整合和場景孵化，實現(xiàn)了更好的生活場景、人文場景和業(yè)態(tài)場景，這些資源和場景目前已經(jīng)向我們的 TOD 項目進(jìn)行賦能。今后，如何運(yùn)用更強(qiáng)的商業(yè)孵化能力、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力和城市服務(wù)能力，在 TOD 項目開發(fā)進(jìn)行實施和驗證，是我們未來需要長期堅持的事情，這也符合新發(fā)展模式的行業(yè)趨勢。

??先立后破：房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新思考

??中國房地產(chǎn)報：中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)房地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)風(fēng)險等方面，你怎么看待這次會議及對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的提法，從中有什么發(fā)現(xiàn)？

??高一軒：本次會議中央再次將 2024 年房地產(chǎn)市場的工作重心放在“持續(xù)有效防范化解風(fēng)險”上，托底政策有望繼續(xù)發(fā)力。當(dāng)前在需求端、供給端和企業(yè)端都存在不同程度的風(fēng)險，是一個連鎖的反應(yīng)。化解房企風(fēng)險仍需要推動企業(yè)恢復(fù)自我造血能力。市場銷售實質(zhì)性修復(fù)是改善企業(yè)資金面的關(guān)鍵，而銷售好轉(zhuǎn)仍需需求端政策繼續(xù)發(fā)力。

??今年的會議提出“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)”，相比去年提出的“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”，政策基調(diào)更加積極。“穩(wěn)”是大局和基礎(chǔ)，“進(jìn)”是方向和動力，更需要依靠政策的“進(jìn)”來推動經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)”。2023 年 12 月 14 日，也就是會后第三天，北京和上海同日落地降首付、降利率。2024 年房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍然依賴于購房者預(yù)期的修復(fù)程度，供求兩端政策仍有發(fā)力空間，在樓市進(jìn)一步分化背景下，樓市調(diào)控更需要差異化的精細(xì)政策。

??中國房地產(chǎn)報：你怎么理解中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“先立后破”？

??高一軒：表面上看，就是確保房地產(chǎn)穩(wěn)定然后再想辦法打破舊有模式，但是肯定沒有這么簡單。“先立后破”意在強(qiáng)調(diào)處理好“破舊”和“立新”的辯證關(guān)系，這就像很多傳統(tǒng)行業(yè)和創(chuàng)新行業(yè)之間的辯證關(guān)系，其中當(dāng)然也包括房地產(chǎn)這個相對比較傳統(tǒng)的行業(yè)。如何將房地產(chǎn)這個傳統(tǒng)的行業(yè)融入更多的創(chuàng)新手段和方式，如何與創(chuàng)新行業(yè)相結(jié)合，是未來重要的發(fā)展思考。盡管房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)作用在減小，但由于其影響面大、波及范圍廣等特點，按照“先立后破”的思路，房地產(chǎn)業(yè)有望在 2024 年迎來政策的進(jìn)一步扶持。

??房地產(chǎn)，尤其是住宅行業(yè)，規(guī)模取勝的時代已經(jīng)結(jié)束，這是沒有任何異議的共識。專注產(chǎn)品品質(zhì)，用獨特的資源提供獨特的服務(wù)品質(zhì)、場景品質(zhì)、內(nèi)容品質(zhì)，是未來房地產(chǎn)行業(yè)必然的走向。在房地產(chǎn)行業(yè)探尋新發(fā)展模式的當(dāng)下，企業(yè)的競爭力焦點已經(jīng)從規(guī)模、速度，更多地轉(zhuǎn)向產(chǎn)品、用戶。對于京投發(fā)展而言，房地產(chǎn)整個行業(yè)慢下來是形勢所需，做生活方式運(yùn)營雖然是慢生意，卻是在做價值增量，是在沉淀組織新的能力，是我們主動選擇了“慢”，這種新的體系和能力一旦建立起來，將會捕捉到更好的發(fā)展機(jī)會。

??房地產(chǎn)市場仍在底部徘徊

??從規(guī)模取勝到品質(zhì)時代的轉(zhuǎn)變

??中國房地產(chǎn)報：在剛剛過去的一年，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍處在調(diào)整中，行業(yè)表現(xiàn)還不盡如人意，你怎么看待這些情況。

??高一軒：針對相對低迷的大環(huán)境，換個角度來看，行業(yè)問題的暴露恰恰說明，過去高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿的開發(fā)模式走到盡頭了。在行業(yè)“觸底”的時候，更需要有企業(yè)有勇氣來“筑底”。好的房地產(chǎn)企業(yè)有責(zé)任用好的作品為行業(yè)、為市場提振信心。三年前，我們就開始了向城市生活方式運(yùn)營商的轉(zhuǎn)型之路。因為我們相信，房地產(chǎn)是個十萬億量級的巨大市場，常做常有，重要的是，如何常做常新。這三年的轉(zhuǎn)型實踐讓我們深刻感受到，粗放式開發(fā)的時代已經(jīng)結(jié)束了，尊重每一塊土地、為客戶創(chuàng)造出更多價值，將是實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展和社會責(zé)任的雙贏道路。我們從設(shè)計營造、服務(wù)運(yùn)營到內(nèi)容合作，都積累了更多經(jīng)驗和資源，團(tuán)隊自身也在不斷打磨升級。堅持價值創(chuàng)造，是未來好的房企應(yīng)該堅定不移的戰(zhàn)略選擇。

??中國房地產(chǎn)報：從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么？

??高一軒：2023 年在“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的背景下，行業(yè)政策環(huán)境已經(jīng)接近 2014 年最寬松的時期，但受到當(dāng)前居民收入與就業(yè)預(yù)期仍然較弱、部分購房需求在前期透支、居民對新房交付仍有擔(dān)憂、房價下跌加重觀望情緒等因素的影響，房地產(chǎn)市場仍在底部徘徊、延續(xù)脈沖式修復(fù)行情，行業(yè)也正處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中。再加上宏觀經(jīng)濟(jì)形勢方面，外部挑戰(zhàn)日趨復(fù)雜，世界經(jīng)濟(jì)增長動能不足，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩、社會預(yù)期偏弱、風(fēng)險隱患仍然較多。這些都導(dǎo)致民眾信心不足，觀望情緒未見明顯好轉(zhuǎn)。

??我認(rèn)為最主要的還是時代變了，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期已經(jīng)過去，加之在房子上的投資屬性、身份標(biāo)簽這些外在的東西在剝離。房子到底能給當(dāng)下的生活帶來哪些具體的改變、產(chǎn)生哪些積極的影響？居住在回歸本質(zhì)，我覺得這正在成為人們普遍認(rèn)同的價值起點，這也是行業(yè)面臨整體轉(zhuǎn)型的大背景。

??中國房地產(chǎn)報：要突破目前的狀況你有什么建議？要做好什么？

??高一軒：任何一個企業(yè)的發(fā)展，首先要符合時代的趨勢，然后去創(chuàng)造性地滿足消費(fèi)者的新需求。因此，我們要去做很多價值的疊加和創(chuàng)新，去努力創(chuàng)造更好的場景，更好的商業(yè)氛圍，更好的服務(wù)品質(zhì)，更好的內(nèi)容體驗，更好的產(chǎn)品設(shè)計。全方面生活轉(zhuǎn)型，就是圍繞“人”的需求，全方面創(chuàng)造新的價值。

??我們地產(chǎn)傳統(tǒng)上更多提供的是硬價值。交通、園林、戶型，裝修材料……這都是物理價值，但是人其實更重要的是情緒價值。我們也嘗試在京投發(fā)展旗下的四個項目：檀谷、北熙區(qū)、愉樾天成、森與天成上持續(xù)實踐和探索，持續(xù)豐富京投發(fā)展各個項目的生活方式體系，讓每個孩子、每個家庭、每個個體都能擁有豐盈的社交生活與精神生活。我們把傳統(tǒng)售樓處變成一個向外持續(xù)地展示我們生活方式內(nèi)容的一個載體。里面可以承載各種有新鮮內(nèi)容的事情發(fā)生，持續(xù)地鏈接各種可能性。

??和你說一個數(shù)字，檀谷2023 年開業(yè)僅一個季度客流量突破 51 萬人，成為北京最具人氣和流量的京郊商圈。我覺得未來要做好的，就是更好地去賦能、助推生活方式。盡全力發(fā)揮我們所有的能力，去鏈接各種優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容資源和其他生活方式資源，跟大家共創(chuàng)很美好的一個未來生活。這是再難也要堅持下來的事。

??中國房地產(chǎn)報：你們公司2023 年發(fā)展情況如何？

??高一軒：從項目在地方市場表現(xiàn)來看，還不錯。北熙區(qū)銷售額，朝陽區(qū)第一；無錫愉樾天成銷售額經(jīng)開區(qū)第一。這兩個公司的重點大盤項目，在 2023年艱難的市場環(huán)境下，仍然跑出了獨立行情，完成了公司下達(dá)的指標(biāo)任務(wù)。檀谷慢閃廣場去年 9 月 28 日開街，前面我也提到了，僅一個季度總客流量突破 51 萬人，檀谷商圈正在形成兼具品質(zhì)感、煙火氣和人情味的鎮(zhèn)域生活氛圍，這里也將成為門頭溝區(qū)發(fā)展北京國際消費(fèi)中心城市的重要陣地，為門頭溝區(qū)高質(zhì)量發(fā)展注入動力，檀谷的銷售實現(xiàn)了新高，社區(qū)真正變成生活方式體驗的端口。預(yù)計2024年人流量能超過100萬。

??預(yù)計 2024 年政策仍將繼續(xù)優(yōu)化

??我們一定要樂觀一些

??中國房地產(chǎn)報：王石最近公開發(fā)言引起關(guān)注，他說“房地產(chǎn)行業(yè)仍有 3 至 5 年的調(diào)整期”，對此你怎么看？對于 2024年市場發(fā)展有什么判斷？

??高一軒：預(yù)計 2024 年，全國房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)銷售與投資有望邊際改善，但整體規(guī)模預(yù)計仍將持續(xù)在低位運(yùn)行。當(dāng)前行業(yè)銷售仍處在底部修復(fù)、邊際改善企穩(wěn)的階段， 預(yù)計 2024 年需求端政策仍將維持寬松態(tài)勢。保障房建設(shè)、城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施“三大工程”是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。近期一線城市的購房政策大力度放松，將對整體房地產(chǎn)市場信心的重塑和預(yù)期回升具有積極作用，預(yù)計 2024 年銷售降幅較 2023 年有所收窄。

??總的來說，未來地產(chǎn)將逐步回歸真實住房需求的水平。2024 年市場特征仍將是以“穩(wěn)”為主，政策支持與真實需求仍在，市場風(fēng)險和利空已逐步出清，在房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，未來樓市將進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展的新階段。

??中國房地產(chǎn)報：有什么話想對同行說？

??高一軒：2024 年，房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍依賴于購房者預(yù)期能否修復(fù)，長期來看，房地產(chǎn)市場十萬億規(guī)模仍在，不同城市、不同需求仍有結(jié)構(gòu)性機(jī)會。2024 年則是各行業(yè)各經(jīng)濟(jì)全面恢復(fù)信心的一年，當(dāng)然這個過程依然緩慢。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段后，從底層邏輯上來說，我們已經(jīng)進(jìn)入一個新世界，這條路很難，行業(yè)仍然面臨巨大的壓力，我們一定要樂觀一些，在壓力中逐步前行，堅定自己的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，找到新的價值增長點，因為我相信，在行業(yè)筑底后一定會涌現(xiàn)出更多的商業(yè)機(jī)會。

??中國房地產(chǎn)報：在房地產(chǎn)政策方面，還有什么期待？

??高一軒：目前供需兩端還有發(fā)力空間，預(yù)計 2024 年政策仍將繼續(xù)優(yōu)化。需求端，降低購房成本、降低購房門檻可能仍是政策優(yōu)化聚焦點。整體來看，由于三四線城市的限制性政策已基本放開，未來或更多通過購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)需求釋放，核心一二線城市政策優(yōu)化空間相對更大，2024 年有望繼續(xù)調(diào)整，預(yù)計降低購房成本、降低購房門檻仍是主要方向。